ראשון לציון: ביקוש גבוה ובניה מועטה מול נטישת משקיעים

ראשון לציון אינה שונה מכלל שוק הדיור בישראל - הרוכשים נוטשים, לפחות עד שיובהר מה קורה עם חוק הדירה השלישית. ואולם גורמים אחרים דואגים להמשך עליות המחירים, גם כשהן מתונות

ראשון לציון. ירידת מחירים משמעותית לא נראית באופק
ראשון לציון. ירידת מחירים משמעותית לא נראית באופקצילום: עופר וקנין
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

כפי שהתרחש בכל שוק הדיור בישראל, גם בראשון לציון בשרו סופה של 2016 ותחילתה של 2017 על תחילתה של תקופת רגיעה, לאחר שנתיים של עליות מחירים רצופות. גם כאן מספרים על ירידה משמעותית בפעילות רוכשי הדירות להשקעה, לפחות עד שיובהר מעמדו של חוק מיסוי דירה שלישית, ועל ירידה כללית בכמות העסקות. ירידה זו מקבלת את ביטויה בנתוני רשות המסים, לפיהם היה מספר העסקות ב–2016 ברחבי העיר נמוך בכ–15% ממספרן ב–2015.

בחינת מפת הבנייה החדשה בעיר לא מבשרת על גידול משמעותי בהיצע הדירות. במזרח אמנם תתחיל השנה להיבנות שכונת הרקפות, ש–1,400 הדירות בה שווקו על ידי המדינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן כמעט בשלמותן, אבל לא מדובר במספרים משמעותיים לעיר כמו ראשון לציון. במרקם הוותיק שלה ממשיכים לצאת לדרך פרויקטים של תמ"א 38, בעיקר במסלול עיבוי וחיזוק, אך גם כאן אין מדובר במספרים יוצאי דופן. על השכונות שמתוכננות בשטח מחנה צריפין, עדיין מוקדם לדבר ככאלה הצפויות להשפיע על שוק הדיור השנה.

לצד אלה, במערב העיר ממשיכות תוכניות התעסוקה והמסחר החדשות של העירייה לקרום עור וגידים, ובראשן תוכנית "מתחם האלף" (אזור שבו מקודמת תוכנית רחבת היקף של תעסוקה ומסחר עם 5,500 יחידות דיור). כמו כן, בדרום־מרכז העיר צפוי השנה להיפתח קומפלקס מסחר ומשרדים חדש בצמוד לתחנת הרכבת ראשונים.

ראשון לציון, שכונת חתני פרס נובלצילום: עופר וקנין

השילוב של רמת ביקוש גבוהה, ביחד עם התפתחות המסחר והתעסוקה, לצד תוספת מוגבלת של דירות חדשות, הביאו לכך שתחזית השנה שעברה (עליות מחיר של 5%–10%) התממשה באזורים מסוימים. עם זאת, בחלק מהאזורים הנסקרים חלה יציבות מחירים, או לכל היותר היו עליות מינוריות.

שכונת נאות אשלים בראשון לציוןצילום: עופר וקנין

מבט על מצבו של השוק כיום מעלה כי התמונה נותרה דומה למדי, מלבד ההאטה בפעילות המשקיעים, שעוד מוקדם לקבוע אם תימשך לאורך זמן. כך או כך, נראה כי לא צפויות לנו השנה דרמות בשוק הדירות הראשל"צי. סיומו של בולמוס רכישת הדירות להשקעה הפסיק אמנם לדחוף את המחירים כלפי מעלה, אבל בעיר עם ביקוש בסיסי גבוה למגורים כמו ראשון לציון, ותוספות בנייה מועטות למדי למגורים — רק 940 התחלות בנייה נרשמו בעיר ב–2016 — גם ירידת מחירים משמעותית אינה נראית באופק.

פרויקט מגורים בשער הים. כמות העסקות נמוכה מאודצילום: אייל טואג

יציבות מחירים במרכז

במערב הוותיק נותרה רמת המחירים זהה כמעט לזו של השנה שעברה, וגם אם היו בה עליות — הן היו מינוריות. מנגד, לא היתה ירידת מחירים. בשכונת כצנלסון המבוקשת נמכרות דירות 3 חדרים ישנות תמורת 1.2–1.3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים ישנות תמורת 1.6–1.7 מיליון שקל. דירות 4 חדרים חדשות עשויות להימכר בשכונה תמורת קרוב ל–2 מיליון שקל. בשכונת רמז הצמודה אליה רמות המחירים דומות למדי.

רחוב קאפח בראשון לציוןצילום: דודו בכר

בשכונת אברמוביץ' מחירן של דירות 4 חדרים ותיקות מעט נמוך יותר, ונע סביב 1.5 מיליון שקל, ודירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 נמכרות תמורת 1.6–1.7 מיליון שקל. המחירים במרכז העיר דומים לאלה של אברמוביץ'. בשכונת רמב"ם יש רמת מחירים של 1.4–1.5 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ישנות, וכ–1.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים חדשות בפרויקט תמ"א 38.

פרויקט פינוי-בינוי בראשון לציון. נראה כי לא צפויות השנה דרמות בשוק הדירות הראשל"ציצילום: עופר וקנין

בפרויקט הפינוי־בינוי המסיבי קרית האמנים המוקם ממזרח לשכונה, שבמסגרתו נבנים 14 מגדלים שבהם קרוב ל–1,400 דירות, הושלמה הקמתם של ארבעת המגדלים הראשונים. מחירי דירות 4 חדרים בפרויקט נעים כיום בין 1.8 ל–2 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים נמכרות בו בטווח של 2.1–2.3 מיליון שקל. במוקד נוסף של בנייה חדשה במרכז, בסמוך לתחנת הרכבת ראשונים שבגבולה הדרומי של העיר, נמכרות דירות 4 חדרים תמורת כ–2 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים נמכרות בכ–2.4 מיליון. בשכונת ראשונים הוותיקה ניתן למצוא דירות בנות 3 חדרים בטווח של 1.3–1.4 מיליון שקל.

