תיקון פשוט של תמ"א 35 ישחרר 100 אלף יחידות מגורים לבנייה

החלטה 1155 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מאפשרת מיצוי מלוא הפוטנציאל לבנייה למגורים

גד שטילמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
גד שטילמן

לאחר שנים שבהן הגביל מינהל מקרקעי ישראל את מימוש זכויות הבניה למגורים במושבים, לאחרונה, שיחרר מינהל מקרקעי ישראל את כל המגבלות לבניה החלות על חלקת המגורים בנחלה. אלא שבכך אין די על מנת לסייע בפתרון מצוקת הדיור. למעשה, בתיקון פשוט ביותר של תוכנית מתאר ארצית מס' 35, ניתן "לשחרר" לבנייה 100 אלף יחידות מגורים, ללא צורך בהפשרת קרקע חקלאית וללא פגיעה בשטחים "ירוקים", אלא בהגדלת הצפיפות בשטח הקיים כבר היום ביעוד "מגורים".

החלטה 1155 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, מאפשרת מיצוי מלוא הפוטנציאל לבניה למגורים בתשלום דמי היוון בשיעור של 33% משוויה של חלקת המגורים. בישראל כ-33 אלף נחלות במושבים. חלקות המגורים בכל נחלה הינן בשטח ממוצע של כ-2.5 דונם. לפי צפיפות בינוי של יחידה אחת בכל 500 מ"ר ניתן לכאורה לבנות כ-5 יחידות מגורים בכל נחלה ממוצעת.

הקושי במימוש פוטנציאל בינוי זה מצוי ב"תמ"א 35" הקובעת מגבלה למספר בתי המגורים בכל ישוב. לפי "תמ"א 35" כמעט כל המושבים בארץ אינם יכולים לאפשר תוספת של יחידת מגורים אחת לכל נחלה. כך מנציחה "תמ"א 35" מצב אבסורדי של בזבוז קרקע יקרה לבניה המשמשת לגינון בלבד.

יצוין כי החלטה 1155 היתה בעבר שנויה במחלוקת ומספר גורמים פנו לבית המשפט העליון בבקשה לשנותה. בית המשפט העליון דחה את כל העתירות ואישר את ההחלטה לפני למעלה משנתיים. כך, ששינוי בתמ"א 35 באופן שיאפשר את יישום ההחלטה בהגדלת מספר יחידות המגורים, אינו צפוי להיתקל בהתנגדות משפטית.

במצב הסטטוטורי הקיים היום, ניתן לבנות בשטח חלקת המגורים, 3 יחידות מגורים בשני מבנים כשאחת מהיחידות קטנה (60 מ"ר). יש הטוענים כי הגדלת הצפיפות לשתי יחידות לדונם באופן שתאפשר בניה של לחמש יחידות מגורים בכל נחלה תביא לשינויי באופי הכפרי של הישוב.

מתוך השוואה למקובל בישובים חקלאיים קטנים באירופה נראה בעליל כי לא קיימת "סכנה" שכזו. מכל מקום, לדעתי, הוספת יחידת מגורים אחת (שלישית ונפרדת) לא תשנה את הצביון המושבי, שכן, ממילא כבר מותר לבנות יחידה שלישית ובפועל ברוב הנחלות קיימים מבנים חקלאיים שהוסבו שלא כדין ליחידות מגורים מבלי שהדבר הביא לשינויי כלשהוא במושב. הוספת יחידת מגורים תסייע לפתור בעיות משפחתיות רבות ותשחרר ממצוקתם באופן מידי 33 אלף זוגות נשואים המשוועים לקרקע זמינה לבנייה.

בצד היתרונות של שחרור קרקע "ברת השגה" לזוגות צעירים המעוניינים לקבוע את מרכז חייהם במקום בו נולדו, קיים גם יתרון כלכלי עצום למדינה; במידה והמועצה הארצית לתכנון ובניה תשכיל לאשר את השינוי המיוחל, יביא הדבר להכנסות ענק למשק המדינה: סכום ההיוון הממוצע לנחלה מוערך בלמעלה ממיליון שקל, מכאן שהיוון 33 אלף נחלות יעשיר את קופת המדינה בכ-40 מיליארד שקל סכומים אלה ניתן יהיה להסב לסבסוד בניה "בת השגה" במגזר העירוני ובניה להשכרה.

לצערי קיים בציבור מיתוס הרואה בהתיישבות החקלאית נדלניסטים, אלא שמאז בג"צ הקשת המזרחית, המציאות הפוכה. המדינה מצרה את רגלי החקלאים ומנסה לקעקע את זכויותיהם ההיסטוריות בקרקע ובכך מעכבת את הפתרון המתבקש. אמנם מתיישבים במושבים "ירוויחו" במידת מה מהפתרון המוצע כאן, אולם מדובר בזכות היסטורית הקמה להם מתוקף היותם מי שהשביחו את הקרקע במהלך השנים שקדמו למדינה ומאז ועד היום. כך או כך, מדובר בפתרון נכון לכל הצדדים. המתיישבים אמנם יפוצו אך לא יתעשרו, המדינה תקבל הון לקופתה ועשרות זוגות צעירים יזכו בקורת גג משלהם.

עו"ד גד שטילמן, עוסק בדיני אגודות שיתופיות, תכנון ובניה.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מייק בן ארי

"תמיד היתה לו תשובה הגיונית": כך הצליח איש אחד להונות 1,000 משקיעים

ליאור וייס. "אנשים לא יודעים עד כמה גדילה של עסק היא כואבת"

"אנשים אמרו לי - סיימת תואר בהצטיינות בטכניון וזה מה שאתה הולך לעשות?"

שירות נסיעה לפי קריאה של חברת ויה בניו יורק

חברות ההיי־טק שמפסידות מיליארדי דולרים מצאו דרך להישאר בחיים

פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. ייתכן שזו הזדמנות עבורו לפעולות שיקררו את הביקושים לדירות

מחדל מחירי הדיור: כך התייקרה דירה ממוצעת ב-280 אלף שקל בשנה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

גילעד אלטשולר

אלטשולר שחם חזר להוביל - ומי בתחתית? תשואות קרנות ההשתלמות לחודש יולי

סוחר בוול סטריט. יכול להיות שזעזוע האינפלציה הנוכחי הוא רק ראשון מני רבים

מציאות חדשה או תקלה היסטורית? אסטרטגיית השקעות בת 20 שנה בסכנה