חוקר בבנק ישראל: הריבית היא המשפיעה העיקרית על מחירי הדיור

מסמך שנערך בשנה האחרונה על ידי חוקר במחלקת המחקר של בנק ישראל מצא כי השלכות הריבית האפסית על מחירי הדיור בישראל זהות להשלכותיה בשורה של מדינות נוספות, שנאלצו להוריד את הריבית לקרוב לאפס בשל ההתפתחויות בכלכלה העולמית - ובראשן המשבר הכלכלי של 2008.

עוד נמצא במסמך כי אף שהמדינות המדוברות שונות זו מזו בשורה של משתנים, בכולן היתה השפעה זהה על מחירי הדיור להורדת הריבית לרמה אפסית - ובכולן נגרמו עליות חדות במחירי הדירות בגין הורדת הריבית. משמעותם של הממצאים היא שהריבית היא הגורם המסביר הראשון במעלה - הרבה מעבר לכל גורם אחר - לבעיית מחירי הדיור באותן המדינות, ובכללן גם ישראל, והשפעת שאר הגורמים קלושה, ובהם היצע הדירות.

לפי מסקנות אלה, המאמצים העילאיים של הממשלה, ובפרט של משרד האוצר, להביא להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת לחלוטין כל עוד תישאר הריבית ברמה האפסית שבה היא מצויה כיום. בנוסף, הממצאים מגלגים מן הסתם את האחריות לפתרון משבר מחירי הדיור המתמשך לפתחו של מי שאחראי לקביעת המדיניות המוניטרית - בנק ישראל.

המשותף לכל המדינות המופיעות במסמך של החוקר בבנק ישראל הוא ניהול מדיניות מוניטרית עצמאית, דבר שחייב אותן להוריד את הריבית לקרוב לאפס, כפי שעשתה ישראל, כדי להתמודד עם המשבר הכלכלי של 2008. בכולן היה מחיר הורדת הריבית דומה - עלייה מואצת במחירי הדירות. בין המדינות המדוברות נמצאות קנדה, שוודיה, אוסטרליה, נורווגיה, שווייץ וניו זילנד.

אף שמדובר בממצאים ראשוניים שקשה להפריז בחשיבותם לגבי שוק הדיור הישראלי, הרי שאותו מסמך, שחיבר ויצמן נגר, כלכלן בכיר במחלקת המחקר של הבנק, מעולם לא ראה אור - ואף לא פותח לכדי פרסום רשמי של מחלקת המחקר.

בנק ישראל: העליות - בגלל "בייבי בום"

באחרונה הציג מנהל מחלקת המחקר של הבנק, פרופ' נתן זוסמן, גרף השוואתי של ישראל לעומת שאר המדינות המתוארות בנייר, בכנס שערך מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב בנושא הדיור. כפי שניתן לראות בגרף שהוצג באותה הרצאה, בכל המדינות הללו אכן חלה עלייה במחירי הדיור, מנקודת הזמן שבה הורדה רמת הריבית לקרוב לאפס בעקבות המשבר הכלכלי.

אלא שלצד הגרף שהציג, סיפק זוסמן הסבר שונה לעליית המחיר בישראל, לפיו נובעת עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות מ"בייבי בום" שחווה הציבור הישראלי במהלך שנות ה-70, אשר הביא לגידול ניכר בשיעור בני 30–44 מכלל האוכלוסייה.

על פי אותה התזה, קבוצת הגיל המדוברת היא חלק נכבד מרוכשי הדירות הראשונות כיום, ומכאן הגידול שחל בביקוש לרכישת דירות. תיאוריה זו אף שימשה את זוסמן להסביר את העלייה המתונה יחסית במחיר דמי השכירות, שכן שיעורה של קבוצת הגיל המהווה חלק ניכר משוכרי הדירות - בני 25–29 - יורד.

ב-2011 כבר התייחס אחד המחקרים הרשמיים של בנק ישראל לשוני הגדול שבהתנהגות מחירי הדיור לעומת מחירי השכירות. באותו המחקר היה ההסבר לנושא שונה בתכלית משיעור הילודה בשנות ה-70. על פי אותו המחקר - שנערך גם הוא על ידי נגר בשותפות עם גיא סגל, חוקר נוסף בבנק - הסיבה לשוני בין שני המדדים היתה לא אחרת מאשר ריבית בנק ישראל.

במחקר מ-2011 נטען כי השפעת הריבית על מחירי הדירות נמצאה כבעלת יחס הפוך (הורדת הריבית מביאה לעליית מחירים), ואילו השפעתה על מחירי השכירות כבעלת יחס חיובי - ומכאן הפער. "המשתנה המרכזי בהסבר העלייה המהירה של מחירי הדירות בישראל ב-2009–2010 הוא השפעתה החזקה של הריבית המוניטרית. זו מסבירה 43% מעליית המחירים בשנתיים אלה", נכתב.

עוד נטען במסגרת אותו המחקר כי "ירידה של נקודת אחוז אחת בריבית המוניטרית תרמה באותה התקופה לעלייה של 6.5% במחירי הדירות לאורך כל אותן השנתיים".

בבנק ישראל הכחישו את קיומו של המסמך.