שוקי הנדל"ן בספרד ובפורטוגל התחזקו, אך רחוקים משיקום מלא

רוב שוקי הדיור של מערב אירופה מגלים סימני התאוששות מהמשבר הפיננסי של 2008 - כך עולה מן הסקירה שערכה סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית סטנדרד אנד פורס (S&P) על שוקי הנדל"ן בעשר מדינות מערב אירופיות. בכמה מהמדינות המחירים אף חזרו לרמה שבה היו לפני המשבר.

בשבועות האחרונים הצגנו כאן את סקירת שוק הדיור הגרמני, שבו המחירים צפויים לעלות השנה ב-5%, לפי תחזית S&P; השוק של צרפת, שבו המחירים צפויים לרדת השנה ב-3%; השוק הבריטי, שבו התחזית היא לעלייה של 5% השנה; וכן את השווקים של אירלנד, בלגיה והולנד. הפעם נציג את סקירות השווקים של ספרד ופורטוגל, שיש ביניהם יחסי שכנות - אך גם לא מעט הבדלים.

ספרד: התאוששות הכלכלה מחזקת את הביקוש לדירות

כלכלת ספרד נהנית מהשיקום המהיר ביותר באירופה - וממריצה את מחירי הנדל"ן במדינה, לאחר הנפילה הכבדה שנרשמה בהם בעקבות קריסת השווקים הפיננסיים ב-2008. עם זאת, ההיצע הגדול של הדירות בשוק מרסן את עליות המחירים. ב–S&P מעריכים כי שוק הנדל"ן הספרדי יסגור את 2015 עם עליות של 2.5% במחירי הדירות, ושיעור זהה ב-2016. ב-2017, לפי התחזית, צפויות עליות גבוהות יותר, של 4%.

הצמיחה ברבעון הראשון השנה בספרד הגיעה ל-0.9%, והתמ"ג עדיין היה נמוך ב–5% מהשיא שלו ברבעון השני של 2008. עם זאת, שוק העבודה מתאושש, עם 513 אלף משרות חדשות, ועלייה של 3% בשיעור המועסקים ברבעון השני השנה לעומת התקופה המקבילה ב–2014. במקביל, ירד שיעור האבטלה ל–22.4%. התמ"ג של ספרד צפוי לגדול ב–3% השנה.

מהיחס בין מחירי הדירות להכנסה השנתית של משקי בית - מדד שמשקף את היכולת לרכוש בית (Affordability) - עולה כי נדרשות למשק בית ספרדי 6.3 שנים בממוצע כדי לקנות בית, לעומת 7.7 שנים ב-2008. נתון זה עשוי להיראות גבוה ביחס למדינות אחרות, כמו צרפת למשל, שבה נדרשות כיום למשק בית 4.5 שנים בממוצע לרכישת דירה, אבל יש להביא בחשבון כי מאז 2007 ההכנסה הממוצעת של משקי הבית בספרד צנחה, בעקבות האבטלה החריפה.

העננה הכבדה שמרחפת מעל לשוק הדיור בספרד נוגעת להיצע של דירות חדשות שמייחלות לקונים. כשהיצע הדירות בספרד היה בשיא, לאחר עשור של בנייה אינטנסיבית, היו במדינה 650 אלף יחידות דיור פנויות למכירה. ואולם המלאי התכווץ ב–17.6%, לרמה של 536 אלף יחידות דיור בסוף 2014.

לפי התחזית, שוק הנדל"ן בספרד יתאושש בקצב אטי בשנים הקרובות, והריבית תמשיך להיות נמוכה עד 2017. להערכת S&P, צפויים בספרד שינויים דמוגרפיים שישפיעו לרעה על הביקושים לדיור. אף שמספר משקי הבית צפוי לגדול מ-18.3 ל-18.5 מיליון ב–2016, אוכלוסיית המדינה צפויה להצטמצם מ-46.4 ל-46.3 מיליון תושבים. הסקירה מציינת כי הבעיה העיקרית היא הרמה הגבוהה של אבטלה במדינה, שגורמת לצעירים רבים להמשיך לגור עם הוריהם.

ממשלת ספרד יזמה ב-2013 את "ויזת הזהב" - אשרה למשקיעים שירכשו נכסים בסכום של 500 אלף יורו לפחות. לפי נתוני S&P, ברבעון הראשון השנה המשקיעים הזרים היו 12.2% מרוכשי הדירות במדינה.

פורטוגל: ההשקעות הזרות 
מעלות את המחירים

הבראה כלכלית ועניין גובר מצד משקיעים זרים מביאים לעליית מחירי הדירות בפורטוגל. בשונה ממדינות אחרות באירופה, פורטוגל לא חוותה עליות קיצוניות במחירי הבתים משנות ה-90 ועד 2006. עם זאת, ביצועי השוק של פורטוגל היו ירודים בעשור האחרון, ונרשמו בו ירידות מחירים במונחים ריאליים.

ב-S&P צופים צמיחה של 4% במחירי הדירות בפורטוגל השנה, וצמיחה נוספת של 3% ב-2016. בסוכנות דירוג האשראי מסייגים את ההערכות בכך שהאבטלה הגבוהה מגבילה את הביקושים המקומיים לדיור, ואין בכוחו של הביקוש מצד המשקיעים לבדו לגרום לעליות מחירים משמעותיות בטווח הקרוב.

אחרי שנים של מיתון, מחירי הדירות בפורטוגל התחילו לעלות השנה. במאי הם עלו ב-3.1% לעומת 2014, אחרי שעלו ב–0.5% בלבד ב–2014. העליות הורגשו בכל המדינה, ובעיקר באזור ליסבון וחבל אלגרבה, בגלל נוכחות מוגברת של משקיעים שם.

בדומה לספרד, תוכנית ממשלתית שמעניקה אשרת שהייה בת חמש שנים לאזרחים שאינם מהאיחוד האירופי שירכשו נכסים במדינה בלפחות 500 אלף יורו, משכה לפורטוגל השקעות זרות בהיקף של 1.3 מיליארד יורו מאוקטובר 2012 עד יוני 2015. גם תוכנית כלכלית שאושרה על ידי האיחוד האירופי וקרן המטבע, ורפורמות בשוק השכירות, משכו משקיעים - בעיקר לערים הגדולות, כמו ליסבון ופורטו. באופן פרדוקסלי, מחירי השכירות במדינה עלו מאז 2011, בשעה שמחירי הנכסים ירדו.

לפי S&P, הביקושים לדיור מתחזקים וחלה עלייה במספר העסקות שמבוצעות בשוק. מספר העסקות השנה הגיע לשיא מאז שהתחיל ניטור השוק ב-2010, והוא גדל במשך 15 חודשים ברציפות. עם זאת, מגמת השיפור עוד לא ניכרת בבנייה למגורים. מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ברבעון האחרון של 2014 צנח ב–43% לעומת 2013, אך מספר היתרי הבנייה גדל ב-15% ברבעון הראשון השנה לעומת שנה שעברה.

ב-S&P מציינים כי למרות השינויים האחרונים, פורטוגל עדיין רחוקה משיקום מלא. התמ"ג עדיין נמוך ב-7% לעומת תחילת 2008 והאבטלה עדיין גבוהה, ובמצב כזה משקי הבית נרתעים מרכישת נכסים ומנטילת הלוואות לדיור.