בנק ישראל מסמן "צוואר בקבוק" חדש בשוק הדיור: הרשויות המקומיות

דו"ח בנק ישראל: הסחבת שבהוצאת היתרי הבנייה בוועדות התכנון המקומיות - הסיבה העיקרית שבגללה לא מתורגמת עבודתן המואצת של ועדות התכנון לדירות בשוק

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

לאחר שנים שבהן נחשבו ועדות התכנון השונות, ולמעשה מערך התכנון כולו, לצוואר הבקבוק המרכזי בו "נתקעות" יחידות הדירות בדרך למדפים, סימן דו"ח בנק ישראל אשמות חדשות: ועדות התכנון המקומיות, המשתהות עד מאד, כפי שעולה מנתוני הדו"ח, במתן היתרי בנייה ליזמים, גם אם חלפו שנים מיום אישורה הסופי של התוכנית על ידי הוועדה המחוזית.

שלב הוצאת היתר הבנייה הוא השלב הסופי בכל הליך תכנוני, בטרם מתחילה הבנייה בפועל בשטח. שלב זה מגיע לאחר שבמשך שנים דנות ועדות התכנון בתוכנית הבנייה, הליך הכולל, בין השאר, שמיעת התנגדויות ודרישה לתיקונים בתוכנית וכן הלאה. לכן, לכאורה, לא היה אמור שלב ההיתר לארוך אלא מספר חודשים לכל היותר. אלא, שעל פי הדו"ח, זמן "ייצורו" הממוצע של היתר בנייה מיום אישור התוכנית עומד על לא פחות מ-3 שנים.

מחירי הדירות לעומת שכר דירה

"קיימות מספר אינדיקציות לכך שהעיכוב במתן ההיתרים בשנה האחרונה היה תלוי בעיקר בוועדות המקומיות ולא ביזמים", נכתב בדו"ח, "ועל כן הירידה במספר ההיתרים היא הגורם לירידת מספר ההתחלות ולא להיפך". הסיבה העיקרית לצוואר הבקבוק שנוצר, משערים בבנק ישראל, היא כי האצת עבודת ועדות התכנון בשנה וחצי האחרונות, אשר הביאה להספק של כ-60 אלף יחידות מתוכננות ב-2012 (לעומת 25 אלף בממוצע בשנים שקדמו לכך) יצרה עומס בלתי צפוי בשלב הבא בשרשרת – הוועדות המקומיות המנפקות היתרי בנייה. אלה לא נערכו לעומס מבחינת ארגון וכוח אדם. לפיכך קובע הבנק כי "צפוי שהגידול באישורי הוועדות המחוזיות השנה יתבטא בגידול של מספר ההיתרים רק בעוד מספר שנים, אלא אם יינקטו צעדים לזירוז ההליכים בוועדות המקומיות".

אולם, מלבד בעיית הוצאת ההיתרים, ממשיך בנק ישראל לסמן את המחסור בקרקעות זמינות, בעיקר באזור המרכז, כאחת כבעיה חריפה נוספת בצד היצע הדירות. בצד הביקוש, היתה 2012 שנה אשר במהלכה חזר מספר העסקות לעלות (לאחר האטה במחצית השניה של 2011), וקצב המחירים חזר לעלות. לפי נתוני הבנק, רק במחצית השניה של 2012 עלו המחירים ב-5%. בסך הכל, בשנתיים האחרונות הייתה עליית המחיר הממוצעת 7% לשנה. הסיבה המרכזית על פי הדו"ח לעלייה בביקוש היא ירידה בכלל הריביות והתשואות האלטרנטיביות במשק. "ב-4 השנים האחרונות התשואות על אג"ח ממשלתיות ירדו לרמות נמוכות במיוחד, ובמקביל לכך חלה עלייה בביקוש לדירות".

עם זאת, מהדו"ח עולה כי גם ההשקעה בדירה הולכת והופכת לפחות ופחות משתלמת. זאת כאשר "עליית שכר הדירה התמתנה השנה יחסית לעלייה השנתית שנרשמה במהלך שלוש השנים האחרונות ויחס מחירי הדירות לשכר הדירה שב לגדול".

מספר המועסקים בענף הבנייה גדל ב-2012 ב-11,700 עובדים, כמעט כולו בקרב עובדים זרים ועובדים מהשטחים, כשבקרב הישראלים לא חל כל גידול. אלא שלמרות נתון זה, הגידול בתוצר הבנייה דווקא התמתן, והדו"ח מצא כי חלה ירידה בתוצר לעובד ולשעת עבודה לראשונה מאז 2008. להערכת בנק ישראל, הסיבה לכך היא הסתמכות על עבודה לא מקצועית, הנגרמת בשל חוסר העקביות של המדינה לגבי העסקת עובדים לא ישראלים. אחת ההשלכות לירידה בפיריון היא שעל אף שמספר הדירות בתהליך הבנייה עמד ב-2012 על 85 אלף - המספר הגבוה זה עשור, מספר סיומי הבנייה עלה פחות מהצפוי מ-34 אלף ל-כ-37 אלף בלבד.

התחלות בנייה לעומת סיומי בנייה

הדו"ח התייחס גם למצב האשראי בענף בנייה. הדו"ח מציין את סך האשראי לענף נמוך ב-1.3 מיליארד שקל ב-2012 ביחס לשנה הקודמת, אך מנגד גם את ההיצע הרב של הדירות שטרם נמכרו - יותר מ-20 אלף יחידות, כהוכחה לכך שמצב היזמים אינו כה גרוע. "במידה שקיים מחסור במימון להרחבת הפעילות, הקבלנים יכולים להשתמש בדירות אלה כבמקור מימון אם הם יתפשרו על המחירים", נכתב.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אופן ספייס. היתרונות שלו ברורים, אבל העבודה ההיברידית מציפה את החסרונות

"כשאחפש עבודה עוד שנה־שנתיים, הדבר הראשון שאבדוק הוא שאני לא יושבת באופן ספייס"

צילומי רחפן מפרץ חיפה

הם חיים על "חבית חומר נפץ", המשקיעים רואים שם פוטנציאל