מכירה מהירה |

כמה זמן לוקח לדירה להימכר מרגע פרסום המודעה ועד למכירה בפועל?

מוכרי דירות בגבעתיים נהנים מהזמן הקצר בישראל עד למכירה ■ בנצרת עילית זמן זה מתארך בחודשיים, ואילו תל אביב נמצאת רק במקום 31 בדירוג - לפי בדיקה שערך אתר yad2 בקרב 41 ערים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

היכן הכי קל למכור דירה בישראל? היכן הדירות נחטפות במהירות הגבוהה ביותר? האם בתל אביב, שאליה נוהרים צעירים ואחרים ללא הפסקה? לאו דווקא. תל אביב היא אמנם העיר היקרה ביותר במדינה, ומוזרמים אליה הביקושים הגדולים בישראל לדירות, אך מדובר רק בחלק אחד של משוואת הביקוש־היצע. העיר הגדולה מאופיינת לא רק בביקושים הגדולים ביותר, אלא גם בהיצע דירות גדול יחסית, שנובע הן מדירות יד שנייה והן מדירות בבנייה. לפיכך, תל אביב לא רק שלא הגיעה למקום הראשון במהירות מכירת דירות - על פי בדיקת אתר yad2 של 41 ערים בישראל, היא הגיעה למקום 31 בלבד.

זה לא מפתיע. בתל אביב בוצעו בשנה שעברה 3,995 עסקות למכירת דירה, בעוד שבגבעתיים היו פחות מ–10% מכך. זה מראה שלתל אביב אין רק ביקושים גדולים, אלא יש גם היצע גדול 
של דירות. בגבעתיים יש פחות דירות למכירה, אבל יחסית להיצע יש ביקושים גבוהים, ולכן הדירות נמכרו במהירות רבה יחסית. מבחינה זו, הדבר מזכיר דגמים מיוחדים של מכוניות, שנמכרים לעתים במהירות גדולה יותר מדגמים סטנדרטיים ואהודים שיש להם ביקוש רב - אבל גם היצע ניכר.

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

הבדיקה, שכללה את בחינת זמן מכירת הדירות הכולל, ובידוד זמני המכירה של דירות שלושה חדרים ודירות ארבעה חדרים, מיום פרסום מודעות המכירה הראשונות באתר ועד למכירתן, מצאה כי גבעתיים היא העיר שבה הדירות נחטפות במהירות הגבוהה ביותר - בתוך 3.5 חודשים בממוצע. למקום השני בדירוג הגיעה הוד השרון, שבה זמן המכירה הממוצע הוא 3.8 חודשים ובמקום השלישי נמצאת קרית מוצקין, שבה דירה נמכרת בתוך 
4 חודשים בממוצע מרגע פרסום המודעה. בכרמיאל וברמת השרון זמן המכירה מגיע ל-4.1 חודשים בממוצע.

גבעתיים. עיר בעלת תדמית מעולהצילום: עופר וקנין

מה מאפיין את גבעתיים? מדובר באחת הערים בעלות התדמית הטובה ביותר בישראל, בעלת אוכלוסייה של כ–55 אלף תושבים עם סולם סוציו־אקונומי מהגבוהים במדינה בקרב הערים - 8; ועם בנייה דלילה - ב–2011 נרשמו בה 159 התחלות בנייה בלבד. חשוב לא פחות: העיר גובלת במרכז תל אביב, ובתוך דקות ספורות ניתן להגיע ממנה לעיר הגדולה.

קרית מוצקין, העיר השנייה ברשימה, נחשבת לטובה מבין ערי הקריות (מוצקין, ביאליק, אתא וים). יש בה אמנם בנייה מרובה בחלק הצפוני, אבל חלקה המרכזי והוותיק מבוקש מאוד. בכרמיאל, עוד עיר פריפריאלית מבוקשת, יש אמנם בנייה חדשה, אבל עם ביקושים גדולים לדירות ישנות על ידי משקיעים וביקושים לדירות מהעשורים האחרונים - בעיקר ברמת רבין ובגבעת רם, על ידי זוגות צעירים ומשפרי דיור.

כאמור, בכל המקומות האלה הרוכשים חשים כי היצע הדירות אינו גדול, ולכן הם ממהרים לרכוש את הדירות שמוצעות למכירה. תל אביב כאמור ממוקמת רק במקום 31 בדירוג, עם זמן מכירת דירה ממוצע של 5 חודשים. בירושלים זמן המכירה הממוצע דומה - 5.1 חודשים, ולמקום האחרון בטבלה הגיעה נצרת עילית, שבה מכירת הדירה שלכם תארך בממוצע 5.7 חודשים.

"פונקציה של היצע"

"זמן המכירה הוא פונקציה של ההיצע, הביקוש והמחירים בכל עיר", מסביר יבין גיל־מור, מנכ"ל yad2. "ככל שהיצע הדירות בעיר מסוימת קטן יותר והביקושים בה גבוהים, הדירות יימכרו מהר יותר, כאשר התפשרות של המוכר על מחיר הדירה תזרז את העסקה. במקומות שבהם הביקושים גבוהים ומספר הדירות שעומדות למכירה קטן, אין כל כך משמעות למצב הדירה, ונראה גם דירות לא משופצות ואפילו מוזנחות נחטפות על ידי הרוכשים. לעומת זאת, בערים שבהן מלאי הדירות שמוצעות למכירה גבוה, תהיה משמעות גדולה יותר לפרמטרים נוספים כמו מצב הדירה, הקומה שבה היא נמצאת וגיל הבניין, והרוכשים ישתהו יותר בקבלת ההחלטה".

