מחיר למסתכן: העלות הנמוכה של התוכנית לא תאפשר להציף את השוק בדירות מוזלות

הרפורמה שמתכנן שר האוצר צפויה להוביל את הקבלנים לערוך חישובי כדאיות להשתתפות במכרזי מחיר למשתכן - וייתכן שבחלק מהמקרים הם יבחרו לוותר

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

ככלל, מבצעי מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון הם אותה אדרת בשינוי גברת. אלה מבצעים שאמנם שמרו על שמם מימי שר הבינוי אריאל אטיאס, אך הם שונים במהותם - וכמעט כל השינויים לטובה.

לפי התוכנית של כחלון, ההנחות על הדירות יהיו מדורגות: ככל שהן ייבנו במקומות מרוחקים מהמרכז - ההנחות יהיו גדולות יותר. קבלנים לא יוכלו עוד להפיק רווחים מדירות מוקטנות וממפרטים טכניים זולים, אלא יצטרכו לעמוד בסטנדרטים שייקבעו להם מראש. בנוסף, יבוטלו הקריטריונים לזכאות, שעוררו מחלוקות ועתירות. המשתתפים יהיו חסרי דירות או בני 35 ומעלה. נקודה מעניינת: בהצעה לא מונעים ממשקיעים לנסות ולרכוש דירות במכרזים. בכך תוסר אבן נגף כבדה מיישום המבצעים.

אתר בנייה בערדצילום: אילן אסייג

שתי שאלות המפתח שקשורות למבצעים הן כמה דירות יוקמו במסגרתם ומה גובה ההנחות שיקבלו הרוכשים. ברקע נמצאת השאלה הגדולה ביותר - האם המבצעים יצליחו ללחוץ לכיוון של הורדת מחירי דירות כללית.

מדובר בשאלות כבדות, שלא ניתן היה לקבל עליהן תשובות ברורות מהאוצר בסוף השבוע. אולם מהנתונים שפורסמו נראה כי באוצר לא תולים תקוות גדולות במבצעים הללו. עלות ההחלטה כולה נאמדת באובדן הכנסה של 1.2 מיליארד שקל ב-2015, שתיגרם מאובדן ההכנסות מהקרקע בשל ההנחות. לאור זאת, היקפי שיווק הקרקע לבנייה המוזלת יגיעו לכ-10,000 דירות בשנה הנוכחית.

10,000 דירות אינן תואמות את המונח "הצפה" של השוק. יש להניח שב-2016–2017 המדינה תתארגן טוב יותר ותוציא יותר דירות לשיווק, מה שיגדיל את העלויות הממשלתיות לכ-2 מיליארד שקל ואולי אף יותר. ואולם אז הממשלה תיאלץ למצוא מקורות הכנסה חלופיים או להציב מחסומים תקציביים - מה שעלול לבוא לידי ביטוי בהורדת שיעור ההנחות.

ואם מדברים על הנחות, במקום אחד במסמך שפירסם האוצר נקבע כי שיעור ההנחה על הקרקע בכל מכרז יהיה 10%–60% משווייה, ואילו במקום אחר נכתב שההנחה תהיה 20%–60%, אך לא יותר מ-250 אלף שקל ליחידת דיור. עוד נקבע כי ככל שהקרקע תהיה באזורים מרוחקים יותר, שיעור ההנחה יהיה גבוה יותר.

המשמעות היא שרוכשי דירות 4 חדרים במרכז ייהנו מהנחות של 5%–15%, ואילו בפריפריה ההנחות יוכלו להגיע גם ל-30%. האם זה מספיק טוב? האם זה יועיל לחסרי דירות שהם גם חסרי הון עצמי? נראה שלא.

ולגבי השאלה הגדולה - האם כל זה יצליח להשפיע על הורדת מחירי הדיור? אי-אפשר לדעת.

הורדת המחירים תלויה בהיקפי השיווק, ברמת ההנחות ובהיענות הקבלנים, שיצטרכו לערוך חישובי כדאיות וסיכון רציניים לגבי השתתפות במכרזים הללו. אפשר להעריך שחלק מההנחות לא יגיעו לידי הרוכשים.

לעומת זאת, יש לקוות כי הממשלה תמהר להפעיל את המנגנונים החדשים לבקרה ולחישוב עלויות הפיתוח שמושתות על הקבלנים, ובכך תוריד עוד יותר את עלויות הבנייה, ותאפשר להם להפליג בהנחות עוד מעבר להנחות על הקרקע. הכל תלוי בקצב התקדמות הדברים בממשלה ולמהירות תגובתה לאור תגובות השוק.

