האם נתוני הלמ"ס סותרים את אזהרות בנק ישראל מפני הסיכון בשוק המשכנתאות?

בעשור האחרון חלה ירידה בשיעור בעלי דירות משלמי המשכנתאות וגם גובה ההחזר החודשי הריאלי בקושי השתנה ■ במחקר נטען כי האוכלוסייה שנוטלת סיכון גדול יותר היא בעלי שתי דירות ויותר, שלה ממילא יש בטוחות גבוהות

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

האם מצב לווי המשכנתאות בישראל החמיר? מחקר שפירסם בנק ישראל לפני כחודש, שלפיו חלה עלייה ברמת הסיכון בקרב לווי המשכנתאות, ולפיכך גם ברמת הסיכון של שוק המשכנתאות כולו, עורר רעש רב וגרר תגובות מצד רבים בשוק. ואולם לא מעט אנשי מקצוע תקפו את הטפות הבנק המרכזי, וטענו כי הוא מצייר תמונה לא ריאלית. השבוע הצטרפה, במפתיע ומבלי כוונת תחילה, גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(הלמ"ס‏) לדיון הציבורי הזה, ונתונים שהציגה מעידים כי מצב המשכנתאות בישראל אינו כה גרוע.

הנתונים שהוצגו בדו"ח שנקרא "פני החברה בישראל", אודות ההתפתחויות בשוק המשכנתאות, הפתיעו רבים - גם אנשים בעלי גישה אופטימית הרבה יותר מזו ששיקף המחקר של בנק ישראל. במיוחד אמורים הדברים לגבי שני ממצאים בדו"ח - שניהם לגבי משקי הבית המחזיקים בבעלות על דירה אחת בלבד, שמהווים את עיקר משלמי המשכנתאות. הממצא הראשון הוא שבמשך העשור האחרון חלה ירידה בשיעור משקי הבית בעלי דירה אחת המשלמים משכנתא. בעוד שב-2003 היה שיעור משלמי המשכנתא 44.7% מכלל בעלי הדירות, ב-2011 ירד שיעורם ל-39.8% בלבד.

לכתבות נוספות באתר TheMarker:

חוק בלי פקק // למה מיחזור הבקבוקים הגדולים עדיין מחוץ לחוק?

פרשנות // הפוליטיקה החלשה של המין החזק

דוכנים של בנקים למשכנתאות ביריד דירות

הנתון השני, השלילי לכאורה, הוא שבהחזר החודשי הממוצע בקרב בעלי דירה אחת חלה עלייה: מ-1,960 שקל בממוצע ב-2003 ל-2,442 שקל ב-2011. מדובר בעלייה נומינלית של 24.5% ברמת ההחזר החודשי הממוצע, אבל במונחים ריאליים מדובר בעלייה מתונה למדי של 4.8% בלבד. גם בתצורתו הנומינלית, אפשר לראות בנתון הפתעה לטובה, בהתחשב בכך שבפרק הזמן שבין 2007 ל-2012 עלו מחירי הדירות בכ-72%.

מדובר בנתון שמתנגש עם נתוני בנק ישראל, שלפיהם החזרי המשכנתאות בישראל מהווים 31% מההכנסה הממוצעת למשק בית - כ-3,800 שקל לחודש. התנגשות זו מוסברת בכך שבלמ"ס הפרידו בין מחזיקי דירה יחידה לבין אלה שמחזיקים בכמה דירות.

ואכן, בקרב משקי הבית בעלי שתי דירות ויותר שיעור משלמי המשכנתא ב-2011 היה כ-40% - נתון כמעט זהה לזה של 2003. עם זאת, גובה החזר המשכנתא החודשי בפלח זה עלה משמעותית, וכיום הוא 4,284 שקל בממוצע לחודש - עלייה ריאלית של 11.6% לעומת 3,230 שקל ששילמו משקי בית אלה ב-2003.

במלים פשוטות, הלמ"ס טוענת כי ייתכן שהממוצע שבו נקב בנק ישראל נכון, אבל אותה אוכלוסיה שנתונה לכאורה בסיכון גבוה מחזיקה ביותר מדירה אחת, כך שבפועל המצב סביר. אוכלוסייה זו מחזיקה גם בבטוחות טובות, שהן הדירות הנוספות שרכשה, שניתנות למכירה בכל עת. מדובר בהבדל משמעותי מאוד.

