תוכנית כחלון תזרים אלפי דירות למכירה לשוק - אך תפגע בציבור השוכרים

צינון ההשקעות בשוק הדיור, כחלק מהצעדים שיביא שר האוצר לאישור קבינט הדיור, לא יביא בהכרח להחלפת המשקיעים ברוכשי דירות למגורים ■ לעומת זאת, הצעד עשוי לצמצם את מספר הדירות המושכרות ולגרום לעליית דמי השכירות

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל

ביום שני הקרוב יניח שר האוצר, משה כחלון, על שולחן קבינט הדיור שורה של הצעות החלטה, שיהוו חלק ראשון של תוכנית הדיור שלו. לנגד עיניו של כחלון עומדות שתי מטרות מרכזיות: הגדלת היצע הדירות, עם דגש על צעדים שעשויים להשיג מטרה זו בטווחי זמן קצרים; וריסון ביקושים, בעיקר בקרב משקיעים.

עיון בהצעות מעלה כי אלה מכוונות ברובן להשיג מטרות אלה, אם כי היישום של חלקן עשוי להביא עמו תופעות לוואי לא רצויות. כך למשל, כמה מההצעות שמטרתן לצמצם את חלקם של המשקיעים בשוק, עשויות להביא לפגיעה בשוק הדירות להשכרה, המתבסס כמעט לחלוטין על משקיעים. חלק מהצעדים רק יוצרים מראית עין של הגדלת ההיצע, מבלי לשנות באופן משמעותי את המלאי הכולל.

כך, גם ההמרצה של משפרי דיור למכור דירות מאיצה מכירה של דירה קיימת; ויורשים שימהרו למכור את דירות הירושה שלהם, לא יוסיפו דירות למלאי הקיים, אלא יסבו אותן מדירה לשכירות לדירה למכירה. כמו כן, חלק בלתי מבוטל מהדירות שנרכשות על ידי משקיעים הן דירות יוקרה - שממילא אינן מיועדות לזוגות צעירים. בחנו את רשימת ההחלטות, וניסינו להעריך מה יהיו ההשלכות של יישומן.

שר האוצר משה כחלון צילום: טלי מאייר

1. הגדלת מס רכישה על רכישת דירות להשקעה. המס יגדל ל–8% לדירה שמחירה עד 4.8 מיליון שקל (מדרגות של 5% עד 7% לפני כן) ול–10% לדירה שמחירה יותר מ–4.8 מיליון שקל (מדרגות 8% עד 10% במצב הקודם).

בסופו של דבר, ביחס למספרים המפוצצים שדווחו בתקשורת בשבועות האחרונים, שהגיעו עד ל–20% מס וביטול למעשה של אופציית ההשקעה בדירות, הצעת ההחלטה הסופית היא צנועה יותר. עם זאת, מדובר בצעד שצפוי להרגיע את מה שבמשרד האוצר מגדירים כ"פסיכוזת" ההשקעה בדירות בציבור הישראלי, שלה יש חלק גדול בעליית המחירים בשנים האחרונות. השינוי הגדול במס, מ–5% ל–8%, נעשה בדירות הזולות יותר, במחיר של עד 1.16 מיליון שקל, שעליהן התחרו המשקיעים לא פעם עם ציבור רוכשי הדירות הראשונות למגורים.

יתרונות: פגיעה באטרקטיביות של רכישת דירות להשקעה, ובפרט בזולות שבהן, צפויה להגדיל את היצע הדירות הזמינות עבור רוכשי דירה ראשונה; ריסון הביקוש עשוי להוביל להתמתנות או לבלימה של עליית מחירי הדירות; ירידה בבנייה ייעודית למשקיעים ולתושבי חוץ.

חסרונות: כל עוד אין שוק מוסדר של השכרה לטווח ארוך, משמעות הפגיעה במשקיעים היא הקטנת היצע הדירות להשכרה, והדבר עלול להביא לעליית מחירי השכירות. נוסף על כך, לאורך השבועות האחרונים איימו היזמים כי פגיעה בביקוש תוביל גם לירידה במספר התחלות הבנייה. מוקדם לדעת אם איום זה יתממש. חוץ מזה, דירות רבות שרוכשים משקיעים הן דירות יוקרה, שאין להן כל משמעות לזוגות צעירים.

