ירושלים | תחזיות נדל"ן 2015 |

בשכונות החרדיות האוכלוסייה גדלה והמחירים עלו - אך בשאר רובעי הבירה הם נותרו יציבים

ירושלים, העיר הגדולה בישראל, היא גם העיר שבה שוק הנדל"ן הוא הפעיל ביותר. ב–2014 היא ביססה את מעמדה בראש הדירוג של מכירת דירות חדשות, עם 1,990 דירות שנמכרו בה, תוך שהיא מרחיבה מאוד את הפער מתל אביב המדורגת במקום השני

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל

ברבעון הרביעי של 2014 עלה מספר העסקות לרכישת דירות בישראל ב–22% לעומת הרבעון השלישי, אבל בירושלים העלייה במספר העסקות היתה מזערית - 2.2% בלבד. השוואה לרבעון הרביעי של 2013 מגלה בעיה חמורה אף יותר: בממוצע ארצי, מספר העסקות ברבעון האחרון של 2014 היה קטן ב–12.5% מזה שברבעון האחרון של 2013 - אך בירושלים נרשמה ירידה חדה אף יותר, של 24%. ברור אם כך שמבחינת שוק הנדל"ן, הבירה תקועה מאחור.

אם ננסה להצביע על תופעה בולטת בשוק הדירות הירושלמי בשנה האחרונה, ניתן לתמצת אותה בשתי מלים: "הדרת צעירים". מאז שיא של כ–1,700 דירות שנרכשו בעיר על ידי צעירים ברבעון האחרון של 2013, נפל בשנה החולפת מספר הדירות שהם רכשו ברבעון ל–900–950 בלבד - בדומה לשפל שנרשם ברבעון הראשון של 2012. הנתון הזה כה מפתיע, שאגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר הקדיש לו חלק נכבד בסקירה שלו על ענף הנדל"ן ב–2014.

חלק מהסיפור נעוץ במה שמכונה "מענק ירושלים". המענק ניתן בין מאי לאוקטובר 2013 לרוכשי דירה ראשונה - הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה - באזור ירושלים. המשתתפים במבצע זכו למענק של 70–95 אלף שקל - סכומים שהצליחו להזניק את רכישות הזוגות הצעירים בעיר מרמה רבעונית של 1,100–1,300 דירות מסוף 2012 ועד לאמצע 2013, ל–1,600–1,700 דירות לרבעון במחצית השנייה של 2013. ואולם מאז נפסק המענק, נפסקו גם הרכישות - ושוק הנדל"ן הירושלמי מדשדש, במיוחד בכל הקשור לזוגות צעירים.

"אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הרמה הנמוכה של רכישות הזוגות הצעירים באזור ירושלים מאז תחילת 2014", מודים באוצר. עם זאת, משערים שם כי אחת הסיבות יכולה להיות ההקשחה של מדיניות המימון למשכנתאות מצד בנק ישראל באוגוסט 2013, שבמסגרתה נקבעה תקרה להחזר החודשי למשכנתא של 50% מסך ההכנסה החודשית של משק הבית. להערכת אנשי האוצר, העובדה שאזור ירושלים מאופיין ברמות מחיר גבוהות וברמות שכר נמוכות, הפכה את ההגבלה של בנק ישראל לכואבת יותר עבור תושבי הבירה.

ואולם אין לטעות: ירושלים, העיר הגדולה בישראל, היא גם העיר שבה שוק הנדל"ן הוא הפעיל ביותר. ב–2014 נמכרו בעיר 1,990 דירות חדשות, והיא ביססה את מעמדה בראש הדירוג של מכירת דירות חדשות, תוך שהיא מרחיבה מאוד את הפער מהעיר השנייה בדירוג, תל אביב, שבה נמכרו 1,415 דירות חדשות בשנה שעברה. ב–2013 נמכרו בירושלים 1,701 דירות חדשות, ואילו בתל אביב רק 1,513 דירות - כלומר, בעוד שבשנה שעברה בתל אביב ירדו הביקושים לדירות חדשות, בירושלים הם דווקא עלו.

הבנייה הרבה בירושלים אינה מספקת. בין 2008 ל–2013 גדל מספר התושבים בעיר מ–759.7 אלף ל–829.9 - כלומר, ב-70.2 אלף איש - אך מתוכם הגיע מספר היהודים ל–30.2 אלף בלבד, כך שעיקר הגידול באוכלוסייה היה במגזר הערבי. ב–20 השנים האחרונות, האוכלוסייה הערבית בעיר הכפילה את מספרה, והגיעה בסוף 2012 ל–320.3 אלף איש.

