"הסיפור הוא שאין לאף אחד אינטרס להוריד את מחירי הדירות"

אף שלא בטוח שהוא עצמו היה סומך ידיו על האמירה הזו, נראה כי בימים אלה סובל מנכ”ל משרדי האוצר והרווחה לשעבר, שמואל סלבין, מדיסוננס קוגניטיבי מסוים. מצד אחד, מי שנחשב במשך שנים אחד המטיפים הנלהבים בזכות עקרונות השוק החופשי, לא זנח את עקרונותיו. מנגד, לפחות בהתייחס למשבר מחירי הדיור, סבור סלבין כי על הממשלה להתערב באופן פעיל - ויפה שעה אחת קודם.

“מדובר בפצצת זמן”, הוא מסביר. “כיום נוצרים בישראל שני מעמדות: בעלי הדירות ומחוסרי הדירות. בגלל המחירים הגבוהים, הצעירים נדרשים על ידי הבנקים לספק הון עצמי בשיעור גבוה, שלחלקם הגדול אין. תמיד אמרתי שכל אחד צריך לחיות לפי יכולתו, ומי שאין לו כסף, במטותא ממנו שיעבור לפריפריה. אני עדיין מאמין בזה - הבעיה היא שעכשיו גם בפריפריה המחירים גבוהים. זו פצצת זמן, כי אף ששיעור הבעלויות על דירות בקרב משקי בית הוא 69%, מרביתן הן של בני 45 ויותר, כשמתחת לגיל 45 פחות מ–50% מהאזרחים הם בעלי דירות. במשך שנים היה נהוג לומר ששיעור הבעלות בישראל הוא מהגבוהים בעולם, אבל זה כבר לא נכון. באיטליה למשל, שיעור הבעלות הוא יותר מ-80%, ואפילו ארה”ב מתקרבת אלינו, עם שיעור בעלות של 66%”.

כתבות נוספות ב-TheMarker:

שוכרים סוררים: מה אפשר לעשות עם הבעיה הגדולה של בעלי הדירות?

השבוע שהיה // את בנק ישראל מעניינת איתנות הבנקים - לא איתנות הציבור

• הזוגות הצעירים התנפלו על דירות מוזלות והקפיצו השוק
• שוק המשכנתאות המשתולל מנציח פערים ומערער את החברה הישראלית
• פרדוקס המשכנתאות: "המדינה מייקרת אותן"

לדברי סלבין, שמשמש מנכ”ל קרן הנדל”ן סלע קפיטל, סיבה נוספת שבגינה אין להסתמך על השוק שיפעל להורדת מחירים במקרה זה, היא חוסר עניין בכך מצד מרבית השחקנים. “הסיפור הוא שאין לאף אחד אינטרס להוריד את מחירי הדירות. בנק ישראל בוודאי שאינו מעוניין. הוא אחראי על הבנקים. במציאות שבה 240 מיליארד שקל של אשראי משמשים כיום למשכנתאות, ירידה במחירי הדירות תביא לקפיצה למעלה של יחס החוב לעומת ערכי הנכסים, וזה יסכן את יציבות הבנקים.

“מי שיש כבר דירה בבעלותו - גם הוא לא מעוניין בירידת המחירים. גם לעיריות אין אינטרס, שכן ירידה במחירי הדירות תביא אוכלוסייה חזקה פחות ולירידה במחירי הארנונה. כך שהיחידים שלבסוף נשארו עם אינטרס בירידת מחירי הדירות הם הממשלה והזוגות הצעירים. לכן, מתוך ראיית משבר הדיור כבעיה לאומית, אני סבור שהממשלה צריכה להתערב, אך לעשות זאת בצורה אינטיליגנטית”.

סלבין לא משתמש במקרה בביטוי “התערבות אינטילגנטית”. אם יש מהלך שסלבין אינו תופש כאינטיליגנטי, הרי שזה אופן ההתערבות הנוכחי שאותו מוביל שר האוצר, יאיר לפיד, ליצירת מאגר בן עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה, שלדבריו לא יועיל בדבר, אך יעלה מיליארדים למדינה. לדבריו, “מדובר בפתרון לא ישים. לדיור להשכרה ייקח 10–15 שנה לקרום עור וגידים, ואף אחד לא ייהנה ממנו. לא יהיו 150 אלף דירות, וגם לא 100 ולא 50 אלף. אף מוסדי לא ייכנס לפרויקט הזה בתשואה של פחות מ–8%”.

מה עם פתרונות אחרים, כמו מאמצי המינהל לשחרר קרקעות ולהגדיל את ההיצע?

“אמנם היתה הנחה שצעד כזה עשוי להועיל, אך ב–2011 שוחררה כמות חסרת תקדים של קרקעות והמחירים לא ירדו. למה? כי הקבלנים בנו, וכשראו שההיצע מוריד את המחיר, ושיותר ויותר דירות נותרות להם במלאי, הם עצרו את הבנייה. את הקרקע הם קנו במחיר גבוה, אז למה שימכרו דירות בזול?”

האם התחייבות מצד המדינה לרכוש את הדירות אם לא יהיה ביקוש, כפי שעשה אריאל שרון בכהונתו כשר שיכון, יכולה להועיל?

“זה היה אסון. בנו שכונות שלמות שלא אוכלסו באותה העת, המדינה ביזבזה מיליארדי שקלים, ולבסוף הפתרונות לא עזרו. כל תוכנית שיכון חייבת להסתמך על פעולות של הגורמים הפרטיים. המדינה צריכה לכוון, לנווט ולפתור כשלי שוק - אך לא יותר”.