2. צמצום "תקופת ההמתנה" המותרת למשפרי דיור. בעוד שבמצב הקיים כיום רשאים משפרי הדיור למכור את דירתם הישנה עד שנתיים לאחר שרכשו את דירתם החדשה - מצב שבמציאות של מחירי דירות בעלייה איפשר להם ליהנות מעליית הערך במהלך התקופה, צפוי הקבינט להחליט על צמצום התקופה המותרת לבעלות על שתי הדירות לשנה בלבד - תקופה שאחריה ייחשבו הרוכשים לרוכשי דירה שנייה להשקעה.

יתרונות: הגדלת מלאי הדירות למכירה בשוק; הקטנת יכולת המיקוח של מוכרים המתעקשים על מחירים גבוהים, מתוך ידיעה כי אינם מוגבלים בזמן.

חיסרון: פגיעה בגמישות של משפרי דיור, שעשויה להוביל להפסדים במיוחד בתקופות של שוק חלש.

3. הגבלת תקופת הפטור ממס שבח למכירת דירות ירושה. בעוד שבמצב הקיים אין הגבלה על תקופת מכירת הדירות כדי שהיורש יזכה בפטור, ההחלטה צפויה לצמצם את תקופת המכירה לשנתיים.

יתרון: אילוץ יורשים להוציא את הדירות, והגדלה מיידית של מלאי הדירות למכירה.

חיסרון: הצעד עשוי להוביל לפגיעה בהיצע הדירות להשכרה.

4. מניעת הסבת דירות מגורים למשרדים. על פי המספרים שבידי משרדי הבינוי והאוצר, כיום בישראל 100 אלף יחידות דיור שאינן משמשות למגורים בשל הסבתן למשרדים. בעיקר נפוץ השימוש באותן הדירות בקרב בעלי מקצועות חופשיים, ואלה משמשות קליניקות של רופאים ופסיכולוגים, וכן משרדים עבור עורכי דין, מהנדסים ואדריכלים. השימוש בדירות בייעוד זה נעשה מכוח היתר לשימוש חורג, שרשאית לנפק הרשות המקומית עבור אותם נכסים, שאותו יש לחדש מדי חמש שנים.

במשרד הבינוי ובאוצר רוצים לראות את מלאי הדירות הזה מוזרם בחזרה לשוק. לשם השגתה של מטרה זו צפויה הצעת ההחלטה, שתובא לאישור הקבינט, לבטל את סמכות הרשויות המקומיות להעניק או לחדש היתרים אלה.

יתרון: הגדלת מלאי הדירות למגורים בטווח הקצר.

חסרונות: ראשית, הסבת השימוש בדירות איפשר את ייעודן לצרכים חשובים, כמו גני ילדים או מרפאות, בשכונות שבהן יש מחסור בשטחים ייעודיים לצרכים אלה. שנית, הסמכות למתן היתר לשימוש חורג בדירות איפשרה לרשויות ליצור יש מאין שכונות שבהן קיים עירוב שימושים, הנחשב לעיקרון חשוב בתכנון המודרני. הרחקתם של עשרות אלפי בעלי מקצוע אל אזורי משרדים, שעל פי רוב מרוחקים משכונות המגורים, צפויה להגדיל את השימוש ברכב פרטי ולהגביר עומסי תנועה.

5. הסמכת רשויות מקומיות לבנות דירות על קרקע בייעוד ציבורי. זהו צעד נוסף לקראת הפיכתן של הרשויות המקומיות לגורם יזמי. זאת, שמונה חודשים לאחר שצו שעליו חתם שר הפנים לשעבר, גדעון סער, כבר הסמיך את הרשויות ליזום בנייה להשכרה לטווח ארוך ובמחיר מפוקח על קרקע המיועדת לשימושים ציבוריים ("קרקע חומה"), שעד לאותו צו שימשה לבתי ספר ומוסדות ציבור.

הצעד החדש מעלה סימני שאלה. בעוד שדיור להשכרה לטווח ארוך ניתן לקבל כצורך ציבורי בימים אלה, מקרה של בניית דירות למכירה בשוק אינו חד־משמעי. יתרה מכך, לאור הפגיעה בשוק הדירות להשכרה, שבאה לידי ביטוי בסעיפים הקודמים, ייתכן שהיה חכם יותר להותיר את הרשויות עם הייעוד החשוב של יצירת שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך בלבד.

יתרון: הגדלת מלאי הקרקעות לבנייה.

חסרונות: בניגוד למיזמי דיור להשכרה, ספק אם פרויקטי בנייה רגילים זכאים לתואר "ייעוד ציבורי", המצדיק ויתור על "קרקע חומה". נוסף על כך, קיימת סכנה ליצירת מחסור בקרקעות למבני ציבור ברשויות שבהן אין הרבה קרקעות כאלה.

6. הרחבת יוזמת מחיר למשתכן. יוזמה זו זכתה לעדנה מסוימת בתקופת אריאל אטיאס כשר הבינוי, ונגדעה בתקופת הממשלה הקודמת. לפי היוזמה, תימכר הקרקע במחיר קבוע במסגרת "מכרז הפוך" ליזם, שיתחייב על מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר. רוכשי הדירות המוזלות בפרויקטים אלה הם רוכשי דירה ראשונה בלבד. ניסיון העבר מלמד כי מחירי הדירות בפרויקטים מסוג זה נמוכים במאות אלפי שקלים ועשרות אחוזים לעומת המחיר הממוצע השוק. בניגוד לסעיף בהסכם הקואליציוני בין מפלגות כולנו והליכוד, שלפיו תשווק המדינה את כלל קרקעותיה בדרך זו, צפויים השיווקים באמצעות מחיר למשתכן להיעשות רק בחלק ממכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שגודלו עדיין לא ידוע. מכרזים מסוג זה לא צפויים לצאת, למשל, בהרצליה - שבה שווי הקרקע גבוה במיוחד - וגם לא בפריפריה הרחוקה.

נסיון העבר מלמד כי סבסוד מחירי קרקע מצד הממשלה, שעשוי להגיע לשווי של מיליארדי שקלים, עשוי להיתרגם לבסוף להטבות עבור אלפי משקי בית בודדים, ללא השפעה על רמת המחיר הכללית.

יתרון: הורדת מחירי דירות בטווח המיידי.

חיסרון: אובדן הכנסות למדינה.

7. הקצאת מגרשים לבנייה צמודת קרקע בפריפריה לזוגות צעירים בלבד. עליית מחירי הדיור במרכז, יחד עם התפישה הרווחת בציבור הישראלי, הרואה במגורים צמודי־קרקע משאת נפש, הפכו את הביקוש למגרשים לבנייה צמודת־קרקע בפריפריה לגבוה באופן מפתיע. דוגמאות בולטות לכך הן שתי הגרלות שנערכו בשנה החולפת בירוחם, לרכישת מאות מגרשים של חצי דונם בשכונה חדשה בעיר, לבנייה בשיטת "בנה ביתך". מספר הנרשמים בהגרלות היה גבוה פי ארבעה ממספר המגרשים.

במציאות כזו, העובדה שבהגרלה לקבלת ההטבה של הקצאה ללא צורך במכרז, הורשו להשתתף משקיעים באותם תנאים של זוגות צעירים, וכי מרבית הזוכים היו בסופו של דבר משקיעים, אינה הגיונית. לכן, מדובר מצד אחד בצעד מתבקש מבחינה חברתית, אך גם בכזה שעשוי לפגוע ביכולת היישובים המרוחקים לפתח שוק שכירות.

יתרון: החלטה צודקת למתן הטבה של הקצאת קרקע ללא מכרז לרוכשי דירה ראשונה בלבד.

חיסרון: שיווקים עשויים להיכשל במקומות שבהם הביקוש אינו גבוה.

8. הגדלת הקצאת מגרשים בהרחבות יישובים כפריים לבני המקום. צעד זה נועד להגדיל את היקפי הבנייה בהרחבות במגזר הכפרי - כלומר, בקיבוצים ובמושבים - על ידי מתן תמריץ משמעותי בדמות הקצאת 30%–50% מיחידות הדיור לבני היישוב. כיום, בהיעדר הטבה מסוג זה, נוטים היישובים וועדות התכנון של המועצות האזוריות הנשלטות על ידם "לתקוע" תוכניות מסוג זה. זהו פרק נוסף ב"טנגו" הבלתי נגמר בתחום הקרקע בין המדינה לקבוצת הלחץ של היישובים החקלאיים.

יתרון: ההטבה המשמעותית אכן צפויה לעודד יישובים רבים ליזום הרחבות ולהגדיל את תוספת יחידות הדיור במרחב הכפרי.

חסרונות: זוהי החלטה רעה מאוד בהיבט של צדק חלוקתי, המקנה הטבה בשווי של מאות אלפי שקלים לבני המושבים והקיבוצים, בעיקר באזור המרכז. סבירות גבוהה שיוגשו נגדה עתירות לבג"ץ. מלבד זאת, במדינה ענייה בשטח כמו ישראל, כלל לא בטוח שיש הצדקה לתמרוץ בנייה במרחב הכפרי, בפרט באזור המרכז הצפוף.

9. השבה מהירה של קרקעות חקלאיות שהופשרו לבנייה: זוהי, למעשה, חזרה להמלצת "צוות 90 הימים" שהקים שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, על קביעת מנגנון "גזרים ומקלות", שיביא להחזרה מהירה של קרקע מידי חוכרים חקלאיים ברגע ששונה ייעודה. בכך מקווים באוצר ובמינהל התכנון לשים סוף להליכים המשפטיים המתישים, שלעתים אורכם כעשור, עד שמצליחה המדינה להשיב לידיה קרקע חקלאית שהופשרה. הגזר: חוכרים שיפנו את הקרקע בתוך זמן שייקבע בחוק, יזכו בפיצויים מוגדלים מעבר לקבוע בחוק. המקל: אפשרות לתפיסת חזקה בכוח במקרה של סרבנות מצד החוכרים להתפנות.

יתרון: מנגנון שאם יפעל כהלכה, אכן יביא להגדלת היצע קרקעות זמינות לבנייה.

חיסרון: גם החלטה זו צפויה להיות מותקפת, מצד החקלאים, שיראו בה פגיעה בזכויות הקניין שלהם.

10. הגדלת הפריון בענף הבנייה באמצעות עידוד תיעוש הענף. הממשלה תעודד חברות יזמיות לעבור לשיטות בנייה מתקדמות יותר מאלה המקובלות כיום בישראל, באמצעות מענקים כספיים לחברות שיעברו לשיטות בניה מודרניות. יש לציין כי ישראל נחשבת למדינה מפגרת בטכנולוגיות הבנייה המיושמות בה ביחס לעולם המערבי.

מדובר בצעד הסותר החלטות קודמות של הממשלה, שלפיהן בכוונתה להגדיל את מספר העובדים הזרים, וייתכן כי גובש גם על רקע הקשיים להגיע להסכמות עם ממשלת סין על תוספת כוח אדם סיני לענף הבנייה בישראל.

יתרונות: יתרון אחד הוא הכנסת שיטות בנייה יעילות יותר, שיקצרו את זמני הבנייה של דירות. יתרון נוסף הוא הפחתת התלות של הענף בעובדים זרים, הנמצאת בעוכריו, באמצעות מענקים.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

שיעור באוניברסיטה. באקדמיה מצופה מהסטודנטים להתמודד עם בעיות שלא ראו קודם

הסטודנטים באקדמיה נדרשים לראשונה לחשיבה מעמיקה - והתוצאות עגומות

דירה בהנחה

6,269 משקי בית זכו בהגרלה. אבל האם בכלל כדאי לקנות דירה בהנחה?

לחוסכים הסולידיים יש אלטרנטיבה

שעתו היפה של החוסך הסולידי: יש חלופה טובה יותר לפיקדון בבנק

טסלה, מודל S. המחיר למי שיזמין את המודל היום ייקבע בהמשך

אחרי כמעט שנתיים: הדגמים הגדולים של טסלה מגיעים לישראל

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אלעד כהן (מימין), ניצן רנגיני בוצר ודניאל בוצר

ממשכורת של 30 שקל בשעה – לווילה בת שלוש קומות במושב מבוסס בשרון

מסיבה בבריכה, אילוסטרציה

בעל הבית מרוויח 15 אלף שקל ללילה - החיים של השכנים נהפכו לסיוט