בתוך האוכלוסייה היהודית בירושלים, לעומת זאת, חלו תמורות חשובות בעשור האחרון. משקלם של החילונים בעיר ירד מרבע לחמישית, ובסך הכל הציבור החילוני־מסורתי והציבור המסורתי־דתי נהפכו בשנים האחרונות למיעוט - מ–56% מכלל האוכלוסייה ירד משקלם ל–48%. משקל האוכלוסיות הדתית והחרדית בעיר זינק באותה תקופה מ–44% ל–52%. כל זאת, ביחד עם המטענים הדתיים והלאומיים הקשורים בעיר, הופכים את שוק הנדל"ן בבירת ישראל לשוק הלחוץ והאינטנסיבי ביותר במדינה, שלעתים קרובות מתנהג במנותק ממה שקורה בשאר המדינה.

ירושליםצילום: טס שפלן

ירידה ברכישות של תושבי חוץ

פרדוקס ידוע הוא היחס ההפוך בין אוכלוסיית ירושלים, שנחשבת בין האוכלוסיות העניות בישראל, למחירי הדירות בעיר - שהם בין הגבוהים במדינה. אחת הסיבות לכך היא שירושלים היא העיר הדומיננטית ביותר ברכישות הנדל"ן של תושבי החוץ, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מכלל העסקות. ב–2013–2014 ריכז אזור זה קרוב לשליש מסך הרכישות של תושבי החוץ בישראל. עם זאת, חלה ירידה מתמשכת במספר הרכישות: בשנה שעברה רכשו תושבי חוץ 835 דירות בעיר - ירידה של 19% לעומת 2013, בהמשך לירידה של 15% ב–2013 לעומת 2012.

בדיקה שערך הכלכלן הראשי במשרד האוצר העלתה כי הגאות שנרשמה בפעילות של תושבי החוץ בירושלים ב–2012 חלה על רקע השיווק של מספר רב יחסית של פרויקטים יוקרתיים בעיר. מספר הדירות החדשות שרכשו תושבי החוץ בירושלים באותה שנה הסתכם ב–400 - המספר הגבוה ביותר מאז 2006 (שהיתה שנת שיא בפעילות של תושבי החוץ בישראל).

הדברים השתנו בהדרגה: תושבי החוץ שרוכשים כיום דירות בישראל אינם מחפשים רק דירות יוקרה, ופעמים רבות הם רוכשים דירות רגילות. עם זאת, גם הישראלים שותפים לשוק היוקרה: ב–2013, כשתושבי החוץ צימצמו את הרכישות שלהם, מספר העסקות לרכישת דירות ב–8 מיליון שקל ומעלה זינק ל–44, לעומת 32 עסקות ב–2011 ו–26 ב–2012. ב–2014, לעומת זאת, צנח מספר העסקות האלה ל–18 בלבד.

יזמים ואנשי נדל"ן מצפים כי במהלך חג הפסח, שבו מבקרים תושבי חוץ רבים בירושלים, יבוצעו גם עסקות נדל"ן רבות - במיוחד על רקע גל האנטישמיות במדינות אירופה.

האזור היוקרתי בירושלים הוא המושבה הגרמנית טלביה והשכונות הסובבות אותה, שם מרוכזות רוב עסקות היוקרה בעיר. העסקה היקרה ביותר בעיר מאז פסח בשנה שעברה היתה רכישה של מבנה ישן בשטח של 300 מ"ר בדרך הרכבת, סמוך למסילת הברזל הישנה שבמושבה הגרמנית, תמורת 29.7 מיליון שקל.

שכונות התפר הגבעה הצרפתית וארמון הנציב שייכות לאזורים בעיר שתושביהם מרגישים היטב את הלחץ הדמוגרפי והלאומי. הגבעה הצרפתית, הסמוכה להר הצופים, לאוניברסיטה העברית ולבית החולים הדסה, הוקמה בשנות ה–70, והמבנים הישנים בה נמצאים באזור הרחובות האצ"ל וההגנה. מחיריהן של דירות 3 חדרים של 70 מ"ר במבנים האלה עלו בכ–10% לרמות של 1.2–1.35 מיליון שקל; ומחיריהן של דירות 4 חדרים באותם מבנים רשמו עלייה קלה ל–1.4–1.7 מיליון שקל. דירות אלה פופולריות במיוחד בקרב משקיעים, עקב מחיריהן הנמוכים יחסית וקירבתן לאוניברסיטה. בשנים האחרונות רכשה אוכלוסייה ערבית עשרות דירות בשכונה.

בשכונת ארמון הנציב נרשמה בשנה האחרונה עלייה קלה במחירים. דירות 3 חדרים בשטח של 60–70 מ"ר נמכרות שם בטווח מחירים מקובל של 0.8–1.2 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים - בטווח של 1.4–1.6 מיליון שקל. בשכונת קרית יובל לא נרשמו שינויי מחיר משמעותיים: דירת 3 חדרים במקום עולה בין 800 אלף שקל ל–1.2 מיליון שקל, תלוי בסוג המבנים. דירות השיכון נמצאות בטווח הנמוך יותר של המחירים - ואילו דירות בבניינים אחרים, שיש להן זכויות בנייה, עולות יותר.

