מודיעין | תחזית נדל"ן 2015 |

השיווק המאסיבי של קרקעות 
במודיעין יבלום את עליית המחירים

במודיעין צפוי השנה שיווק קרקעות לעוד כ–5,000 יחידות דיור בשכונת נופים ■ ואולם אנשי הנדל"ן בעיר חלוקים בדעתם לגבי יכולתה לספוג את העלייה בהיצע מבלי לחוות ירידה במחירי הדירות

רז סמולסקי
רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
רז סמולסקי
רז סמולסקי

העיר מודיעין עמדה במרכזו של "בליץ" השיווקים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקראת סוף 2014. בדצמבר האחרון מכרה הרשות 29 מגרשים לבניית 1,785 דירות, במחיר של כ–400–700 אלף שקל לקרקע ליחידה (כולל דמי פיתוח). בשבעה מבין המגרשים זכו קבוצות רכישה.

שכונת נופים שבדרום מערב מודיעין היא שכונה חדשה, שטרם נבנתה בה דירה אחת. מחירי הדירות בקבוצות הרכישה לדירות 4 חדרים עם נוף לפארק ענבה הסמוך היו סביב 1.35 מיליון שקל, לעומת דירות פנימיות בשכונה, ללא נוף לפארק, שנמכרו בכ–1.2 מיליון שקל. דירות 5 חדרים עם נוף לפארק נמכרו בכ–1.7 מיליון שקל, ודירות כאלה עם גינה נמכרו בכ–1.9 מיליון שקל. לעומתן, דירות 5 חדרים פנימיות נמכרו בטווח המחירים שבין 1.4 מיליון שקל לדירה ללא גינה ל–1.6 מיליון שקל לדירה עם גינה.

באותה שכונה נמכרות דירות על ידי קבלנים במחירים גבוהים יותר. על פי מחירי הקרקע, קיימת ציפייה שמחירי דירות 4 חדרים יתחילו ב–1.65–1.7 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - ב–1.75 מיליון שקל. ההצעות של הקבלנים מלמדות גם על הציפייה שלהם שמכרזי מחיר מטרה לא ייצאו לפועל. מדובר במכרזים שמכתיבים מראש את מחירה של דירה גמורה במודיעין ל–1.2 מיליון שקל. נכון להיום, המכרז במודיעין נקבע ל–700 דירות, אך חוברת המכרז לא פורסמה והמכרז נדחה לסוף מאי.

מודיעין תהיה המקום שבו יעמוד למבחן החוק הבסיסי של הכלכלה - חוק ההיצע והביקוש - שכן מדובר בשיווק גדול מאוד בעיר אחת, והשנה צפויות לצאת לשיווק קרקעות לעוד כ–5,000 יחידות דיור בשכונת נופים. בין אנשי הנדל"ן הפועלים בעיר יש כאלה הסבורים שמודיעין רגילה לבנייה בכמויות כאלה, ולכן תוכל לספוג את ההיצע מבלי לחוות ירידה במחירים. ואולם אחרים סבורים כי העיר לא תישאר אדישה לכמות כזו של דירות, אם כי ההשפעה תורגש רק בעוד שלוש־חמש שנים. זאת, מכיוון שהקבלנים שזכו במכרזים ייצאו לשיווקים בעוד כשנה, ורק בעוד שלוש שנים יהיה היצע גדול של דירות למכירה.

העסקה היקרה של 2014: 
קוטג' ב–4.3 מיליון שקל

שכונת בוכמן היוקרתית במודיעין נחלקת לשני מתחמי משנה: בוכמן צפון (השבטים) ובוכמן דרום (מוריה), שהוא המתחם הזול מבין השניים. בבוכמן צפון יש בעיקר בתים צמודי קרקע על מגרשים שגודלם נע בין 350 ל–500 מ"ר. בבוכמן דרום הבנייה מעורבת וכוללת מלבד קוטג'ים, שבנויים על מגרשים בשטח של עד 330 מ"ר, גם קוטג'ים מדורגים ובניינים של דירות גן וגג.

