הסכמי הגג הם תעתוע: פיתוי שיעמיק את עיוות מס הארנונה

המקור למחדל של הסכמי הגג הוא במדיניות המס של ישראל, המקיימת מודל מימון מעוות של הרשויות המקומיות. הרשות המקומית בישראל נשענת על מסים מעסקים ולא מתושבים, אך מחויבת לספק לתושבים שירותים ממלכתיים כמו חינוך ורווחה. עיקר ההכנסות של הרשות המקומית הוא משטחי חנויות, משרדים ותעשייה שמשלמים ארנונה עסקית בתעריף גבוה למ"ר, אך לא צורכים שירותים יקרים.

לעומת זאת, עיקר ההוצאות של הרשות המקומית הן על תושבים שעליה לממן ולספק להם שירותים יקרים של חינוך ורווחה, אך התושבים משלמים לעיר ארנונה נמוכה יחסית לפי שטח מגורים. התשלום של תושב גבוה פי שניים מההוצאה של העירייה על צרכיו, במקרה של תושב "זול" (צעיר בלי ילדים) בעיר שנותנת שירותים מינימליים. אם מדובר בתושב "יקר" (משפחה עם ארבע או חמש נפשות) ובעיר שמספקת שירותים יקרים, התשלום של התושב יכול יכול להיות גבוה עד פי עשרה מההוצאה של העירייה עליו.

תעריף הארנונה למ"ר עסקים גבוה פי עשרה ויותר מתעריף המס העירוני למ"ר מגורים, וזו הדרך שבה משיגה הרשות את הכספים שמכסים את הוצאותיה על תושבים. המודל הזה מכתיב מציאות שבה עיר עם הרבה תושבים ומעט עסקים נותנת לתושביה שירותים פחות טובים. הסכמי הגג שחתמו רשויות עם המדינה מחייבים אותן לבנות במהירות דירות רבות, לא פחות מ–2,000 בשנה, ולא פחות מ–5,000 בכל הסכם, ולכל עיר יש גם תוכניות בנייה הכוללות תוספת של שטחי עסקים.

מגורים נבנים מהר ומתאכלסים מהר. לעומת זאת, שטחי מסחר ועסקים אמנם מושפעים מהגידול באוכלוסייה, אך הבנייה והאכלוס שלהם תלויים בגורמים בלתי־צפויים, ולכן המימוש של תוכניות ההקמה שלהם איטי ולא ודאי.

הסכמי הגג החלו כיוזמה של משרד השיכון בממשלה הקודמת, וקיבלו תנופה גדולה בממשלה הנוכחית, במהלך שהובילו ערן ניצן כיו"ר הוותמ"ל (הוועדה לפיתוח מתחמי דיור בעדיפות לאומית) ואביגדור יצחקי כראש מטה הדיור. הם הניעו את הסכמי הגג בשלוש השנים האחרונות, והוסיפו על הנייר יותר מ–200 אלף יחידות דיור בארץ, בהשקעה ממשלתית מתוכננת של יותר מ–2 מיליארד שקל. שניהם פונים בימים אלה לתפקיד חדש. ניצן התמנה לנספח הכלכלי בוושינגטון, ויצחקי כנראה ימונה למנכ"ל מפעל הפיס. שניהם דחפו את ההחלטה ואת ההתחייבויות למהלכים הגדולים; תושבי הערים שראשיהן חתמו על הסכמי הגג יישארו כדי להתמודד עם התוצאות.