חזרה לעמוד הבית
התחברותרכישת מינוירכישת מינוי
TheMarker | נדל"ן

האם האינפלציה תתוקן למעלה? הטעות הגורלית של הלמ"ס במחירי השכירות

לפי חישוב שערך סגן במועצה הלאומית לכלכלה לשעבר, מחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים יותר מהעלייה שהציג מדד השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
29 בינואר 2018
29 בינואר 2018
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
בניין דירות בתל אביב
דירות להשכרה בתל אביבצילום: תומר אפלבאום
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
29 בינואר 2018
29 בינואר 2018

האם בלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) אומדים בחסר את עליית מחירי השכירות? השוואת מחירי שכר הדירה הממוצעים למדדי מחירי השכירות ב-2008-1998 הצביעה כבר אז על פערים גדולים. חישוב שנערך באחרונה הראה כי מחירי השכירות ב-2018-2008 עלו בשיעורים גבוהים יותר מאלו שחושבו על ידי הלמ"ס. את החישוב ערך עופר רז-דרור, שעבד עד לאחרונה ככלכלן בכיר וסגן במועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, והיה חבר בוועדה המייעצת בנושא בינוי, דיור, ונדל"ן ללמ"ס.

חישוביו של רז-דרור הוצגו בדו"ח בנושא מחירי הדיור שהגישה הוועדה המייעצת ללמ"ס בשבוע שעבר. ההערכה היא כי אם חישוביו נכונים מדדי המחירים לצרכן היו גבוהים בעד 0.15% לשנה מהמדדים שפירסם הלמ"ס. ואולם, חברי הוועדה ציינו בדו"ח כי רז-דרור השתמש במדגם קטן יחסית.

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

הירשמו כאן

במהלך עבודתה התברר לוועדה כי קיים הבדל משמעותי בין שיטות איסוף נתוני דמי השכירות הנהוגות בארה"ב ובבריטניה לבין השיטה הישראלית. בעוד שבשתיים הראשונות נוהגים לעקוב אחר נכסים מושכרים קבועים, בישראל לא עוקבים אחר התפתחות מחירי השכירות בדירות עצמן - אלא אחר הדיירים השוכרים. בדיקה שנערכה בלמ"ס העלתה כי שוכרים שהחליפו את דירותיהם שילמו בממוצע 6.6% יותר משוכרים שנשארו בדירות השכורות.

בנוסף, נתוני הלמ"ס הראו כי בעוד עליית מדד השכירות בשנים 2008-1998 הגיעה ל-55%, שכר הדירה הממוצע עלה באותה תקופה ב-88%. ניתן אמנם להסביר את הפער הגדול באיכות הדירות המושכרות (לדוגמה, יותר דירות חדשות שנרכשו על ידי משקיעים יצאו לשוק השכירות) - אך הוועדה המייעצת כתבה בדו"ח כי ייתכן שהשערה זו אינה מספקת הסבר מלא להטיה. מהמחצית השנייה של 2008 האומדן שהביא רז-דרור מראה על עלייה של כ-62% במחירי שכר הדירה, בעוד שמדד הלמ"ס הראה עלייה של כ-38%.

בעקבות הממצאים המליצה הוועדה המייעצת ללמ"ס לשנות את שיטת איסוף הנתונים. "קיימת הטיה במדידת השינויים בשכר הדירה, הואיל וחלק מהדיירים עוברים לדירה אחרת בשל דרישה לדמי שכירות גבוהים יותר", נכתב בדו"ח הוועדה. " לחילופין, בשוק המצוי במגמת ירידת מחירים, ההטיה עשויה להתרחש כלפי מעלה, שכן בעל הדירה עשוי להוריד את שכר הדירה בעת התחלפות דיירים, בכדי להימנע ממצב בו הדירה נותרת ריקה". הוועדה המליצה על שיפור המעקב אחר דירות מושכרות בעת החלפת השוכר - כלומר לא לעקוב רק אחר השוכרים אלא גם אחר הדירות.

מדד מחירי השכירות מהווה 5.7% מכלל מדד המחירים לצרכן; הטייה של המדד הזה בכ-25% לפי חישובי רז-דרור, לאורך 10 שנים מהווה בחישוב גס הטייה של ככ-0.14% בכלל מדד המחירים לצרכן השנתי.

התשובה לשאלה אם ניתן לתקן רטרואקטיבית את המדד היא שלילית. ראשית, הוועדה לא קבעה שהיא מקבלת את הנתונים שהביא בפניה רז-דרור, אלא השתמשה בהם, לצד ממצאים נוספים אחרים, כדי להגיע למסקנה שהמתודה הנוכחית של עשיית מדד השכירות – בעייתית. לפיכך, האומדנים שהביא רז-דרור אינם יותר מאשר אומדנים - ולא ניתן להתייחס אליהם כאל מדד חלופי.

שנית, וזו הבעיה החמורה – הבעיה שנמצאה במדד אינה בעיה של דרך החישוב אלא של איסוף הנתונים ("התצפיות"). כדי לתקן את המדד, צריך לפעול על סמך נתונים אחרים, שלא קיימים בלמ"ס, ולא נראה שניתן לשחזר נתונים לאחור, בטח שלא 10 שנים.

לבסוף, בלמ"ס כבר אמרו מפורשות, ששינוי דרכי איסוף הנתונים תוכל להתבצע רק אם הלשכה תקבל תיקצוב ייעודי. אמנם מדובר במאות אלפי שקלים בשנה, שאינם נראים סכומים גבוהים יחסית להוצאות הממשלתיות השונות, ואולם אין שום הבטחה שהלמ"ס תקבל אותם במהרה.

