כך תפזרו נכון את ההשקעה בנדל"ן

חיים לוי פרשנות
חיים לוי
חיים לוי פרשנות
חיים לוי

במאמרים האחרונים בטור זה הרחבנו בנושא חוסר הוודאות כתוצאה ממחירי הנכסים הגבוהים כיום ומהפעולות האגרסיביות שמבצעים קברניטי המשק במטרה לבלום את התייקרות המחירים. עוד ציינו כי בשנים עברו, אחרי כל גל עליות מחירים משמעותי חווינו התייצבות ואף ירידות מחירים.

אנו, כמשקיעים, מנסים להיאחז בכל שביב מידע שיעזור לנבא את אזור ההשקעה האופטימאלי - זה שמחד יניב באופן שוטף את התשואות הגבוהות ומאידך יעניק לנו שבח נדיב בתום תקופה לא ארוכה. נראה ששתי מטרות אלו לא בהכרח דרות בכפיפה אחת. נכס קטן בפריפריה יניב, לרוב, תשואה גבוהה יותר משכירות לעומת נכס דומה במרכז תל אביב או ירושלים, אך מצד שני הוא נתון לתנודתיות יתר במחירו העתידי.

כך, לדוגמה, בשבוע הקודם הצגתי את השתנות מחירי הנכסים בחיפה. ראינו כי מחירה הריאלי (תוך התחשבות במדד) של דירה ממוצעת בעיר צנח ב-2000-2008 ב-36%(!). הסיכוי למשבר כה עמוק באזורי הביקוש המרכזיים בישראל כדוגמת השרון או גוש דן נמוך. מאידך, התשואה הגולמית המניבה שישיג נכס בתל אביב משכר דירה בלבד תעמוד לרוב על 2.5%-3% ואף פחות, לעומת אזורים מסוימים בפריפריה שיניבו תשואה כפולה ואף יותר.

צילום: TheMarker

מהו אם כן פרופיל הנכס האולטימטיבי? מהו אזור ההשקעה בעל הפוטנציאל הרב ביותר בימים אלו? כמובן שניתן לנסות ולהעריך לפי מספר רב של קריטריונים מהו האזור ה"חם" הבא אך מקדם הטעות יכול להיות גבוה מאוד (כלומר, ניבוי שגוי לאזור המבוקש).

השקעה בנדל"ן דומה במאפייניה להשקעה בשוק ההון. נניח שברשותנו הון עצמי של מיליון שקל, שאותם ברצוננו להשקיע. האם השקעה במניה אחת היא הדבר הטוב ביותר? ואם כן - מהי מניה זו? ידוע שהסיכוי שלנו או אפילו של מומחה כזה או אחר לנבא את "מניית הזהב" לשנים הקרובות אינו גבוה, ולכן אנו נוקטים בטקטיקה של פיזור השקעות.

תיק השקעות מפוזר ומאוזן היטב בנוי כפירמידה המונחת על בסיסה, שכוללת נכסים סולידיים (איגרות חוב ממשלתיות וקונצרניות), סלי מניות ומניות סולידיות עם תיבול כזה או אחר של נכסים בסיכון/סיכוי גבוה. מדוע אם כן משקיעי הנדל"ן מצויים במרוץ מתמיד אחר "מניית הזהב הנדל"נית" במקום לנקוט אסטרטגיה דומה אשר תניב תשואה יציבה לאורך זמן?

אנסה לתת דוגמא להמחשה. נניח שברשותנו הון עצמי של 250 אלף שקל. במקום להתמקד בשאלה באיזו עיר לרכוש נכס בסכום זה (בתוספת משכנתא כמובן), ננסה לבנות לעצמנו "סל השקעות" נדל"ן מפוזר. דירת 2-2.5 חדרים בדרום גוש דן למשל בחולון, תעלה כ-750 אלף שקל. דירה דומה ברמלה תעלה כ-450 אלף שקל (כמובן, תלוי אזור) ולקינוח ניתן להוסיף לסל דירה בסיכון/סיכוי גבוה יותר למשל בלוד או שדרות שתעלה כ-300 אלף שקל.

עלות הסל בסך הכול: כ-1.5 מיליון שקל, לפני הוצאות נלוות. בהנחה שהבנק יסכים לממן כ-70% מערך כל דירה, נידרש להון עצמי של 450 אלף שקל בלבד. כלומר, הון עצמי כפול מזה העומד לרשותנו. לכן, זה הזמן להכניס שותף בדמות בן משפחה או חבר קרוב שישקיע חצי מההון הנדרש בכדי לאפשר לנו בעלות על תיק השקעות נדל"ן מפוזר היטב הכולל נכסים ברמות סיכון שונות.

באופן זה הפגיעה מירידת ערך חדה באזור אחד תשפיע עלינו באופן מופחת ותמנע הפסדים כבדים או בעיות תזרים קשות הנובעות מהפער בין החזר המשכנתא החודשי ותקבול שכר הדירה. בנוסף, שיטה זו תגן עלינו בפני מצב של אי תשלום דמי שכירות הנובע מדירה שאינה מושכרת זמנית או מקשיי תשלום כאלו ואחרים. לרכישה עם שותפים יש יתרונות וחסרונות אך לפיזור השקעות נדל"ן, במיוחד בתקופה זו, יש בעיקר יתרונות חשובים.

במאמרים הבאים ננתח מספר אזורי השקעה בישראל, חלקם מוגדרים סולידיים וחלקם פחות.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"

לתגובות: www.REJ.co.il

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"