גם בשכונת צוריאל (ובשמה הרשמי "מרום ראשון") בצפון־מזרח העיר, שנהפכה בשנים האחרונות לאחת המבוקשות של העיר, לא חל שינוי של ממש במחירי הדירות. זאת, לראשונה לאחר כמה שנים של עלייה חדה במחירים בשכונה, שאכלוסה החל ב–2010. כיום ממשיך מחירה של דירת 4 חדרים חדשה להיות 1.9–2 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים נמכרות בשכונה תמורת כ–2.3 מיליון שקל.

פינוי בינוי ברמת אליהוצילום: עיריית ראשון לציו

נחלת יהודה ורמת אליהו ממשיכות לעלות

אף שברוב חלקי העיר כמעט שלא היו תזוזות ברמות המחירים, יש כמה יוצאים מהכלל, שהבולטת בהם היא שכונת נחלת יהודה. בשכונה זו, המבוקשת מאוד בקרב משפרי הדיור של העיר, המשיכו המחירים לעלות גם על רקע ההאטה בשוק, ובסך הכל זינקו בכ–10% ביחס לשנה שעברה. כיום נמכרות בשכונה דירות 4 חדרים חדשות יחסית ב–2.3–2.4 מיליון שקל, ואילו מחירי דירות 5 חדרים נעים סביב 2.7 מיליון שקל.

מעברו המערבי של כביש 4 ניצבת השכונה השנייה בעיר שרשמה עליות מחיר, והפעם מדובר בחביבת הספקולנטים – שכונת המצוקה רמת אליהו, המיועדת להריסה ובנייה מחדש בשלמותה במסגרת פרויקט פינוי־בינוי רחב היקף. 2016 היתה שנה של עליות מחיר חדות בשכונה, בשיעור של 10%–15%, ומחירן של דירות השיכון בנות ה–50 וה–60 מ"ר בנוי, האמיר אל מעבר למיליון שקלים.

ראשון לציוןצילום: עופר וקנין

ממערב לרמת אליהו, בנווה ים, התעורר השנה שוק של נכסי יוקרה המתבסס על כמה פרויקטים שנבנו בשנים האחרונות באזור. דירות 5 חדרים סטנדרטיות נמכרות בהם בכ–2 מיליון שקל, אך מחירן של הדירות הגדולות שם נע בהן בטווח של 2.5–2.8 מיליון שקל. צמודי קרקע בשכונה נמכרים בטווח של 2.8–3 מיליון שקל.

ברוב השכונות המרכיבות את המרחבים הפרבריים העצומים של המערב החדש של ראשון לציון, נמשכה לאורך השנה החולפת עליית מחירים לא דרמטית אך יציבה, של 5%–10%. כך היה בנאות אשלים, שבה מחירן של דירות 3 חדרים בנות כ–20 שנה הוא 1.6–1.7 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים נמכרות ב–1.8–1.9 מיליון. כך גם בקריית חתני פרס נובל, שם נמכרות דירות 4 חדרים בטווח של 1.9–2.1 מיליון שקל, ובנאות שקמה, שם נמכרות דירות 3 חדרים בכ–1.6 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בכ–1.9 מיליון. יוצאת מהכלל היא קרית גנים, הממוקמת בקצה הדרום־מזרחי של מערב העיר, שם מלמדות העסקות האחרונות שנחתמו דווקא על ירידות מחיר קלות. כיום מחירה של דירת 3 חדרים בת 20 שנה בשכונה הוא כ–1.4 מיליון שקל.

בשתי שכונות היוקרה של העיר — נווה דקלים ושער הים — לא ניתן אמנם לדבר על ירידת מחירים, אך כמות העסקות בהן נמוכה מאוד. מעט העסקות שנעשו בחודשים האחרונים של 2016 בנווה דקלים מלמדות על רמת מחיר של 3–3.3 מיליון שקל לקוטג' על שליש דונם, ואילו דו־משפחתי בשער הים עשוי להימכר ב–5–6 מיליון שקל. עם זאת, קשה לדבר על שוק בשכונה, שכן עסקה שכזו נחתמת אחת לחודשיים־שלושה. דירות 4 חדרים סטנדרטיות בבנייה הרוויה בשכונה נמכרות תמורת 2.3–2.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים עבור 2.6–2.7 מיליון. עם זאת, פרמטרים של גובה ונוף פתוח לים עשויים להקפיץ את רמת המחיר ביותר ממיליון שקל.

מקורות לניתוח: נועם קונס, זכיין סניף אנגלו־סכסון בראשון לציון, ברק מאבי, בעלי משרד BM נכסים, נתוני רשות המסים

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

ריי דליו

מייסד קרן הגידור הגדולה בתבל: מזומן הוא זבל - ממשלות יחסלו את ביטקוין

ישראל פישר

יוקרה זה רע? כך נראים החיים במגדל חדש בתל אביב

מפגינים נגד יוקר המחיה מול בית הנשיא בסרי לנקה

קו השבר שעלול לקחת את הכלכלה העולמית למקום אחר, אפל יותר

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית