תחזית נדל"ן 2015 // תל אביב |

גל הביקושים הזניק את מחירי הדירות בתל אביב ב–10% ויותר

מרמת אביב בצפון עד יפו ופלורנטין בדרום, העיר העברית הראשונה נמצאת בעיצומה של תקופת עליות מחירים, ולא ברור מה עשוי לגרום לה לעצור ■ בוודאי לא שיעורי הבנייה החדשה הנמוכים שנרשמו בה בשנה האחרונה

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

לאחר שבשנה שעברה נבלמו עליות מחירי הדירות באזורים היקרים יותר בתל אביב, כמו שכונות הצפון הישן, הצפון החדש, מרכז העיר, לב העיר והשכונות שמצפון לירקון, נראה כי בחודשים האחרונים חל שינוי משמעותי בדינמיקה בין מוכרי דירות לרוכשים, שמוכנים כנראה לרכוש נכסים במחירים חסרי תקדים עבור חלק מהשכונות. מגמה זו הביאה השנה את רמות המחיר בתל אביב, שהיו גבוהות ממילא, לשיא.

מרבית אנשי המקצוע שעמם שוחחנו מייחסים זאת להתמוטטות של יוזמת מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד. אמנם מעט מאוד נכסים בתל אביב נמכרים בטווחי המחירים הרלוונטיים ליוזמה, אך נראה כי האפקט של חזרת השוק לפעילות מואצת בבת אחת הביא לגלי הדף, המורגשים היטב גם בשוק הדירות שבטווח המחיר של 2–3 מיליון שקל.

צילום: עופר וקנין

כמו כן, נמשכה מגמת ההתייקרות גם באזורים המתפתחים בתל אביב, שבהם נרשמה עליית מחיר במשך כמה שנים ברצף, ובהם שכונות דרומיות כמו פלורנטין, קרית שלום ויפו, ובצפון־מזרח העיר, בנוה שרת ובהדר יוסף. כעת נשאלת השאלה האם גל זה של עליות מחיר, הפרוש לכל רוחבה ואורכה של הגזרה, צפוי להתעצם או להיבלם? שפל בנתוני התחלות הבנייה בעיר ב–2014 (מעט יותר מ–2,000 התחלות בנייה - כמעט חצי מהנתון של 2012) מרמז כי האפשרות הראשונה היא זו שעלולה להתממש.

צפון העיר: זינוק במחירים ברמת אביב ורמת החייל

בשכונות עבר הירקון המערביות, שבהן הורגש דשדוש של המחירים בתחזית השנה הקודמת, חלה עלייה חדה במחירים לקראת סוף 2014, בשיעור של 10% ואף יותר מכך לעומת מחירי 2013. ברמת אביב הירוקה (רמת אביב א') נמכרות כיום דירות 2 חדרים בשטח של 55 מ"ר ב–2.0–2.2 מיליון שקל, בעוד דירות כאלה עם זכויות הרחבה ל–180 מ"ר נמכרות ב–2.8 מיליון שקל. בנוה אביבים (רמת אביב ב') חלה עלייה חדה במחירים של דירות 4 חדרים, ואלה נמכרות כיום בטווח של 3.2–3.8 מיליון שקל - מחירים המשקפים עלייה מטאורית של 10%–15%.

ברמת אביב ג' רמת המחיר עבור נכסי יד שנייה מעט נמוכה יותר: דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות בטווח מחירים של 2.7–3.0 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בטווח של 3.5–4.5 מיליון שקל, בעיקר בהתאם לוותק הבניין ולקומה שבה נמצאת הדירה. רמת מחיר זו דומה לרמה שנרשמה בשכונה בשנה שעברה.

במוקד הבנייה החדשה של האזור הצפון־מערבי של העיר - הגוש הגדול - מתחילים מחיריהן של דירות 3 חדרים ב–2.5 מיליון שקל, מחירי דירות 4 חדרים - ב–2.8 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - ב–3.2 מיליון שקל. במקרה זה סביר כי המחירים יעלו ככל שהשכונה החדשה תקרום עור וגידים.

אזור השכונות הצפון־מזרחיות זוהה בשנה שעברה כמוקד העיקרי של בנייה חדשה בעיר כיום, בעיקר בשל המתחם החדש הנבנה בשכונת המשתלה, ובו כמה מאות יחידות דיור, וכן בשל פרויקטי פינוי־בינוי בנוה שרת. גם השנה המשיך האזור להיבנות, אך דומה כי ההיצע החדש עדיין רחוק מלענות על הביקושים הרבים באזור, מה גם שלא התווספו פרויקטים חדשים בקנה מידה גדול למלאי. בשכונות נאות אפקה ב' והדר יוסף ישנו גם מלאי של כמה עשרות דירות שנבנות בכל רגע נתון, בעיקר בשל פרויקטי תמ"א 38, אך גם במקרה זה מדובר בהיצע זניח ביחס לרמת הביקוש. מנגד, בגלל תהליכים אלה של התחדשות עירונית, הצטמצם משמעותית ההיצע של דירות יד השנייה, וכמעט אף אחד מבעלי הדירות באזורים אלה אינו מוכר את דירתו, אלא אם קיבל הצעה המגלמת חלק גדול משוויו העתידי של הנכס.