נתוני הלמ"ס אינם בגדר סתירה ישירה לנתונים שפירסם בשעתו בנק ישראל. הסיבה שבגינה הגיעו אז כותבי המחקר, גולן בניטה וזיו נאור, למסקנה שלפיה רמת הסיכון של הלווים עלתה, היא שגודלן הממוצע של הלוואות הרוכשים עלה בחדות בעשור האחרון, בעוד שבשכר הממוצע חלה עלייה מתונה בהרבה. לפיכך טענו החוקרים כי ככל הנראה חלה עלייה בשיעור ההחזר מההכנסה ‏(Payment to Income Ratio‏) הממוצע, כלומר שהחלק המוקדש למשכנתא מתוך הכנסת הנטו החודשית של כל אחד ממשקי הבית הלווים - גדל.

על פי הנטען במחקר של בנק ישראל, פעלו שני גורמים להורדת גובה ההחזר החודשי: הראשון הוא שהריבית על המשכנתאות ירדה בשנים האחרונות בחדות. השני הוא נטילת משכנתאות עם תקופת פירעון ארוכה יותר מבעבר. "הארכת תקופת הפירעון מקטינה אמנם את ההחזר החודשי, אולם במקביל היא מפחיתה את הגמישות לבניית החוב מחדש, כמו פריסת התשלומים לתקופה ארוכה יותר בתרחיש של חדלות פירעון", נכתב במחקר. כתוצאה מכך, הזהירו בבנק כי כיום חשופים הן הלווים והן השוק בכללותו לסכנה בשני תרחישים מרכזיים: עליית הריבית או גידול השיעור האבטלה.

אז מי צודק? בנקאים ובנקאים לשעבר שמתמחים בשוקי המשכנתאות נותרים חלוקים בדעותיהם לגבי התשובה. צביקה ליבנה, מבעלי חברת הייעוץ ליבנה־בן כנען למשכנתאות והשקעות, סבור כי נתוני הלמ"ס אכן מחלישים את אזהרות בנק ישראל ומוכיחים כי היו מנופחות. לדבריו, "אין מה להיבהל. בבנק ישראל מפחידים אותנו מסיבות אחרות לגמרי, ובעצם מבקשים לצמצם את הביקושים בין היתר על ידי שחרור אמירות כאלה".

לדברי ליבנה, ששימש בעבר מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות ‏(שמוזג לפני כמה שנים לתוך בנק מזרחי־טפחות‏), שוק המשכנתאות כבר ידע תקופות שבהן התממשו חלק מהתרחישים שתוארו במחקר. הוא מספר כי "לפני כעשור, כששימשתי מנהל מערך הגבייה של בנק טפחות, התקופה היתה קשה הרבה יותר. מדובר היה בימים שאחרי התפוצצות בועת ההיי־טק, רמת האבטלה היתה גבוהה, ומספר מקרי הפינוי מדירות בעקבות אי פרעון המשכנתא היה גבוה יחסית. למרות זאת - שום קטסטרופה לא התרחשה. לכן המצב שממנו מזהיר בנק ישראל במחקר הוא מצב שבו כמה תרחישים אפשריים חוברים יחדיו, אך הסבירות לכך נמוכה".

"הנטייה בציבור היא לבחון רק את הטווח הקצר במשכנתא"

מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, דודי מייזליק, סבור דווקא כי אזהרות הבנק היו במקומן. לדבריו, "הנתונים הסטטיסטיים שהציג הבנק מראים כי חלק גדול יותר מההכנסות מיועדות למשכנתא, וכי חלק גדול יותר מבעבר של ההלוואות מתבסס על ריבית משתנה - גורם מגדיל סיכון גם כן". עוד לדברי מייזליק, מעניק דו"ח כזה גיבוי וכוח גדולים יותר לאנשי השטח בבנקים למשכנתאות, בבואם להסביר ללווים מדוע עליהם למתן את גודל ההלוואה.

"הנטייה בציבור - ובעיקר בקרב זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה - היא לבחון רק את הטווח הקצר, כלומר מה צפוי להיות ההחזר שלהם בחודש הראשון. את הבנקאי שמולם הם תופשים כבעל אינטרסים כאלה ואחרים, אבל כשבא ‘מבוגר אחראי’ כמו בנק ישראל ומחייב אותם לקחת לפחות חלק מההלוואה בריבית קבועה, זה מסייע לי כבנקאי להעניק להם הלוואה שאני יודע שבטווח הארוך תהיה טובה יותר עבורם".

ואולם לא רק דו"ח בנק ישראל, אלא גם נתוני הלמ"ס מעוררים תהיות. כך למשל, לא ברור כיצד תיתכן ירידת שיעור הלווים בקרב בעלי דירה אחת, בתקופה שבה גובה מחירי הדירות יקשה גם על זוגות מבוססים יחסית לרכוש דירה ללא משכנתא. מייזליק מסביר תופעה זו בהבדלים החדים בסביבת הריבית לפני כעשור לעומת היום. ב-2002 הגיעה ריבית בנק ישראל לשיא של כל הזמנים, כשחצתה את רף ה-9%, ועד 2005 המשיכה להישאר ברמה גבוהה למדי של 7%-8%..

