בתי המשפט בעד פיצוי לנפגעים

חוק יסוד כבוד האדם גרם לעלייה בתשלומי הפיצויים

אסא זהר
אסא זהר

>> כאשר תיכנס לתוקף הרפורמה הצפויה בחוק התכנון והבנייה, היא עתידה להגביל באופן דרסטי את אפשרויות התביעה לבעלי מקרקעין אשר נכסיהם נפגעו כתוצאה מאישורה של תוכנית בניין עיר.

כיום נבחנות תביעות הפיצויים בגין פגיעות תכנוניות על פי סעיף 197 לחוק, המקנה זכות פיצוי מהוועדה המקומית למי שמקרקעיו נפגעו על ידי תוכנית שלא בדרך של הפקעה. מולו מצוי סעיף 200, הקובע סייגים למימושה בפועל של אותה זכות פיצוי ומהווה מעין הוראת פטור מתשלום פיצויים בהתקיים במצטבר שלושת התנאים: מדובר בפגיעה הנמנית על 11 סוגי מקרים המפורשים בסעיף 200; הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר; ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגע.

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

התנאי הראשון כולל למעשה את רוב המקרים השכיחים - כגון שינוי בייעוד ובתנאי השימוש בקרקע, הגבלת מספר הבניינים, גודלם, גובהם ומרחקם מגבול המגרש. לפיכך, סעיף זה לרוב מתקיים. התנאי השני, שהפגיעה לא תעבור את תחום הסביר, היווה במשך 30 השנים האחרונות סלע מחלוקת והגיע לעתים תכופות להכרעת בית המשפט. מלכתחילה מדובר בתנאי ערטילאי, ומטבע הדברים, טענו הוועדות כי הפגיעה היא בתחום הסביר בעוד בעלי הקרקע טענו תמיד כי הפגיעה הינה בלתי סבירה - ושאלת הסבירות התגלגלה לפתחו של בית המשפט. עמדתם של בתי המשפט בנדון התחדדה עם השנים לכיוון ברור, של צמצום המקרים שבהם הפגיעה תתפרש כסבירה.

בשלהי שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90 קבעו בתי המשפט בפסיקותיהם גבול עליון לאמור, ולפיו פגיעה שבין 20% ל-30% היא בלתי סבירה ומחייבת בתשלום פיצויים. מאז תחילת שנות ה-90, עם כניסתו לתוקף של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו והמעמד המיוחד הניתן בו לזכות הקניין כזכות יסוד חוקתית, החלה מגמה ברורה של צמצום תחולת הפטור, ותחום הפגיעה שנחשב ע"י בתי המשפט בפסיקותיהם כסביר קטן והלך במהירות לתחום שבין 10% ל-20%, ואחר כך לתחום החד-ספרתי.

ב-2002, בפסק דין בעניין הורוביץ, קבע בית המשפט העליון פרשנות מצומצמת ביותר למתן הפטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200. השופט טירקל קבע: "לדעתי שיעור ירידת ערך של מקרקעין שניתן לראותו כפגיעה מזערית שהרשות פטורה מלפצות בעבורו הוא כדי 2%-3% לכל היותר".

בפסק דין שניתן לאחרונה סוקר בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים (הליך 305/06 הועדה המקומית לתו"ב י-ם נ' יששכר מ. חב' לבנין) את הקריטריונים לבחינת תחולת הפטור, וקובע כי לנוכח הזכות החוקתית להגנה על הקניין יש לתת פירוש מצמצם ככל הניתן לכל אחד משלושת התנאים המצטברים המנויים בסעיף 200. עוד קבע בית המשפט כי חובת ההוכחה בדבר התקיימות כל אחד מן התנאים רובצת על הוועדה המקומית.

באשר לשאלת הסבירות, נסמך בית המשפט על פסק הדין בעניין הורוביץ, שם נקבע כי הסבירות תיבחן לפי האיזון בין זכות הקניין לבין האינטרס הציבורי - שכלל לא התקיים במקרה זה, שכן מדובר ביוזמה פרטית להגדלת זכויות בנייה, לשם התעשרות, במקרקעין שכנים למקרקעי התובעת.

בית המשפט קובע כי קיומו של אינטרס ציבורי בתוכנית הפוגעת הוא תנאי שאין בלתו להתקיימות תנאי הסבירות, וכי בהיעדר אינטרס ציבורי אין כלל תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 - יהא שיעור פגיעת התוכנית בשווי המקרקעין הגובלים מזערי ככל שיהיה. להשלמת התמונה יש להוסיף כי גם לו צלחה הוועדה את משוכת התנאי השני, עדיין עליה לעמוד גם בתנאי השלישי של סעיף 200, והנטל עליה להוכיח כי אין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים, ובית המשפט קבע כי לא עמדה בנטל זה.

-

הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים asaz@netvision.net.il

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?

תגובות

כתבות שאולי פספסתם

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

עומסים בנתב"ג

מבחינת חברות התעופה, השאלה אם תגיעו ליעד עם המזוודה היא "בעדיפות אחרונה"