חיפה | תחזיות נדל"ן 2015 |

הסיכוי להתחדשות עירונית 
בחיפה עושה את ההבדל

ברוב חלקי העיר לא חלו שינויים גדולים במחירי הדירות יחסית ל–2014 ■ עם זאת, נמשכת עליית המחירים בשכונות חדשות ובמקומות שבהם יש אפשרות לתמ"א 38

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל

בשנים האחרונות עוברת חיפה מהפך גדול של בנייה חדשה ומתחדשת, בצורה של פרויקטים חדשים ויוקרתיים שמוקמים בשכונת סביוני כרמל שמתחת לאוניברסיטה, פרויקטים עממיים שמוקמים בדרום ובמערב העיר, ופרויקטים רבים של תמ"א 38, שמאפיינים שכונות ותיקות ומבוססות כמו שמבור וכרמליה. כתוצאה מכך, שוק הדירות בחיפה מחולק כיום לשלושה חלקים ברורים למדי: השוק החדש והמתחדש, השוק למשקיעים והשוק הוותיק.

באופן כללי, מחירי הדירות בעיר עלו בשיעורים ניכרים בשנים האחרונות. על פי סקירת השמאי הממשלתי, מהרבעון האחרון של 2008 לרבעון האחרון של 2014 עלו מחירי הדירות בעיר ב–77% בממוצע - אחת העליות הבולטות שנרשמו בערים המרכזיות בישראל (רק בבאר שבע נרשמה עלייה גדולה יותר).

כמה סיבות חברו לעליות האלה: הסיבה הראשונה והעיקרית היא עליות המחירים בתל אביב ובסביבתה, שמשכו מעלה גם את חיפה, שמתחילת שנות ה–2000 המחירים בה רק ירדו. הסיבה השנייה - ההשקעות הגדולות בעיר התחתית ובהדר הכרמל, ובראשן הקמת קמפוס הנמל, שאם ימשיך לפעול במקום, הוא עתיד להחיות בהדרגה את אזור העיר התחתית.

אמנם כיום פירות ההשקעות האלה דלים, ויש חיפאים רבים שמטילים ספק ביכולת הפרויקט להחיות את החלק הזה של העיר, אבל משקיעים מחוץ לעיר סבורים אחרת - ורוכשים מבנים ומגרשים באזורים שילידי חיפה לא מוכנים להתקרב אליהם. המשקיעים האלה תרמו רבות לעליות המחירים, ובקרב אנשי נדל"ן מקומיים מובעת לעתים דעה שהם ניפחו "בועות מקומיות קטנות" כתוצאה מחוסר הבנה של השוק המקומי.

ואולם מרגע שהון פרטי חובר להון ציבורי, הסיכוי שבכל זאת דברים יוגשמו גדל במידה ניכרת. המשקיעים תרמו מאוד לעליות מחירים בשכונות רמות רמז והדר הכרמל - ופרויקטים של התחדשות עירונית, ובעיקר של תמ"א 38, שהתפשטו בכרמל, העלו מאוד את מחירי הדירות בעיר, כמו גם פרויקטים חדשים ברמה גבוהה שהתחילו להיבנות בה, אחרי שנים דלות מאוד של בנייה חדשה.

הפרויקט הגדול רמת הנשיא, שמקימות חברות ישרס וגב ים ברמת חביב, הוא הפרויקט המשמעותי ביותר שהוקם בעיר בשנים האחרונות. לצדו ניתן למנות את הפרויקטים של אשדר וזאבי, קבוצת מזרחי, אלמוג ב.ז. השקעות ויובל אלון בסמוך לאוניברסיטה, וכן פרויקטים יוקרתיים קטנים שמוקמים ברחובות הוותיקים של הכרמל, במחירים דומים למחירי דירות בגבעתיים או ברעננה, ופרויקטים חדשים בשכונת נאות פרס, במבואות הדרומיים של העיר.

מצד שני, קשה לראות בחיפה שינויים אמיתיים בפקטורים כלכליים ותעסוקתיים ארוכי טווח. פארק ההיי־טק מת"ם נחשב אמנם עוגן כלכלי חשוב בחיי העיר, אבל לא מספיק כמרכז תעסוקה: אלפים מבוגרי הטכניון והאוניברסיטה בעיר, וצעירים בחיפה בכלל, אינם מוצאים את מקומם בעיר ונודדים לכיוון ערי המרכז.

מפרץ חיפהצילום: אייל טואג

בשנים האחרונות אמנם נרשמה הגירה חיובית לחיפה, לראשונה אחרי הרבה שנים, אבל נראה כי ההגירה לכיוון תל אביב נעצרה רק בגלל מחירי הנדל"ן הגבוהים במרכז, ולא עקב התפתחויות גדולות בחיפה. בסופו של דבר, לצעירים חיפאים שמחפשים לעצמם אפשרויות תעסוקה בעיר, קשה לראות בה אלטרנטיבה שקולה לתל אביב ולמרכז.