בלמ"ס סירבו להתייחס לדברים, ובמיוחד לשאלה מדוע לא פעלו עד כה, למרות שלכאורה הבעיות במדד היו ידועות כבר שנים.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

  • דיור
  • שכירות
  • הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

כתבות מומלצות

גיף

סיוט בחופשה: 7 תחנות במסלול הייסורים שצפוי לכם בקיץ 2022

נורמן מילנר. "אני לא אומר שקפיטליזם היא השיטה הכי טובה"

"יש בשוק הזה הזדמנות שלא ראינו עשורים"

מנכ"ל ובעלי בן אנד ג'ריס ישראל, אבי זינגר

"עשה את עסקת חייו": כך הצליח אבי זינגר לרכוש את בן אנד ג'ריס במחיר זעום

קוונטום סורס. שלומית סמל, ברק דיין, עודד מלמד וגיל סמו

"זו ההחלטה הכי מפחידה שעשיתי. כשנצליח, נהיה הבסיס למהפכת המחשוב הבאה של האנושות"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום

בראש החדשות:
  • ריבית
  • שכירות
  • מדד המחירים לצרכן
  • קריפטו
  • משכנתא
  • דיסני+
  • המהדורה היומית
בנייה בתל אביב. שוק הדיור מתקרר

מזהירים אתכם שמחירי הדירות עומדים לעלות? אל תקנו את זה

טכנובלייד, צילום מסך יוטיוב

"אם אתם רואים את זה, אני מת. השם האמיתי שלי הוא אלכס. סליחה שהתמסחרתי"

תלונה הוגשה למשטרה בצ'ילה על גניבת כספים

עובד בצ'ילה קיבל בטעות פי 300 מהמשכורת הרגילה. זה מה שהוא עשה

סוחר בבורסת ניו יורק. שורש הבעיה הוא האינפלציה

המחצית הגרועה זה 52 שנה הסתיימה - הירידות כנראה עוד לא

מכוניות של טסלה במפעל החברה. מייצרת את המנועים וחלק ניכר מהאלקטרוניקה של המכוניות שלה

המכונית הפרטית עוברת מהפכה שסוחפת את כל התעשייה

מחשב עם קוד

איך עוברים לפלטפורמת קוד פתוח בשפה אחת?

בשיתוף One Systems

מדדים של קסם

תוכן שיווקי
5 השביתות הגדולות בשנים האחרונות

5 השביתות הגדולות בשנים האחרונות

תוכן שיווקי
 4 חברות בענף הסייבר עם זווית ישראלית

4 חברות בענף הסייבר עם זווית ישראלית

תוכן שיווקי
 5 דברים שכדאי לדעת על "חוק מור"

5 דברים שכדאי לדעת על "חוק מור"

תוכן שיווקי
5 פסקי דין מהפכניים של בג״ץ בענייני תכנון ובנייה

5 פסקי דין מהפכניים של בג״ץ בענייני תכנון ובנייה

תוכן שיווקי

כתבות שאולי פספסתם

בנייה בשדרות. "יש בעיר תשואות טובות יחסית להשקעה בדירה במרכז הארץ"

"נמאס מהמחירים המטורפים של המרכז. פה אני משלם 2,600 שקל על דירת גן — והכל מהטבת המס"

שיעור בבה"ד 15 . "אחוזי ההצלחה גבוהים מאוד"

"לא תיארתי לעצמי שיש דבר כזה בצה"ל": בית הספר הכי טוב בישראל נמצא בכלל בגלילות

דה מרקר
  • Facebook
  • Twitter
  • Android
  • Apple
  • Email
  • RSS
  • רכשו מנוי
  • בלוגים
  • תנאי שימוש
  • צרו קשר
  • פרסמו באתר
  • שירות למנויים
להורדת האפליקציה© כל הזכויות שמורות
  • דיוורים
  • מערכת
  • הנהלה
  • רכשו מנוי
  • ביטול מנוי
  • שאלות ותשובות
  • צרו קשר
  • פרסמו אצלנו
  • הצהרת נגישות

מדורים

  • כל חדשות היום
  • שוק ההון
  • נדל"ן
  • בעולם

הארץ

  • הארץ
  • חדשות
  • תרבות
  • השבוע פודקאסט הארץ
  • ספורט
  • בחירות 2022
  • סקר בחירות
  • וורדעל

כלים שימושיים

  • האימייל האדום
  • RSS
  • צרו קשר
  • תקנון האתר
  • מדיניות פרטיות
  • מידע למנויים
  • מינוי
  • כנסים
  • נגישות

Haaretz

  • Haaretz.com
  • Israel News
  • Middle East News
  • Archaeology
  • Pinochet's Chile - Israel
  • A. B. Yehoshua
  • RRR
  • Yair Lapid

שיתופי פעולה

  • פעילויות ליום הולדת
  • מדריך הפנסיה
  • משקיעים במחר של תל-אביב בחסות גינדי TLV
  • השקעות נדל"ן בחו"ל
  • SUPERMARKER – צרכנות פיננסית
  • התחדשות עירונית
  • CitySquare
  • Detaly.co.il
  • מטבחי חוץ
  • עורכי דין
  • מינוס אחת
  • משרדי תיווך
  • מוסכים מורשים
  • גישור משפחתי
  • ביטוח חיים בארצות הברית
  • תכנון פרישה מקצועי
  • טיפול בוורטיגו
  • עורכת דין פלילית באשדוד
חדשות, ידיעות מהארץ והעולם - הידיעות והחדשות בעיתון הארץ. סקופים, מאמרים, פרשנויות ותחקירי עומק באתר האיכותי בישראל
© כל הזכויות שמורות להוצאת עיתון הארץ בע"מ