בנוסף, שר הבינוי יואב גלנט אמר בימים האחרונים כי 5% מהכמות שתשווק במכרזים אלה תוקצה לדיור ציבורי - דבר שלא בא לידי ביטוי בהצעת המחליטים. מן הסתם, קבלנים יצטרכו לשקלל גם את האפשרות הזאת בכלל תחשיבי הכדאיות שלהם, בעת ההחלטה אם להיכנס או לא להיכנס למכרזים.

בעוד כשנה בערך, לאחר שיסתיים שיווק של כ-20 אלף יחידות דיור, תתכנס הממשלה לדון שוב במבצעים ולהפיק לקחים - מה שמעיד על גמישות ורצון להגיב במהירות.

פיצול דירות: 
אנטי-תכנון

בעוד מחיר למשתכן היא הצעה שניתן למצוא בה אלמנטים חיוביים, ההצעה לפצל דירות שנכללת בתוכנית היא הצעה רעה, שמשמעותה התרת השתוללות בבנייה והכשרת אווירה עבריינית בכל הקשור בשוק הדירות להשכרה.

שוק הדירות להשכרה מתנהל ביעילות רבה בהרבה משוק הדירות למכירה, מה שבא לידי ביטוי בתשואות הנמוכות. תשואה גולמית של 3%–4% (לפני ניכוי עלויות נלוות על הדירה) שמקבלות דירות באזור המרכז היא תשואה שמעידה על כך, שכיום לא ניתן להוריד בהרבה את דמי השכירות - ושבעלי הדירות מסתמכים בהשקעותיהם בעיקר על עליית מחירי הדירות.

המצדדים בחוק אומרים אמנם שיתרונו בכך שהוא יגדיל את היצע הדירות להשכרה במהירות ויגרום לירידת מחירי השכירות. אבל ההיצע יהיה סלקטיבי - של דירות קטנות בלבד - כי למשקיעים תינתן אפשרות לפצל דירות גדולות יותר ל-2 דירות קטנות. הדבר יגרום למוצר של דירות 3–4 חדרים להיות נדיר יותר בנוף הדירות להשכרה, ועלול דווקא ללחוץ על עליית מחירי שכירות.

טיעונים בנוסח "השוק יווסת את עצמו" כבר הוכחו מזמן כקלישאות. השוק מוכיח פעם אחר פעם כי הוא סבוך, מורכב ובלתי צפוי - וכזה שלא ממהר להישמע לנוסחאות פשטניות.

ולא רק זה ירע את מצב השוכרים. החוק המוצע מדבר על כך שרק דירות בשטח מינימלי של 75 מ"ר ניתנות לפיצול. חלק משמעותי מהדירות המפוצלות לא עומדות בתנאי הזה, ומימוש התנאי דורש הקמת יחידת מדידה ואכיפה לבדיקת עמידת בעלי הדירות בתנאי השטחים. מישהו באמת חושב שזה יקרה?

הדירות המפוצלות יפגעו גם בשכנים, שיסבלו מעודף דיירים ובלחץ על התשתיות (המיושנות בדרך כלל) של הבניין והחניה. גם הרשויות המקומיות יצטרכו לתת מענה לגידול הבלתי צפוי במספר התושבים בשכונות מסוימות. זה אנטי-תכנון במירעו, שקשה להאמין כי יצא לפועל במתכונת הזו.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

שיעור באוניברסיטה. באקדמיה מצופה מהסטודנטים להתמודד עם בעיות שלא ראו קודם

הסטודנטים באקדמיה נדרשים לראשונה לחשיבה מעמיקה - והתוצאות עגומות

דירה בהנחה

6,269 משקי בית זכו בהגרלה. אבל האם בכלל כדאי לקנות דירה בהנחה?

לחוסכים הסולידיים יש אלטרנטיבה

שעתו היפה של החוסך הסולידי: יש חלופה טובה יותר לפיקדון בבנק

טסלה, מודל S. המחיר למי שיזמין את המודל היום ייקבע בהמשך

אחרי כמעט שנתיים: הדגמים הגדולים של טסלה מגיעים לישראל

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אלעד כהן (מימין), ניצן רנגיני בוצר ודניאל בוצר

ממשכורת של 30 שקל בשעה – לווילה בת שלוש קומות במושב מבוסס בשרון

מסיבה בבריכה, אילוסטרציה

בעל הבית מרוויח 15 אלף שקל ללילה - החיים של השכנים נהפכו לסיוט