שכונת ארנונה עוברת מהפך בבנייה: על אדמותיו לשעבר של קיבוץ רמת רחל מוקמות כיום כ–600 דירות חדשות. מחירי הדירות בשכונה עלו באחוזים בודדים לעומת השנה שעברה. מחירי דירות 3 חדרים בארנונה מגיעים כיום ל–1.3–1.7 מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים בשכונה עולות 2–2.3 מיליון שקל.

שכונת קטמונים היא שכונה ותיקה של שיכונים שנבנו לפני כ–50 שנה, ועיקר שווי הדירות שם נובע מהפוטנציאל של האזור להתחדשות עירונית. בשנה האחרונה מחירי הדירות בקטמונים לא רשמו שינויים משמעותיים, והם נעים בין 1.1–1.4 מיליון שקל.

בשכונות היוקרה רחביה וטלביה טווח המחירים גבוה מאוד, ותלוי במידה רבה בסוג המבנה שבו נמצאת הדירה, בהימצאות גינה, בהשקעות שבוצעו בדירה ובמספר הדיירים. דירות 4 חדרים נמכרות שם בטווח מחירים מקובל של 3–3.5 מיליון שקל.

שכונות בית הכרם ורמת בית הכרם הן שכונות מבוקשות מאוד, שלא נותרו בהן כמעט עתודות קרקע. מחירי הדירות ברמת בית הכרם מעט גבוהים יותר מאשר בבית הכרם, עקב גילן הצעיר יותר של הדירות, ובסך הכל רמות המחירים בשתי השכונות לא עלו במידה משמעותית בשנה החולפת: דירת 4 חדרים בבית הכרם עולה כיום 2.2–2.5 מיליון שקל, ואילו ברמת בית הכרם - 2.5–2.8 מיליון שקל.

הביקושים לדירות בשכונות החרדיות גדלו

הלחץ הדמוגרפי של האוכלוסייה החרדית בירושלים ממשיך לגרום לעליות, לעתים ניכרות, במחירי הדירות בשכונות החרדיות. הביקושים למגורים בשכונות האלה גדולים, והדבר תורם רבות לעליית מחירים. שונות המחירים בתוך השכונות החרדיות גדולה מאוד, לעתים עקב זכויות הרחבה שונות שיש לכל בניין ועקב מודעות גבוהה לתמ"א 38. מודעות זו הביאה להרבה יזמויות בתחום, שגרמו עד כה לעליות מחירים יותר מאשר להרחבות מבנים.

מחירי הדירות בשכונת רמות רשמו בשנה האחרונה עלייה של כ–10% בממוצע, ל–1.4–1.5 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ול–1.6–1.9 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. עליות אלה הגיעו בעקבות עליות מחירים בפרויקטים חדשים המוקמים ברמות.

עליית מחיר דומה, של כ–10%, נרשמה גם ברמת אשכול, שבה הביקושים לדירות 3 חדרים גדלו עקב ההערכות כי פרויקטים רבים של תמ"א 38 יגיעו לשכונה. התוצאה: מחירי דירות 3 חדרים שם נעים בין 1.8 ל–2.3 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים - 2.4–2.8 מיליון שקל. גם בשכונת רמת שלמה המחירים עלו בכ–10%, ל–1.6–1.75 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ו–1.8–2 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים.

עליות מחירים בפרויקט שנלר, המוקם ברוממה, הזניקו גם את מחיריהן של דירות יד שנייה באזור בכ–15%, לרמות של 1.6–2 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.3–2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

לעומת זאת, בשכונות מקור ברוך ושמואל הנביא נרשמו עליות של אחוזים בודדים בלבד במחירי הדירות: דירות 3 חדרים במקור ברוך עולות כיום 1.7–1.9 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים - 2.2–2.5 מיליון שקל; דירות 3 חדרים בשמואל הנביא עולות 1.1–1.3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים - 1.3–1.45 מיליון שקל.

מקורות לניתוח הנתונים: הלמ"ס, מכון ירושלים לחקר ישראל, רשות המסים, הכלכלן הראשי במשרד האוצר, אתר yad2, אתר מדלן, איציק לוי מסוכנות אמבסדור, אלעזר אליקים מסוכנות נדל"ן ONE ויונתן פסנטין, מנכ"ל פורסייל שיווק נדל"ן

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

באר שבע. תוספות הבנייה לא ענו על הציפיות להפוך אותה לעיר של מיליון תושבים

"אמירה הזויה של אנשים מנותקים": ההכרזה על הקמת עיר בדרום מעוררת סערה

אולם תצוגה למכירת מכוניות. בענף הרכב מודים כי היבואנים העלו את מחירן של חלק מהמכוניות החשמליות גם בלי קשר למס

הציבור מתנפל על המכוניות החשמליות, אך לא בטוח שהמס עליהן יועלה