בשכונת נאות פרס המחירים זינקו ל–1.3–1.5 מיליון שקל

השוק החדש בא לידי ביטוי במיוחד בשכונת נאות פרס החדשה, הסמוכה לאצטדיון סמי עופר החדש, שמעליה מתנוססים כיום מנופים רבים. הקבלנים שרכשו בשכונה זו קרקעות בתחילת 2013, התחילו לשווק אותה ביולי 2013, במחירים התחלתיים של 1–1.25 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. ואולם לאור נהירת הרוכשים, המחירים בשכונה עלו מהר מאוד לרמות של 1.2–1.4 מיליון שקל, כפי שראינו כבר בסקירה הקודמת של נדל"ן TheMarker, בפסח שעבר. כיום, טווח המחירים המקובל עבור דירות 4 חדרים בשכונה זו טיפס כבר ל–1.3–1.5 מיליון שקל.

במקביל לעליית המחירים התחילו קבלנים לשווק דירות במגדלים יוקרתיים יותר, במחירים שמגיעים גם ל–1.6 מיליון שקל. דירות במגדלים ברמת הנשיא של חברות גב ים ורסקו, שנמצאת ליד נוה דוד, מוצעות במחירים דומים, והן רשמו עלייה של 25% בתוך שנתיים.

עליות המחירים בדרום העיר משקפות את המחסור המתמשך בבנייה חדשה ועממית בחיפה. עד לשנים האחרונות, רוב הבנייה בעיר התמקדה באזור הכרמל ויועדה לאוכלוסייה אמידה. לאור זאת, אי־אפשר להקיש ממה שקורה שם למה שקורה בשאר חלקי העיר. במרבית השכונות נרשמו עליות מחירים מינוריות, אם בכלל, וזאת בניגוד לסקרים שערכנו ב–2009–2010, אז מחירי הדירות בעיר עלו ברמות שיא של 30%–50%, וב–2012–2013, שבהן נרשמו עליות נוספות של 10%–15%.

בשנה האחרונה, כמו בשנה שקדמה לה, שינויי המחירים ברוב המקומות היו קטנים למדי - ואם חלו שינויים משמעותיים, הדבר קרה בעיקר במקומות שבהם משקיעים איתרו פוטנציאל להשבחת נכסים, באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי, תמ"א 38 ועיבוי־בינוי.

ברמות רמז - שכונת שיכונים, שקרבתה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה הפכה אותה 
ליעד לאומי בקרב משקיעים - נראה כי עליות המחירים נעצרו. לפני שנתיים זינקו המחירים בשכונה בכ–20% ויותר. ב–2014 הם עלו ברמה של כ–8%, לטווח של 670–800 אלף שקל - והשנה היא נותרה ברמת מחירים דומה. ככל הנראה, המשקיעים סימנו לעצמם תשואה של 4%–4.5% כתשואה סבירה לשכונה - ועם שכר דירה שנע בסביבות 2,500–2,700 שקל בחודש, טווח המחירים הזה מתאים.

ברחוב חביבה רייק, שעובר הליך של עיבוי־בינוי בכעשרה מתוך 15 מבנים מתוכננים, מחירי הדירות הישנות עלו באופן ניכר בשנים האחרונות. דירות חדשות של 4 חדרים שמוקמות במסגרת הפרויקטים האלה נמכרות בטווח מחירים של 1.1–1.3 מיליון שקל.

עלייה ניכרת במחירי הדירות בשכונות הדר ורוממה

משקיעים גילו בשנים האחרונות את פוטנציאל ההשבחה בשכונת נוה דוד (או כמו שחיפאים ותיקים נוהגים לקרוא לה, "מחנה דוד"), שנמצאת מול חוף הכרמל. מחירי דירות 3–4 חדרים בשכונה ממשיכים לעלות בהתמדה ובמידה ניכרת. כיום הם נעים בין 8,000 ל–10,000 שקל למ"ר - עלייה של כ–20% לעומת המחירים לפני שנה - אז נרשמה במקום עלייה של כ–10% לעומת המחירים ב–2013. אפשרות ההשבחה במקרה זה נעוצה בפרויקט פינוי־בינוי, שעליו מופקדת חברת אלמוג כ.ד.א.י, ובהתקדמות פרויקט רמת הנשיא. שתי החברות השתכנעו כי השכונה, שהוזנחה במשך עשרות שנים, תשנה לחלוטין את חזותה בעתיד - ושכדאי להשקיע בה.

במחירי הדירות בשכונת הדר (אזור הרחובות יוסף־פבזנר־מסדה־הלל) נרשמה בשנה האחרונה עלייה ניכרת של כ–10% במחירי הדירות, אחרי ששנה קודם לכן לא חלו שינויים משמעותיים במחירים. מחירי הדירות שם נעים בדרך כלל בטווח של 9,000–10,000 שקל למ"ר. כמו ברמות רמז, גם השוק בהדר נקבע על ידי משקיעים, ושכר הדירה באזור מגיע לרמות של 2,200–2,500 שקל בחודש.