לדברי מייזליק, "ברמת ריבית כל כך גבוהה, מי שיש לו כסף בבנק מעוניין להשאירו שם ולקבל תשואה כמעט חסרת סיכון של 5%-6% צמודה למדד, אז אנשים פשוט השאירו אותו שם. כיום, ברמת ריבית אפסית, קורה בדיוק ההפך - מי שיש לו כסף פנוי בבנק, לא רואה שום סיבה להשאירו שם. לכן מי שיכול פורע את המשכנתא, ומכאן אנו מגיעים למצב שבו שיעור משלמי המשכנתאות נמוך מבעבר. הדברים באים לידי ביטוי גם בגידול מספר המשקיעים - גם זו תולדה של חוסר הרצון לתת לכסף להישאר בבנק בריבית נמוכה. ואולם עדיין אין משמעות הדבר כי מי שכיום כן משלם משכנתא - ברבים מהמקרים זוגות צעירים - לא נמצא ברמת סיכון גבוהה".

ואולם בסופו של דבר הדיונים לגבי מצב המשכנתאות בישראל וההבדלים בין המחקרים נראים אקדמיים, וכמעט שלא לא רלוונטיים לרוכשי הדירות בעבר ולמי שמעוניינים לרכוש בהווה. אלה נתונים במצב שבו מחירי דירות עלו בעשרות רבות של אחוזים, בעוד ששכרם נתקע, ותלותם בבנק למשכנתאות גדלה והולכת. אלה צריכים לעשות לעצמם את החישובים אם כדאי לרכוש דירה בתנאים האלה, או שמדובר בעסק מסוכן שימשכן לא רק את רכושם, אלא גם את חייהם.

עורכי המחקר מטעם בנק ישראל, בניטה ונאור מחטיבת המחקר של הבנק, טוענים כי אין בנתוני הלמ"ס כדי לסתור את טענתם כי לווי המשכנתאות נמצאים כיום ברמת סיכון גבוהה יותר. לדבריהם, "ההבדל המהותי בין ממצאי עבודתנו לממצאי הלמ"ס הוא שנתוני הלמ"ס מתייחסים באופן זהה לכלל נוטלי המשכנתאות, ללא הבחנה בין לווים שנטלו את המשכנתא לפני שנים רבות ללווים שנטלו את המשכנתא באחרונה.

מנגד, האומדנים בעבודתנו ‏(כמו שיעור ההחזר הממוצע‏) מחושבים באמצעות שקלול יתרת החוב של כל משכנתא. לכן, משכנתאות ישנות שמרביתן כבר שולמו ושיתרת החוב שלהן נמוכה כמעט אינן משפיעות על האומדנים שלנו. בניתוח הסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור של הבנקים יש חשיבות רבה בשקלול יתרת החוב, מאחר שפוטנציאל ההפסד בתרחיש של חדלות פירעון מושפע ישירות מיתרת החוב של המשכנתא".

לדברי בניטה ונאור, אי ההפרדה שעושה הלמ"ס בין נוטלי משכנתאות ותיקים לחדשים היא גם הסיבה לכך שנראה כי בגובה ההחזר החודשי לא חל שינוי רב במשך השנים. לטענתם, "בעוד שההחזר החודשי בגין משכנתאות שנלקחו לפני 2008 בריבית משתנה ירד משמעותית עקב הירידה בשיעור הריבית בשנים האחרונות, מ-2008 חלה עלייה חדה בגובה המשכנתא הממוצעת, וההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בשנים האחרונות למרות הירידה בשיעורי הריבית. מהחישוב שלנו עולה כי ההחזר החודשי הממוצע בגין המשכנתאות החדשות היה ב-2004 כ-2,100 שקל, ו-3,600 שקל ב-2011. נתונים אלה משקפים עלייה נומינלית של כ-71% ועלייה ריאלית של כ-44% - עלייה שבהחלט אינה זניחה".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אלונה ודניאלה חברת SISTERS

שתי האחיות שהפכו חשבון אינסטגרם לאקזיט של מיליוני שקלים

אופן ספייס. היתרונות שלו ברורים, אבל העבודה ההיברידית מציפה את החסרונות

"כשאחפש עבודה עוד שנה־שנתיים, הדבר הראשון שאבדוק הוא שאני לא יושבת באופן ספייס"