כך למשל, בשכונת נוה שרת, שבטווח הארוך תיהרס ותיבנה כמעט לחלוטין מחדש, נמכרות כיום דירות 3 חדרים ותיקות של 50–60 מ"ר במחירים של 1.5–1.6 מיליון שקל - מחיר המשקף עלייה של 10%–15% ביחס לשנה שעברה. דירות 4 חדרים חדשות בשכונה נמכרות בטווח של 2.2–2.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בטווח של 2.3–2.7 מיליון שקל - מחירים המשקפים עלייה של כ–10% בשנה האחרונה. אף שמדובר במחירי שיא ביחס לשכונה, שעד לא מזמן נחשבה שכונת מצוקה, הרי שבמקרה זה יש להם עוד הרבה מקום לעלות עד שישתוו למחירים בשכונות חדשות מקבילות באזור, כמו שכונת המשתלה או תל ברוך צפון.

לשם השוואה, כיום בשכונת המשתלה נמכרות דירות 3 חדרים חדשות בכ–2.2 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב–2.7–2.8 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–3 מיליון שקל. בשכונת תל ברוך צפון המחירים גבוהים מעט יותר: דירות 3 חדרים נמכרות בכ–2.2–2.3 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב–2.7–2.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–3.0–3.5 מיליון שקל. גם בשכונות אלה משקפים המחירים עלייה ביחס לשנה שעברה, אך בשיעור נמוך יותר של כ–5%.

הדר יוסף התייקרה משמעותית במהלך השנה החולפת, וכיום נמכרות בה דירות 4 חדרים ותיקות בטווח מחירים של 2.3–2.5 מיליון שקל, המשקף עלייה של קרוב ל–10%. בנאות אפקה ב' הסמוכה מוצעות דירות 3 חדרים בבנייה ותיקה בכ–1.8 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בכ-2.2–2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בכ-2.7–2.8 מיליון שקל - רמות מחיר המלמדות גם הן על עלייה של כ–5% ביחס לשנה שעברה.

מגדלי היוקרה של צפון תל אביב. משכנתאות להמוניםצילום: עופר וקנין

בגזרת צמודי קרקע ההתפתחויות דרמטיות אף יותר מאשר בתחום הבנייה הרוויה. מחירי מגרשים בשכונות שעד כה לא נחשבו "חוד החנית" של מגורי היוקרה בעיר, כמו רמת החייל או תל ברוך דרום, מגיעים כיום לרמות כמעט דימיוניות ביחס אליהן, ככל הנראה בשל היצע נמוך ביותר. כך למשל, בתל ברוך דרום עשוי מגרש של חצי דונם היוצא לשוק (אירוע נדיר, כאמור) להימכר ב–8–9 מיליון שקל. ברמת החייל, שגם בה כמעט שלא מוצעים מגרשים למכירה, נרכשו בעבר מגרשים בשטח של שליש דונם תמורת 2–3 מיליון שקל, ומגרשים של חצי דונם ב–4–4.5 מיליון שקל. ואולם בשנה החולפת נחתמו בשכונה עסקות שהציבו את רמת המחיר בה גבוה הרבה יותר. בין היתר, נרכש בה מגרש בן חצי דונם באזור רחוב הל"ה תמורת 9 מיליון שקל. בשיכון דן גם כן יוצאים נכסים ספורים לשוק מדי שנה, ובתים דו־משפחתיים על מגרשים בשטח של שליש דונם נמכרים בטווח של 6–7 מיליון שקל, בהתאם למצב הבית.

מרכז תל אביב: אזור רחוב אלנבי מתעורר לחיים

בשכונות הוותיקות של מרכז תל אביב - הצפון הישן, הצפון החדש (אזור כיכר המדינה), מרכז העיר ולב העיר - נרשמו בשנה החולפת עליות מחיר חדות, על רקע חזרתו של שוק הנדל"ן לחיים. ההיצע הנמוך מול הביקוש הגבוה, מצד ישראלים ומצד תושבי חוץ כאחד, הפכו את רמות המחיר באזור לחסרות תקדים. אם בשנתיים האחרונות עוד נע טווח המחיר המשולם עבור נכסי יד שנייה סטנדרטיים באזור בין 30 ל–35 אלף שקל למ"ר, כיום הטווח הוא 35–45 אלף שקל למ"ר.