שאלה אחרת היא מה נמכר מהר יותר - דירות שלושה חדרים או דירות ארבעה חדרים? התשובה אינה חד משמעית לכאורה, מכיוון שנכון שדירות שלושה חדרים זולות יותר, אבל בשנים האחרונות אנחנו עדים לביקושים גדלים והולכים לדירות גדולות יותר, וגם ממוצע החדרים של דירות חדשות עולה כל הזמן.

על פי המדגם של yad2, ב–21 מהערים שנבדקו נמכרות דירות שלושה חדרים במהירות גבוהה יותר, ב–11 ערים דירות ארבעה חדרים נמכרות מהר יותר מדירות שלושה חדרים, בארבע ערים זמן המכירה של שני סוגי הדירות דומה ואילו בחמש ערים נוספות לא בוצעה השוואה, בעקבות מדגם נמוך מדי של אחת הקבוצות.

קל להיווכח כי רוב הערים שבהן קל למוכרי הדירות למכור דירות ארבעה חדרים יותר מדירות שלושה חדרים הן ערים שנמצאות בפריפריה: באר שבע, נהריה, עפולה, חדרה, חיפה, אשדוד ואילת. ירושלים, עוד עיר שבה דירות ארבעה חדרים מיד שנייה נמכרות במהירות רבה יותר מדירות שלושה חדרים, היא עיר שמבוקשת בעיקר על ידי קהל חרדי, שמאופיין במשפחות גדולות שנזקקות לדירות גדולות יותר.

הוד השרוןצילום: דודו בכר

מה לגבי ההפרשים בין מכירת דירות שלושה חדרים לארבעה חדרים? על פי הסקר הפרשי הזמנים אינם מהותיים, ומגיעים לימים ספורים עד שבועות. המשמעות של זה היא שלמרות ההבדלים בין היישובים השונים, ההבדלים אינם מהותיים. עם זאת, בערד יש פער של חודש וחצי בין מהירות מכירת דירות שלושה חדרים למכירת דירות ארבעה חדרים; ובנצרת עילית יש הפרש של 1.2 חודשים בין המכירות של שני סוגי הדירות. בעכו, חולון, נשר וחדרה נאלצים מוכרי הדירות שלושה חדרים ומוכרי דירות ארבעה חדרים להמתין זמן דומה עד למכירת דירותיהם.

הרוכשים בנס ציונה אינם מחפשים דירות קטנות

ואולם השוואה בין־עירונית לפי מספר החדרים יכולה ללמד הרבה יותר על ההבדלים הבין־עירוניים בזמני מכירת דירות. בגבעתיים דירת שלושה חדרים נמכרת בתוך 3.1 חודשים בממוצע; ואילו בנס ציונה זמן המכירה הממוצע של דירה מסוג זה כמעט כפול - 6 חודשים. המסקנה היא שרוכשי דירות בנס ציונה אינם מחפשים דירות קטנות. זמן המכירה הארוך בעיר זו חריג ברמה ארצית, ובמיוחד לגבי הסביבה הקרובה - דירות דומות ברחובות השכנה נמכרות בתוך 4.7 חודשים ובראשון לציון ב–4.6 חודשים.

נחזור לרגע לסוגיית תל אביב - עיר עם ביקוש גדול מאוד, אבל שבעלי הדירות בה לא מצליחים למכור אותן במהירות גבוהה. נראה כי לא רק הפרמטר של ההיצע הגדול יחסית בתל אביב מקשה על בעלי הדירות, ובמקומות מבוקשים אחרים, למכור את דירותיהם במהירות. יש לא מעט בעלי דירות שבטוחים כי יוכלו להשיג כל מחיר שהם ירצו על הדירות, ודורשים מחירים 
לא הגיוניים.

מובן שלאנשים כאלה נדרש פרק זמן מסוים כדי להתעשת וליישר קו עם השוק - מה שמאריך את משך התקופה שהדירה מוצעת למכירה. אז אולי אחד הלקחים שמשפרי דיור צריכים להפיק לאור הנתונים האלה הוא שלניסיון לדרוש מחיר מופרז יש מחיר בצורה של השתהות במכירת הדירה. לקח אחר הוא שעם זמן מכירה של רבע שנה ויותר, משפרי דיור צריכים להעדיף מצב שבו ימתינו עם רכישת הדירה החדשה עד למכירת הדירה הישנה שלהם.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?

העיר לא זולה, אבל זה היה משתלם מכל בחינה אחרת

"הבית שלי בגד בי": תל אביבית שעוזבת אחרי שלושה עשורים מגלה מה שבר אותה

שי שרון. "הרגשתי שאני מתאמץ בעיקר בשביל שהבעלים של חברת האופנה ירוויחו יותר"

"חייתי במסיבה תמידית, אבל זה היה כלוב מזהב. עבודה חסרת משמעות"

נמל חיפה. הפקק בשנה וחצי האחרונות גרם למשק הישראלי נזק של עשרות מיליוני שקלים ביום, לפי משרד האוצר

פקק האוניות מול נמלי ישראל דועך והולך, ולא מהסיבות הנכונות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

"מבחוץ זה נראה סקסי ומגניב, אבל כשנכנסים פנימה מתברר שזאת עבודה קשה והיא חייבת להיות מדויקת"

"אפשר להרוויח 30-20 אלף שקל בחודש מעבר למשכורת": איזה עסק הכי רווחי - פלאפל, פיצה, סושי או שווארמה?

עורכי דין שפרשו מהמקצוע. ״הדור שלנו מחפש מהר, קצר, ענייני, ומבקש שיהיו לו דברים נוספים בחיים, לא רק עבודה"

"הדור הזה עובר בקלות בין עבודות - ומשאיר מאחור את משרדי עריכת הדין"