בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בלב תל אביב?

העסקה: דירת 3 חדרים ברחוב מזא"ה 18 שבשכונת לב תל אביב, נמכרה ב-2.03 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה שלישית מתוך ארבע קומות, בבניין שנבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת, ועבר שימור לפני כמה שנים. שטחה 65 מ"ר, היא כוללת מרפסת של כ-7 מ"ר ומעלית, אך ללא חנייה. הדירה חזיתית ופונה צפונה. את הנכס רכשה עולה חדשה מצרפת לצורך מגורים. המוכר הוא משקיע, שהשכיר את הנכס בשנים האחרונות. הדירה משופצת והכניסה מיידית. בעסקה תווך דן נחמיאס, מסניף ירקון של משרד רוזיו נכסים.

השכונה: הדירה ממוקמת בלב תל אביב, בדיוק במרכז משולש הרחובות רוטשילד-אלנבי-שינקין, המשמשים גם רחובות המסחר והבילוי המרכזיים בסביבה. האזור מתאפיין באוכלוסיה מגוונת מבחינת חתך הגילים, בריבוי שוכרים ובמספר מועט יחסית של משפחות. השכונה מתאפיינת במצוקת חנייה חריפה מחד גיסא, אך בריבוי קווי תחבורה ציבורית מאידך גיסא - מה שהופך את החזקת הרכב לגרים בסביבה למשתלמת פחות.

ניתוח: מחיר העסקה שאנו מנתחים משקף שווי של קצת יותר מ-31 אלף שקל למ"ר. בחינת עסקות שנעשו באזור מעלה כי מדובר במחיר גבוה יותר מהממוצע, שנע באזור 28-30 אלף שקל למ"ר. עם זאת, חשוב להדגיש כי האזור מתאפיין בשונות רבה במחיר, וזאת מהסיבה שיש שונות רבה בנכסים. מרבית הבניינים באזור הם בני עשרות שנים, אך רק חלקם עברו הליכי שימור או שיפוץ. לכן מחירה של דירה כמו זו שנמכרה בבניין לא משופץ, צפוי להיות 1.8-1.9 מיליון שקל. לעומת זאת, באותו בניין נמכרה לפי כשנה דירת 3 חדרים תמורת 2 מיליון שקל - סכום זהה לסכום ששולם כעת.

שורה תחתונה: הסכום ששולם משקף מחיר שוק לדירה בבניין שעבר שימור או שיפוץ מקיף.