האם יש טעם לייצר פחד לגבי שוק המשרדים?

באחרונה הפיצו גורמים שונים מספרים ודו"חות על ריבוי שטחי משרדים חדשים להשכרה העולים כביכול על הביקושים בפועל ■ אולם כרגע אין הצפה בשוק המשרדים

צחי סופרין
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
צחי סופרין

באחרונה הפיצו גורמים שונים מספרים ודו"חות על ריבוי שטחי משרדים חדשים להשכרה העולים כביכול על הביקושים בפועל. האם יש טעם לייצר הפחדה לגבי שוק המשרדים?

ברמת המצאי, ההערכה היא שבתל אביב רבתי יש כיום כ–7 מיליון מ"ר משרדים, ויותר מ–90% בתפוסה מלאה. מעבר לכך, לפי סטטיסטיקות ומחקרי שוק הצמיחה במשק יוצרת ביקושים טבעיים של עוד כ–170 אלף מ"ר שטחי משרדים מדי שנה, כלומר גידול ממוצע של כ–2.5%. זה גידול ריאלי בהתאם לצמיחה השנתית של המשק.

לפי הערכות, לשוק המשרדים ייתוספו לא פחות ממיליון מ"ר תוך חמש שנים, אך זו טעות לספור מטרים רבועים בפרויקטים שאינם בבנייה. בניין שאושרה בו תב"ע או אפילו קיבל היתר בנייה, לדוגמה מתחם טרה או מתחם קרן הקריה, יכול להיחשב רק עתודה ולא כהיצע בפועל. בנוסף, גם אם היזם קיבל מימון והחל לבנות, הרי שרוב המטרים האלה מצויים במגדלים עצומים שזמן הבנייה שלהם אינו שנה־שנתיים כפי שמקובל בפרויקט מגורים קטן. לפיכך, רק 70% מהפרויקטים המתוכננים כיום ראויים להתייחסות בכל הקשור להיצע עתידי בשוק בחמש השנים הקרובות.

יש סיבות רבות לדירוג יציאתם לשוק של אותם מיליון מטרים רבועים. הסיבות המוכרות הן התארכות תהליכי תכנון, קושי במציאת מימון וקשיי שיווק. אחת הסיבות הידועות פחות היא היא תקני החנייה בתב"עות החדשות. לפי תב"עות אלה תינתן חנייה אחת לכל 200 מ"ר בנוי, בעוד שהתקן הישן קבע חנייה לכל 35 מ"ר. כך לדוגמה, שטח משרד של 400 מ"ר יזכה לשתי חניות. במצב זה, חנייה צמודה תתאפשר רק לבכירים. מבחינת המדינה והרשויות המקומיות, מדובר בניסיון לעודד שימוש בתחבורה ציבורית. ואולם בהיעדר תשתיות מתאימות, השינוי לא נראה באופק. לפיכך, סביר כי רק כשצבר הפרויקטים שבהם תקן החנייה הישן יאזל, יחלו יזמים בבניית פרויקטים שבהם תקפים תקני החנייה החדשים.

מגדל משה אביב ברמת גן, מראה מבפנים. משרדים, מגורים ואמנותצילום: דודו בכר

האם נכון לדבר על היצע וביקוש לשטחי משרדים במקרו? נראה כי נתון זה משתנה בהתאם לאזור. כך למשל, מורגשת עלייה בשכירות באזור הבורסה והמע"ר הצפוני (ממרכז עזריאלי ועד לצומת על פרשת דרכים־בגין). באחרונה חתמה יאהו על עסקה בבית קרדן לפי 85 שקל למ"ר ברמת מעטפת, בזמן שהבניין כולו מושכר. דמי השכירות מהווים לא פחות מ–13% מעל המחיר הממוצע בבניין. לעומת אזורים אלה, יש עודף היצע בבני ברק ובפתח תקוה, והשכירויות בבניינים חדשים שם נמוכות יותר.

הנתונים ה"מפחידים" לגבי שוק המשרדים מתייחסים בעיקר למשקיעים, אך מה לגבי מי שרוכש לשימוש עצמי? עיקר השוק במרכז תל אביב הוא להשכרה במחיר חציוני של 100 שקל למ"ר. בהינתן מצב זה, רכישת משרד מתאימה לבעל עסק עצמאי קטן, בינוני או גדול ומייצרת לו תשואה על נכס המשמש את העסק ונמצא בבעלותו. הרכישה נעשית בתשלום הון עצמי ומשכנתא, המחליפים את דמי השכירות. כיום לבעל עסק שרוצה לקנות משרד בבניין חדש בתל אביב אין כמעט אפשרויות. רוב הבניינים שמתוכננים הם להשכרה. לדוגמה, במע"ר הצפוני ובאזור בית המשפט.

רכישת משרד אפשרית גם בהצטרפות לקבוצות רכישה, שכמו בשוק המגורים - מציעות מוצר שמחירו נמוך מרכישה מיזם. יש כיום חמישה שחקנים עיקריים בשוק זה. ההצטרפות לקבוצה לקניית משרד יכולה להיות זולה ב–20%–50% מרכישה מיזם. במקרה של הקבוצות לעומת בניין בבעלות יזם, ברור גם שדמי הניהול נמוכים יותר (בכ–30%).

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמת פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר במסגרת קבוצות רכישה

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

לימור סוקניק. "המעבר מחיים כשכירה לעצמאית היה מטורף"

"הייתי בכלוב של זהב. איך ששמעו שאני עוזבת – מיליון איש קפצו על התפקיד"

אחרי שהריבית עלתה, הפיקדונות הבנקאיים נעשו אטרקטיביים יותר

הטבלה המלאה | מהבנק הנדיב ועד הקמצן ביותר: פערי הריביות העצומים נחשפים

מ-2008 ועד היום: איך הגענו לאינפלציה הנוכחית

יוני ומיכל רכשו דירה במחיר דמיוני. כך הם איבדו שליטה על המשכנתא

ריחאניה. "מרגישים אירופה"

"יש שני יישובים בישראל שבהם הכל נקי, הולכים ברחובות ומרגישים אירופה"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

גיף הסכם ממון 2

״הייתי בהלם, עורך הדין אמר לי: ׳חתמת על הסכם של כלה מאוקראינה׳"

עבודות על הרכבת הקלה בכיכר רבין, ביולי. "הולכי הרגל, ובמיוחד ילדים או אנשים מבוגרים, נתונים בסיכון יומיומי, סכנת חיים בעיר"

"אני מפחדת על חיי כשאני יוצאת לרחוב": המלחמה של תושבי תל אביב