בשכונת בבלי, המעט זולה יותר מהשכונות המרכזיות שממערב לה, חלו עליות מחירים בשיעור של כ–10%, ומחירי הדירות בה מזכירים את אלה של הצפון הישן ומרכז העיר עד לפני שנה־שנתיים - כלומר, 30–40 אלף שקל למ"ר, בהתאם למצב הנכס ולקרבה לפארק הירקון התוחם את השכונה מצפון. דירות 3 חדרים ותיקות של 65–70 מ"ר נמכרות כיום בשכונה ב–2.5–2.6 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בשטח של 90–100 מ"ר נמכרות ב-2.9–3.2 מיליון שקל. מדרום לשכונה, על קרקעותיה של שכונת גבעת עמל, התחילה אלעד מגורים לשווק את פרויקט מגדלי היוקרה שלה, ודירות 5 חדרים נמכרות במחיר התחלתי של 5 מיליון שקל.

בצפון הישן, בצפון החדש וכן בשכונת בבלי מתומחרת גם קרבה מיוחדת לפארק הירקון, עד כדי רמות מחיר של 60 אלף שקל למ"ר עבור נכסים בקו הראשון לפארק. גם נכסים הממוקמים מערבית לקו של רחוב דיזנגוף מתומחרים בהתאם לקרבה לים, ושם נעים המחירים בטווח של 45–55 אלף שקל למ"ר. מחירי דירות בפרויקטים חדשים הנבנים בקו השני לים, לאורך רחוב הירקון, נעים בין 60 ל–80 אלף שקל למ"ר, ואילו מחירו של נכס באחד ממגדלי היוקרה הנבנים בקו הראשון לים, ברחוב הרברט סמואל, יחושב לפי 100 אלף שקל למ"ר (או כל סכום שבעל ההון שירכוש אותו יהיה מוכן לשלם).

מתחם יוקרה נוסף הממשיך במגמת ההתייקרות מהשנים הקודמות הוא רחוב שדרות רוטשילד וסביבתו, בעיקר בחלקו הצפוני, הקרוב יותר לכיכר הבימה. באזור זה מתחילים מחירי הנכסים ב–45 אלף שקל למ"ר. התפתחות חדשה יחסית היא התעוררות המורגשת ברחוב שדימויו הוא הכל חוץ מיוקרתי - רחוב אלנבי. למרות השם המפוקפק שיצא לרחוב בעשורים האחרונים, כיום מזהים אותו יותר ויותר יזמים כרחוב "הבא" של תל אביב, ובניינים רבים נרכשים בו בשלמותם למטרת שיפוץ או הריסה ובנייה מחדש. נכסים לאורך רחוב אלנבי צפויים להימכר השנה בטווח מחיר של 30–45 אלף שקל למ"ר, לפי מצב תחזוקתי וקרבה לים.

דרום ומזרח העיר: פלורנטין ויד אליהו ממריאות

כבר שנים רבות מהווה שכונת פלורנטין יעד למשקיעים, אבל שורת הפרויקטים החדשים הנבנית בה בשנתיים־שלוש האחרונות, יחד עם נהירת צעירים אליה ממרכז העיר המתייקר, הפכו גם בה את מחירי הדירות לגבוהים מאי פעם. דירות 2 חדרים חדשות, או כאלה שבנייתן הסתיימה בחמש השנים האחרונות, בשטח של 45–55 מ"ר, נמכרות כיום בכ–1.5–1.6 מיליון שקל ונחטפות "כמו לחמניות", כפי שהגדיר זאת אחד המתווכים הפועלים באזור. מחיר זה משקף את שווי הנכסים של מרכז העיר עד לפני שנתיים - 30–35 אלף שקל למ"ר.

בהתאם למגמות שזוהו בשנתיים האחרונות, אזורי הביקוש של השכונה מתרחבים מזרחה, אל שוק לוינסקי, ורחוב שדרות הר ציון מסתמן כגבולה המזרחי החדש. השטח ש"נכבש" על ידי פלורנטין בין רחוב העלייה ממערב והר ציון ממזרח, נמצא בעיצומו של תהליך חילופי אוכלוסייה. אוכלוסיית העובדים הזרים עודה קיימת בו במספרים גבוהים, ולצדה אוכלוסייה צעירה, שנהפכת ליותר ויותר מורגשת.

