2 פרויקטים לשכירות ארוכת טווח יוקמו בפ"ת ובת"א - ללא עלויות קרקע

היזם רפי בן שחר מקים ארבעה בניינים בכפר גנים ג' בפתח תקוה, שבו דירות ארבעה חדרים מאובזרות במכשירי חשמל יושכרו ב-5,400 שקל לחודש, וכן פרויקט ברחוב מוניטפיורי בתל אביב, שבו יושכרו דירות שני חדרים ב-5,500 שקל

רז סמולסקי
רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
רז סמולסקי
רז סמולסקי

אילו תנאים יכולים לממש פרויקטים להשכרה על פי חוק עידוד השקעות הון? קרקע במחיר אפסי, חברה נד"לנית שלא זקוקה למימון בנקאי, מיקום עם שכר דירה ממוצע ורצון טוב של היזמים.

יזם הנדל"ן רפי בן שחר בונה שני פרויקטים להשכרה במסגרת ההטבות שמעניק החוק לעידוד השקעות הון לפרויקטים מן הסוג הזה. הפרויקט הראשון, שיאוכלס במאי 2014, נבנה בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקוה והשני ברחוב מונטיפיורי בתל אביב. בשני הפרויקטים מדובר בקרקע היסטורית שירש בן שחר מסבו.

פרויקט הפרדס ברחוב חיים זכאי בכפר גנים ג' בפתח תקוה כולל ארבעה בניינים, שבכל אחד 14 דירות (שתי דירות בקומה), ובסך הכל 56 דירות. כל הדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח במחירי שוק. כך, דירת ארבעה חדרים בשטח של 115 מ"ר נטו ומרפסת תושכר ב–5,400 שקל לחודש, דירת חמישה חדרים בשטח של 130 מ"ר נטו ומרפסת תושכר ב–6,000 שקל לחודש ושכר הדירה עבור דופלקס של שמונה חדרים בשטח של 249 מ"ר נטו ומרפסת גדולה יהיה 9,000 שקל לחודש. בנוסף, כל הדירות יושכרו כשהן מאובזרות במוצרי חשמל ובארונות.

על פי אחד התנאים בחוק לעידוד השקעות הון, שכר הדירה הממוצע לא יעלה על 6,400 שקל בחודש. תנאי נוסף של החוק לעידוד השקעות הון הוא התחייבות של היזמים להשכיר את הדירות לתקופה של חמש שנים לפחות. המדינה נותנת מנופים כלכליים כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים: מס חברות מופחת ובשיעור 11% (במקום 25%), פחת מוגדל על מרכיב הבנייה בשיעור של 20%, (לא קיים בפרויקטים רגילים למגורים ובפרויקטים של משרדים הוא בגובה 3%), ואם וכאשר מוכרים את הדירות לאחר חמש שנים, משלמים מס שבח מופחת של 18% (במקום 25%).

"לאור העובדה שהבניינים נבנו על קרקע היסטורית ולא נדרשתי לממן את הקרקע, התחשיב הכלכלי הוא מול ההוצאה הישירה לבנייה בלבד. לאחר שבדקנו את השלכות המס, הגענו למסקנה שהאופציה של בנייה להשכרה עדיפה", מסביר בן שחר את ההחלטה הלא שגרתית לבנות פרויקט להשכרה.

הדמיית הפרויקט בפתח תקווהצילום: הדמיות הפרדס

מדבריו עולה כי התנאים ביחס להטבות של החוק לעידוד השקעות הון לא מספיקים כדי לממן רכישה של קרקע ובנייה של פרויקט מגורים. רק יזמים שבבעלותם קרקע היסטורית ולא קנו אותה במחירי שוק, ובונים פרויקט במקום שבו שכר הדירה הממוצע הוא 6,400 שקל לחודש יכולים למצוא עניין בהשקעה מסוג זה.

"בתל אביב פרויקט כזה אפשרי אם מדובר בדירות קטנות", מסייג בן שחר. "אנחנו נמצאים עכשיו בשלב הוצאת היתרי בנייה לפרויקט ברחוב מונטיפיורי, שבו יבנו דירות קטנות יותר, שמחירי השוק שלהן כ–5,550 שקל לדירת שני חדרים של 50 מ"ר וכ–6,500 שקל לדירות שלושה חדרים בשטח 68 מ"ר".