צילום: אמיל סלמן /ג'יני

אתר מדלן מראה כי מחירי הדירות בשני המתחמים נמצאים במגמת ירידה מסוף 2013. במתחם הדרומי נמכרו דירות (חדשות ויד שנייה, בכל הגדלים) במחיר ממוצע של כ–2.3 מיליון שקל, והמחיר ירד בסוף 2014 ל–2.18 מיליון שקל - ירידה של כ–5.2%.

במתחם הצפוני התחוללה השנה דרמה של עליות וירידות מחירים. בסוף דצמבר 2013 היה המחיר הממוצע של דירה במתחם 1.98 מיליון שקל. במארס 2014 המחיר ירד ל–1.83 מיליון (ירידה של 7.8%), בספטמבר הוא זינק לשיא של 2.134 מיליון שקל, ובסוף 2014 צנחו המחירים ל–1.924 מיליון שקל - מחיר דומה לזה שהיה בסוף 2013. המתווכים בעיר מדווחים כי מחירי דירות 4 חדרים בשכונת בוכמן נעים כיום בין 1.55 ל–2.2 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - בין 1.9 ל–2.6 מיליון שקל.

מחירי הדירות בשכונת אבני חן (קייזר) הם עדות נוספת לירידות מחירים קלות בשנה החולפת במודיעין. לאורך השנים מחירי הדירות בשכונה ראו ירידות נקודתיות בלבד, והמגמה הכללית היתה של עליית מחירים. לכן, מוקדם לבשר על מגמה של ירידות. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות כיום ב–1.6–1.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–1.8–2.2 מיליון שקל. ממוצע מחירי הדירות בשכונה בדצמבר 2013 היה 1.56 מיליון שקל, והוא עלה ביוני אשתקד לשיא של 1.7 מיליון שקל - אך מאז ירד ל–1.68 מיליון שקל.

קייזר היא השכונה שבה בוצעו הכי הרבה עסקות במודיעין בשנה האחרונה, בעיקר בגלל הביקושים הגבוהים מצד הציבור הדתי־לאומי. החלופות לציבור הזה במודיעין הן שכונת משואה, שהיא ותיקה מאוד ובבניינים בה אין מעליות, או שכונת בוכמן היוקרתית. שכונת קייזר יושבת בנישת מחירים נוחה בין שתי השכונות.

שכונת משואה (גבעת C) נמצאת כיום בשיא מחירים של כל הזמנים, ולאורך השנה האחרונה מחירי הדירות שם שמרו על מגמת עלייה. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות בטווח שבין 1.55 ל–1.75 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–1.75–2.1 מיליון שקל. זאת אחת השכונות הוותיקות במודיעין, וכל העסקות שם הן על דירות מיד שנייה.

העסקה היקרה ביותר במודיעין בשנה החולפת היתה מכירה של קוטג' בן 6 חדרים ברחוב יוסף (בשכונת בוכמן), בשטח בנוי של 250 מ"ר (כולל מרתף בשטח של 50 מ"ר), על מגרש בשטח של 500 מ"ר, תמורת 4.3 מיליון שקל. העסקה הזולה ביותר היתה מכירה של דירת 3 חדרים ברחוב חרצית (שכונת הפרחים), ששטחה 73 מ"ר, בקומה שלישית, והיא נמכרה ב–1.034 מיליון שקל.

מקורות לניתוח הנתונים: יגאל יונה, זכיין אנגלו סכסון מודיעין, ליזה טולדנו, זכיינית רי/מקס מור, זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן, רשות המסים 
ואתר מדלן

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

הווילה של משפחת סעדה ברמות מאיר

וילת ה-Airbnb של משפחת סעדה - ובריכת השחייה שמסעירה את המושב

משבר בשווקים

לראשונה: מדד קריטי של שוק האג"ח העולמי מאותת על משבר