שי עינת: התיקון בחוק המקרקעין הפך את מס הרכישה ל"קנס רכישה"

עינת, רואה חשבון ועו"ד המתמחה במסים: הקונה צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 15% משווי הדירה כדי לקבל אישור מרשות המסים לרשום את הדירה על שמו בטאבו

רז סמולסקי
רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
רז סמולסקי
רז סמולסקי

>> בניסיון לייצר עוד דירות למגורים באופן מיידי, אושר השבוע תיקון לחוק מיסוי המקרקעין, שקובע פטור ממס שבח במכירת דירות ששימשו לעסק. "זה שינוי מעניין שמצפים לו, אבל ניסוח החוק בעייתי מאוד, ולדעתי הוא לא יביא לתוצאה הצפויה", טוען עו"ד ורו"ח שי עינת, המתמחה במסים.

מדוע אתה פסימי?

שי עינת

"החוק מטיל על הקונה מעמסה קשה. הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 15% משווי הדירה כדי לקבל אישור מרשות המסים לרשום את הדירה על שמו בטאבו או להעמיד ערבות בנקאית בסכום הזה לתקופה של שנתיים. המטרה של צעד זה היא להבטיח שהדירה אכן תשמש למגורים ולא כמשרד.

"אחרי שנתיים הקונה יקבל חזרה את מה שאני מכנה 'קנס הרכישה', אם הוא יוכיח שהדירה משמשת למגורים. למעשה, הוא קודם משלם את הקנס, ורק כשהוא מוכיח את חפותו הוא מקבל אותו בחזרה. באופן רגיל, מס הרכישה נמוך בהרבה ונע בין 3% ל-7%. במקרה של רכישת דירה ראשונה יש פטור עד סכום של כ-1.3 מיליון שקל".

למה זה יכשיל עסקות?

"בעסקה רגילה הדירה משמשת בטוחה עבור הבנק, אבל עכשיו הרוכש יצטרך בטוחות בסכום נוסף של 15% משווי הדירה. בנוסף, יהיה קושי לערוך חוזי מכר, שבהם מקובל שהמוכר מחויב להעביר את הדירה על שם הקונה, אבל בדירת משרד הוא לא יוכל להתחייב לכך כי יש הרבה גורמים שאין לו שליטה עליהם, ובהם הצורך בהוכחה שהדירה באמת שימשה למגורים לאחר שנתיים".

יש פתרון חלופי שיאפשר ביצוע עסקות מצד אחד אבל יבטיח שהדירות באמת ישמשו למגורים?

"צריך לאמץ מנגנון של סימון הדירה כ'דירה עסקית' במחשבי מס שבח, שיוסר לאחר שנתיים, עם ההוכחה כי הדירה לא משמשת למשרד. אם הרוכש לא יצליח להוכיח זאת יוטל עליו קנס".

יש חסמים נוספים שמעכבים מכירת דירות עסקיות למגורים?

"יש דירות שהושכרו לעסק והמשכירים פתחו תיק עוסק מורשה המחויב במע"מ. כשמוכרים דירה שהיא עסק, העסקה ככל הנראה תחויב במע"מ. כך, אם במרכז תל אביב נמכרת דירת משרד ב-2 מיליון שקל, המוכר יצטרך לשלם 16% למע"מ, וזה ייקר את העסקה באופן שיהפוך אותה ללא כדאית".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מייק בן ארי

"תמיד היתה לו תשובה הגיונית": כך הצליח איש אחד להונות 1,000 משקיעים

ליאור וייס. "אנשים לא יודעים עד כמה גדילה של עסק היא כואבת"

"אנשים אמרו לי - סיימת תואר בהצטיינות בטכניון וזה מה שאתה הולך לעשות?"

שירות נסיעה לפי קריאה של חברת ויה בניו יורק

חברות ההיי־טק שמפסידות מיליארדי דולרים מצאו דרך להישאר בחיים

פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. ייתכן שזו הזדמנות עבורו לפעולות שיקררו את הביקושים לדירות

מחדל מחירי הדיור: כך התייקרה דירה ממוצעת ב-280 אלף שקל בשנה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

גילעד אלטשולר

אלטשולר שחם חזר להוביל - ומי בתחתית? תשואות קרנות ההשתלמות לחודש יולי

סוחר בוול סטריט. יכול להיות שזעזוע האינפלציה הנוכחי הוא רק ראשון מני רבים

מציאות חדשה או תקלה היסטורית? אסטרטגיית השקעות בת 20 שנה בסכנה