סוגיה בעייתי נוספת בפרויקטים להשכרה היא המימון הבנקאי, שכן הבנקים רוצים לראות תזרים מזומנים והכנסות ממכירת דירות עוד לפני תחילת הבנייה. בשוק ההשכרה מושקע הון גדול בבנייה בשעה שהתזרים נכנס רק כשהפרויקט מתאכלס. "מעבר לקרקע, שאותה לא הייתי צריך לרכוש, 70% מההון זה מימון עצמי ועם מעט המימון שלקחתי הצלחתי להשיג מימון. מבחינה תזרימית ביחס להון שנקלח לא היתה לבנקים בעיה" מסביר בן שחר. עלות בניית הפרויקט מוערכת בכ-100 מיליון שקל.

בן שחר נכסים היא חברה משפחתית שעסקיה התחילו עם קום המדינה, כשההון הראשוני הושקע בבניינים בתל אביב ובשטחי פרדסים בפתח תקווה. החברה המטפלת בנכסי מגורים להשכרה, השכרת שטחים מסחריים ומשרדים ושירותי ניהול ואחזקת מבנים. בראש הקבוצה המשפחתית עמדו לאה ז"ל ופיני בן שחר, כיום בן 89, שגם כתב שני ספרים על תל אביב. לפני כעשר שנים נכנס לעסקי המשפחה הבן, רפי.

בן שחר, 53, נשוי + 3, מתגורר בצהלה, תל אביב. לפני הפעילות הנוכחית שלו היה ממקימי מגזין "אוטו". זהו פרויקט הנדל"ן הראשון שלו. לדבריו, "המציאות הישראלית היא אנומלית - זוגות צעירים משעבדים את עצמם, משקיעים הון עצמי וחונקים את כל ההון שלהם למשך שנים. הם נכנסים להתחייבות מטורפת ולא הגיונית". להחלטה לבנות פרויקט להשכרה ולא למכירת דירות הוא הגיע בעקבות הבנת הצורך להשכרה בשוק והרצון האישי שלו להשקיע בנדל"ן מניב. לכן גם אין לו תוכניות למכור את הדירות לאחר תקופה של חמש שנים.

גם החלטה לצייד את הדיירים במכשירי חשמל ובארונות אינה סטנדרטית אצל בעלי דירות. "היו לכך כמה סיבות, האחת, אני מכניס דיירים לטווח ארוך ויש לי ציפייה שהם יראו במקום בית ולא רק דירה. אני חושב שצריך לתת דירה גמורה, ולא דירה שצריך להשקיע בה. בריהוט האישי צריך להשקיע, אבל בדברים שנשארים בדירה צריך שבעל הדירה ישקיע. בנוסף, אני חושב שיש בזה יש יתרון שיווקי תחרותי, אני נותן עוד משהו מעבר לעומת בעלי דירות אחרות. ולבסוף, מבחינת התחזוקה זה חשוב, כי כל פירוק של ארון קיר והרכבה ופירוק של גוף תאורה פוגעים במצב הדירה".

הפרויקט ינוהל על ידי חברת ניהול, כשבמתחם תהיה נוכחות קבועה של אב בית, שייתן מענה לצורכי התחזוקה. מתכננת הפרויקט היא האדריכלית קיקה ברא"ז, עיצוב הפנים בוצע על ידי מנדי גוטמן והוא נבנה על ידי חברת פדלון להשקעות ולבנייה. את הפרויקט משווקת מאיה גולדהירש, בעלת חברת א.ב תלתן יזמות.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

גילעד אלטשולר. "זקן אחד, אלטשולר, הזהיר - ואף אחד לא שמע"

הוא צדק? הסיכון גדל, ונבואת הזעם של אלטשולר עלולה להתגשם

ג'רום פאואל, נגיד הבנק הפדרלי. נותרה חצי נקודת אחוז נוספת עד לרף הריבית שהבנק מתכוון להגיע אליו

עוד מאמץ אחד קטן: הבנק הפדרלי עומד לשחרר את החבל. כך זה ישפיע עלינו