מה עם פטור ממע”מ ברכישת דירה לזוגות צעירים?

“גם זה לא פתרון. פטור ממסים למוצרים ספציפיים תמיד יוצר עיוותים בשוק”.

אז מה אתה מציע?

“יש רעיון שהוצע בעבר על ידי עמוס רובין, שהיה מבכירי בנק ישראל ויועץ ראש הממשלה לשעבר יצחק שמיר, שלפיו הממשלה תיתן ערבות מדינה להלוואות ארוכות טווח לרוכשי דירה ראשונה בסכום של, נניח, עד מיליון שקל. ערבות מדינה מסוג זה יכולה לבטל כליל או לפחות לצמצם משמעותית את ההכרח בהון עצמי גבוה, שלזוגות צעירים ולאוכלוסיות חלשות אין, ולאפשר להם לרכוש דירה”.

אתה בעצם מציע שהמדינה תהיה ערבה להלוואות של מאות מיליארדים?

“נכון, ואין מה להיבהל. הניסיון מראה שבקרב האוכלוסייה הנורמטיבית, פחות מ–1% ממשקי הבית לא משלמים משכנתא ומגיעים למצב של פינוי מהנכס. אם נכניס למשוואה גם אוכלוסיות חלשות, כאלה שמקבלות סיוע בשכר דירה מהמדינה, נגיע ל–2%. עדיין לא מדובר בסיכון שהמדינה לא יכולה לעמוד בו. עבור נתמכי הדיור הציבורי, הסיוע בשכר הדירה שהם ממילא מקבלים מהמדינה, ישמש לתשלום משכנתא”.

לדברי סלבין, היתרון בפתרון מסוג זה היא ישימותו וגם עלותו, שלפי תחשיב שערך צפויה להיות קטנה פי 30 ממיזם הדיור של לפיד, והוא מפרט את החישוב: “אם נניח שמתוך כ–40 אלף דירות שנבנות בשנה, כשליש מהרוכשים יתקשו להשיג מימון עצמי, אנחנו מדברים על 15 אלף דירות שעבורן נדרשת ערבות מדינה למשכנתא. במקרה שבו אנשים לא עומדים בתשלום, הבנק עושה מימוש מהיר לבתים והוא מקבל בדרך כלל כ–50% מערך הדירה, כלומר כ–500 אלף שקל לדירה שעלותה היתה מיליון שקל; לפי ניסיון העבר והנתונים, הבנקים מבצעים כ–500 מימושים כאלה בשנה. במלים אחרות, הבנקים מקבלים על דירות ששוות כ–500 מיליון שקל, רק 250 מיליון שקל. בממוצע ארצי יוצא שסיבסדנו 15 אלף דירות במעט יותר מ–30 אלף שקל.

“לעומת זאת, אם ניקח לדוגמה את מכרז ההשכרה בכפר סבא מלפני כשנה, שבו המדינה העניקה לזוכה הנחה על הקרקע של 10 מיליון שקל לבניית עשר יחידות דיור, בתמורה לשכר דירה מפוקח בפיקוח של 10 שנים, הרי שבאותו מקרה המדינה סיבסדה את הקרקע במיליון שקל לדירה. היחס בין סובסידיה של 30 אלף שקל למיליון שקל הוא כ–30”.

על אף הקריאה להתערבות המדינה, מי שמבקש לראות את סלבין מכה על חטא האמונה בכוחות השוק - צפוי להתאכזב. לדבריו, הוא עדיין קפיטליסט גאה, ולכן סבור כי אין סיבה שמי שעובד קשה וחוסך לא יצליח לבסוף לרכוש דירה. “אדם צעיר לא צריך לשתות קפה הפוך בבתי קפה, ואת הקניות שיעשה בסופרמרקטים זולים. רק כך הוא יוכל להגיע למצב שיש לו הון עצמי מינימלי. אם אנו חברה הישגית וקפיטליסטית, המשמעות היא שחייבים להתאמץ”.

גם מי שמתאמץ, צריך להתמודד עם מחירי דיור של 135 משכורות לדירה ממוצעת.

“זה נכון, אבל אם שני בני הזוג עובדים, מספר חודשי המשכורת הנדרשים הוא 77, כלומר שש שנים, וזה כבר סיפור אחר. הרבה פעמים אני שומע בקרב אנשים צעירים את האמרה ‘אנחנו לא רוצים להשתעבד למשכנתא כל חיינו’, אבל האמת היא שלמשכנתא אתה משתעבד 20 שנה, ואילו לשכר דירה אתה משתעבד לכל החיים”.

על אף היותו קפיטליסט, לדברי סלבין, מעולם הוא לא הגיע לכדי אמונה עיוורת בכוחות השוק, בנוסח חסידי אסכולת שיקגו: “האגדה שהשוק יסדר הכל לא נכונה. האגדה שאם העשירון העליון ירוויח, העושר יחלחל למטה - לא נכונה. בישראל הגענו למצב קיצוני, שבו שני העשירונים העליונים מחזיקים 55% מההכנסה ברוטו, בעוד שארבעת העשירונים שאחריהם - 5 עד 8 - מחזיקים בכ–30% מההכנסות. מעמד הביניים הוא דל, מצומק ועני, וזו סכנה גדולה”.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם