נדל"ן בשחור: כך אפשר לזהות עסקות החשודות בהלבנת הון

הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור במשרד המשפטים פירסמה היום (ד') מסמך ובו "דגלים אדומים" לזיהוי עסקות נדל"ן שחשודות בעירוב כסף שחור. זאת על מנת לסייע לגופים פיננסיים ועסקיים ובראשם בנקים ובנקים למשכנתאות, המחוייבים בדיווח לרשות על פעילות חשודה.

בשנים האחרונות, לצד הגידול המשמעותי במספר העסקות בנדל"ן ובמחירי הדירות, עלה חשש לניצול שוק הנדל"ן לצורך הלבנת הון שחור, וזאת בשל מאפייניו הייחודיים של ענף הנדל"ן, הכוללים עריכת עסקות בסכומים גדולים עם אפשרות לתשלום במזומן, היעדר חובות לרישום מלוא שרשרת הבעלות בנכס, ועוד.

"מידת האטרקטיביות המיוחסת להשקעה בנדל"ן נובעת מכמה גורמים, בין היתר מכך שהתשואה על השקעה בנכסים סולידיים היא נמוכה ביותר ומהווה תמריץ לחיפוש אחר אפיקים אחרים שבהם התשואה גבוהה יותר, דוגמת שוק הנדל"ן", נכתב במסמך שהוציאה הרשות. "זאת ועוד, היעדרו של שוק שכירות מפותח בישראל, במקביל לעליית מחירי השכירות, עלול ליצור אפיק נוסף להלבנת הון באמצעות השכרת נדל"ן לטווח ארוך, תוך השגת תשואה משמעותית ו"הלבנה כפולה" של הכספים שהושגו בעבירה: בשלב הראשון, באמצעות רכישת נכס, ובשלב השני, באמצעות קבלת דמי שכירות עבור השימוש בו".

הניסיון בישראל ובעולם מראה כי הלבנת הון בנדל"ן מתבצעת בעיקר בעסקות מזומן, באמצעות שימוש בצדדים שלישיים (אנשי קש), בחברות בעלות מבנה אחזקה סבוך שנועד להסוות את בעלי הנכסים, שימוש בנאמנויות, מניפולציה על שווי נכסים, ערבוב הון שחור עם כספים שמקורם בהלוואה או משכנתא, וביצירת מצג של מקור הכנסה לגיטימי מהשכרה.

בין התסמינים הנוספים לחשש לעירוב הלבנת הון בעסקה, המכונים במסמך "הדגלים האדומים", נמנים בין היתר תשלומים באמצעות שיקים המשוכים לצדדים שלישיים שאינם קשורים לעסקה; כספים שנמשכים או מועברים ממדינות שנחשבות מדינות בסיכון, ללא זיקה לרוכש ולמוכר; ותושבים או חברות זרים שמעבירים לישראל כספים לצורך רכישת נדל"ן, ושזיקתם למדינה אינה ברורה ו/או שקשורים למדינה שנמצאת ברשימת מדינות הסיכון.

דגל אדום נוסף מתנוסס כאשר הנכס נמכר כמה פעמים בתוך תקופה קצרה, כשרוכש הנכס היה בעליו בעבר הקרוב, ועוד.

ראש הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור, ד"ר שלומית וגמן רטנר, אמרה כי "לצד היותו ענף מרכזי במשק הישראלי, הנושא פוטנציאל כלכלי לא מבוטל, קיימים בענף הנדל"ן גם סיכונים להוות קרקע לפעילות הלבנת הון. לשם צמצום התופעה, פועלת הרשות להעלאת המודעות בקרב המוסדות הפיננסיים והעסקיים לסיכונים אלו, ומתן כלים לשיפור יכולת הניטור והדיווח לרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור אודות פעילות המעלה חשש לניצול הענף למטרות עברייניות."