כללי זהירות להתקשרות להשקעה בנכס בחו"ל

>> פרטי חברה: חשוב לבדוק שמאחורי השם המסחרי המתנוסס על הפרוספקטים הצבעוניים עומדת חברה אמיתית רשומה כדין בישראל, ויותר חשוב לבדוק מי האדם העומד למעשה מאחורי החברה. בבדיקה פשוטה לפי שם חברה או מספר חברה באתר האינטרנט של רשם החברות במשרד המשפטים אפשר לקבל את כל פרטי החברה ופרטי בעלי המניות שלה.

הערכת שווי של שמאי מוסמך: צאו מנקודת הנחה שכל חברה רצינית, לפני שהיא מעורבת בעסקה לרכישת נדל"ן, מזמינה הערכת שווי מבעל מקצוע. דרשו לקבל עותק מהערכת השווי שנעשתה על ידי שמאי מוסמך. יחד עם זאת, כדאי לזכור שהערכת שמאי לא מהווה תמיד תעודת ביטוח וזאת משום שבארצות רבות בחו"ל, במיוחד במזרח אירופה, דרום אמריקה והמזרח הרחוק, ניתן ל"הזמין" הערכת שווי.

מחיר הרכישה: הפרט החשוב ביותר בעסקה הוא מחיר הרכישה האמיתי של הנכס. המחיר האמיתי של הנכס מבטא באופן ישיר את פוטנציאל התשואה מהנכס ואפשרות המימוש ברווח. למרבה הצער לא תמיד כל כספי המשקיעים משמשים בפועל לרכישת הנכס, ולעתים החברה קונה את הנכס (עבור המשקיעים) במחיר נמוך יותר מהמחיר שהוצג, ובמקביל משלשלת לכיסה את ההפרש ללא ידיעת המשקיעים, תוך שהיא גוזרת "קופון" על גבם.

לפיכך, חשוב לוודא שבהסכם שלכם נרשם באופן מפורש המחיר בו הנכס נרכש עבור המשקיעים, וכן חשוב לדרוש לקבל מראש את העתק חוזה הרכישה של הנכס (בו מופיע במפורש מחיר הרכישה) או את הסכם האופציה לרכישה (במקרה בו עוד לא נחתם חוזה רכישה עם המוכר).

תשואה: בעסקות תשואה במסגרתן אמור המשקיע לקבל הכנסה גם בגין דמי שכירות, אל תסתפקו בהבטחות בעל פה, ודרשו לקבל לידיכם העתקים מכל הסכמי השכירות בקשר לנכס. בדקו בעיון את הסכמי השכירות, לרבות שיעור דמי השכירות הקבוע בהסכם, תקופות השכירות, ביטחונות וערבויות להבטחת תשלומי השכירות במשך תקופות השכירות. ודאו כי המדובר בתשואה נטו, כאשר כל ההוצאות הכרוכות בנכס חלות על השוכר.

משכנתא נון ריקורס: בעסקות שבהן החברה אמורה לארגן בשביל המשקיעים מימון בנקאי לצורך ביצוע הרכישה, ודאו כי הבטוחה היחידה כנגד ההלוואה היא הנכס עצמו וכי המשקיעים עצמם לא ערבים להחזר ההלוואה. כך תימנעו מסיכון של חשיפה אישית שלא לצורך. יש לדרוש לקבל העתק של הסכמי ההלוואות שנערכו עם הבנקים המלווים ולבדוק בעצמכם את תנאי ההלוואה וההחזר.

הסכם אחד פשוט בעברית: חברות רבות מחתימות את המשקיעים על מערכת סבוכה של הסכמים מול גופים משפטיים שונים ובשפות שונות. אין כל הצדקה לכך, ויש לעמוד על כך שייחתם הסכם פשוט אחד מול החברה בלבד ובשפה העברית בלבד.

הליכים משפטיים רק בישראל: יש לוודא שבהסכם אין סעיף שקובע כי הליכים משפטיים בקשר לעניין ינוהלו במדינה זרה ו/או לפי חוקי מדינה זרה. כדאי להקפיד שבהסכם ייקבע במפורש שכל הסכסוכים והמחלוקות יתבררו בפני בית המשפט בישראל.

זהות אינטרסים בין החברה למשקיע: אחת משיטות השיווק והשכנוע הנפוצות של סוכני המכירות בהשקעות נדל"ן היא הצהרה לפיה החברה בעצמה מסתכנת ומשקיעה בעצמה כשותפה מהותית בעסקה. במקום בו החברה עצמה משתתפת בעסקה קיימת זהות אינטרסים בין החברה למשקיע, ולכן חשוב ביותר להקפיד על אמיתות ההצהרה לעיל ולהקפיד שייכתב באופן מפורש בהסכם שיעור ההשתתפות של החברה ולא פחות חשוב - מה סך השקעתה בגין השותפות.

מסמכים: יש לשמור באופן מסודר את כל המסמכים, דפי המידע, הפרוספקטים, ההסכמים והקבלות שקיבלתם.

התייעצות עם אנשי מקצוע: אין תחליף לקבלת ייעוץ מקצועי מאיש מקצוע מטעמכם. חשוב לזכור ולהבין כי למרות שברוב המקרים המשקיע נאלץ לשלם לחברה בגין "הוצאות משפטיות" או עבור עורך הדין המלווה את העסקה, מדובר בעורך הדין של החברה ותפקידו הוא להגן על החברה ולא על המשקיע.

-

הכותב הוא עו"ד