מחירי הדירות באזור משקפים את השינוי שהוא עובר. אם עד לפני כשנה עוד שווקו שם דירות 3 חדרים חדשות בשטח של 70 מ"ר בכ–1.1–1.2 מיליון שקל, כיום נמכרות דירות כאלה בטווח מחירים של 1.3–1.4 מיליון שקל. קרית שלום נמצאת גם היא בעיצומו של תהליך חילופי אוכלוסייה, שבא גם הוא לידי ביטוי במחירים בה. כיום דירת 3 חדרים משופצת באחד הבתים הדו־קומתיים המאפיינים את השכונה צפויה להימכר ב–1.5–1.7 מיליון שקל.

בחלקיה המזרחיים של העיר, ממשיכה יד אליהו במגמת עליות המחירים של השנים האחרונות, אם כי דווקא בה היתה עליית המחירים מתונה יחסית למרבית חלקי העיר, ועמדה על 5%–10%. השכונה ממשיכה להוות יעד הן לרוכשי דירה ראשונה, שמעוניינים להישאר במחיר סביר בעיר, והן למשקיעים שמזהים בה פוטנציאל להמשך עליות מחירים. כיום טווח המחיר בשכונה רחב, ומתחיל ב-17–18 אלף שקל למ"ר - בעיקר באזורים הדרומיים והזולים יותר, שם ניתן עוד למצוא דירות 2 חדרים בשטח של 45–50 מ"ר במחיר של 800 אלף שקל - ומגיע עד ל-25–30 אלף שקל למ"ר באזורים הצפוניים והיקרים יותר של השכונה, שם תעלה דירה דומה כ–1.3 מיליון שקל.

בכל תחזיות השנים האחרונות הוכתרה יפו כאחת המניות הבטוחות בכל הקשור לעליות מחירים, והדברים תקפים גם השנה. במתחם שוק הפשפשים בצפון יפו, שמציג כבר כמה שנים רמות מחיר התואמות את אלה של השכונות המבוקשות בעיר, נרשמה השנה עליית מחירים של 10%–15% - וכיום רמת המחיר במתחם נעה סביב 40 אלף שקל למ"ר, לעומת 30–35 אלף שקל לפני כשנה.

ואולם האזור שעובר כעת את ההתפתחות המעניינת ביותר ביפו ממוקם דרומית למתחם השוק ומערבית לשדרות ירושלים, ברחוב יהודה הימית וסביבותיו. באזור זה מקודמים יותר ויותר פרויקטים לבנייה חדשה, והמחירים עולים גם הם. נכסים חדשים או כמעט חדשים מפרויקטים הנבנים כעת באזור, בעיקר באמצעות תמ"א 38, מתומחרים סביב 25–30 אלף שקל למ"ר, ואילו מחיריהם של נכסי יד שנייה נמוכים משמעותית, ונעים בטווח של 16–22 אלף שקל למ"ר, בהתאם למצב התחזוקה ואטרקטיביות המיקום. קירבה לשוק הפשפשים מעלה את המחיר, ואילו קרבה לשדרות ירושלים מורידה אותו. בשכונת צהלון וברחוב ד"ר ארליך וסביבותיו, גם כן ניתן למצוא דירות חדשות, בעיקר של פרויקטי תמ"א 38, ושם רמת המחיר היא 26–27 אלף שקל למ"ר לנכסים חדשים.

ביפו ד' שעל גבול בת ים - שכונה פופולרית מאוד בקרב משקיעים - נמשכו עליות המחירים גם השנה בשיעור של 10%–15%. דירות שיכון ותיקות בשטח של 50–60 מ"ר נמכרות בשכונה ב–800 אלף שקל עד מיליון שקל, בהתאם לרמת התחזוקה והקומה שבה נמצאת הדירה. יש לציין כי רק לפני שלוש שנים עוד נמכרו נכסים מסוג זה ב–500–600 אלף שקל - כך שמדובר כמעט בהכפלת שווי. ביפו ג', הצמודה לשכונה ממערב, גם כן נמשכו השנה עליות המחירים, ומחירה של דירת 70 מ"ר ותיקה בשכונה נע סביב מיליון שקל בממוצע.

מקורות לניתוח הנתונים: מוטי אקרמן, בעל משרד אקרמן נכסים, שכונות צפון־מזרח תל אביב; אבי אייקורט, בעל אייקורט - סוכנות לתיווך נכסים; בועז גלעדי, בעלי משרד רשף נכסים בתל אביב; ודרור מיכאלי, בעלי משרד טלדיור ברמת אביב

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

באר שבע. תוספות הבנייה לא ענו על הציפיות להפוך אותה לעיר של מיליון תושבים

"אמירה הזויה של אנשים מנותקים": ההכרזה על הקמת עיר בדרום מעוררת סערה

אולם תצוגה למכירת מכוניות. בענף הרכב מודים כי היבואנים העלו את מחירן של חלק מהמכוניות החשמליות גם בלי קשר למס

הציבור מתנפל על המכוניות החשמליות, אך לא בטוח שהמס עליהן יועלה