בשכונת נוה שאנן דירות עולות בסביבות 11–14 אלף שקל למ"ר - עלייה של אחוזים ספורים לעומת המחירים בשנתיים האחרונות. רמת המחירים בשכונה נותרה דומה לזו של שנה שעברה. אזור יזרעאליה הצפוף (סביבת רחוב אבא הלל סילבר) הוא הזול יותר, ואילו באזור הרחובות חניתה והגליל יקר יותר, ושם ניתן למצוא עסקות במחירים גבוהים מהטווח שצוין, כשמדובר בדירות מיוחדות.

בשכונת רוממה המחירים נעים בין 13 ל–15 אלף שקל למ"ר - עלייה של כ–10% לעומת שנה שעברה. בעבר היה פער משמעותי בין רוממה הישנה לחדשה. בשכונה הישנה הבנייה צפופה פחות, אם כי יש יותר בנייה מאשר ברוממה החדשה. ואולם בשנים האחרונות פערי המחירים בין שני האזורים הצטמצמו והלכו. עדיין יש מקומות ברוממה הישנה, באזור הרחובות הפלמ"ח והצלפים, שבהם ניתן למצוא דירות במחירים גבוהים יותר מהטווח הזה.

שכונת סביוני כרמל (סביוני דניה) רשמה עליות מחירים משמעותיות של כ–10% בשנה האחרונה, בדירות מיד שנייה שמוצעות בה, שרובן הוקמו בשנות ה–90 ובתחילת העשור הקודם. מחירי הדירות שם נעים בין 15 ל–17 אלף שקל למ"ר. ככל הנראה, יש קשר לפרויקטים החדשים בסביוני כרמל, שמתאפיינים בדירות יוקרתיות בהרבה, שנמכרות במחירים של 17–20 אלף שקל למ"ר.

מחירי הדירות בשכונות רמות גולדה ואלמוגי נעים בין 16 ל–18 אלף שקל למ"ר - מחיר דומה לזה של שנה שעברה. המחירים ברמות גולדה גבוהים מעט יותר, אבל באלמוגי יש דירות מיוחדות רבות - כך שקיימת שונות לא קטנה בין מחירי הנכסים.

אזור הכרמל הוותיק, שנמצא בין מרכז הכרמל למרכז אחוזה, כולל שכונות כמו שמבור, כרמליה, הסביבה של כיכר קרית ספר, אזור רחוב שמשון ושלוחת קדימה. רוב הדירות באזור הוקמו בין שנות ה–50 לשנות ה–70 והן בנות שתיים־שלוש קומות. עיקר יתרונן של דירות אלה נעוץ במיקום המצוין, אבל רובן מוזנחות, ויש רחובות שסובלים ממצוקת חניה קשה. עם זאת, יש במקומות האלה מגוון של נכסים, שלעתים מוריד ולעתים מעלה מחירים בצורה חדה. בכמה מהשכונות קיימת בעיה של ריבוי מדרגות בגרם המדרגות שמוביל לבניין - מה שמוריד את מחירי הדירות שם בחדות.

מכל מקום, יתרון המיקום והגודל הקטן יחסית של המבנים הפכו אותם לבעלי הפוטנציאל הגדול ביותר בחיפה לפרויקטים של תמ"א 38 - ואכן לא מעט כאלה צצו בסביבה. כתוצאה מכל הגורמים האלה, טווח המחירים שבהם מוצעות דירות בשכונות אלה גדול במיוחד, ונע בין 12 ל–17 אלף שקל למ"ר. בחלקו התחתון של הטווח נמצאות דירות לאורך צירי תנועה רועשים ובמיקומים פחות טובים.

דירות בסביבות שמבור, כרמליה ושכונות אחרות נמצאות בחלק העליון של טווח המחירים באזור - ולעתים אף חוצות אותו. בסך הכל, בשנה האחרונה לא חלו שינויי מחיר משמעותיים באזור הכרמל הוותיק.

מקורות לניתוח הנתונים: כרמל עדה מסוכנות כרמל סנטר, אייל צ'רנוביצקי מרשת התיווך הישיר, אתר רשות המסים ואתר yad2

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

באר שבע. תוספות הבנייה לא ענו על הציפיות להפוך אותה לעיר של מיליון תושבים

"אמירה הזויה של אנשים מנותקים": ההכרזה על הקמת עיר בדרום מעוררת סערה

אולם תצוגה למכירת מכוניות. בענף הרכב מודים כי היבואנים העלו את מחירן של חלק מהמכוניות החשמליות גם בלי קשר למס

הציבור מתנפל על המכוניות החשמליות, אך לא בטוח שהמס עליהן יועלה