"שוק הנדל"ן האמריקאי ימשיך לנוע בין ניפוח לקריסה"

נשיא בית ההשקעות טאורוס, פיטר מריגן, ומנהל העסקים של החברה, גינתר רייבלינג, אומרים ששוק הנדל"ן בארה"ב מתאושש לאט מהמשבר הגדול - מה שמעלה את כדאיות ההשקעה בנכסים קיימים במדינה

<<"מדוע שאצא לבדוק נכס בהודו, אם במרחק של 5 דקות מהמשרד שלי יש נכס שיכול להניב תשואה דומה, בסיכון פחות?", שואל רטורית נשיא ומנכ"ל חברת הנדל"ן הבינלאומי טאורוס, פיטר מריגן. ההערכה בקרן היא שהמשבר בשוק האמריקאי טרם נפתר, ואולם ניתן לאתר שם נכסים מניבים במחירים טובים, ומבחינה זו המצב שונה עכשיו לעומת לפני שנים ספורות, שבהן עיקר המאמצים התמקד בניסיון לאתר נכסים מניבים טובים מסביב לעולם.

מריגן, יחד עם מנהל העסקים הראשי של החברה, גינתר רייבלינג, הגיעו לישראל במסגרת שיתוף פעולה של טאורוס עם בית ההשקעות הישראלי פרופימקס, שבניהולו של אלחנן רוזנהיים, במטרה לפגוש את המשקיעים הישראלים ולסקור בפניהם את מצב ההשקעות שלהם. לחברה נכסים בהיקף של יותר מ-3 מיליארד דולר בצפון ודרום אמריקה, ומרכז ומערב אירופה. המשקיעים הישראלים מעורבים בקרן בהיקף של עשרות מיליוני דולרים. לפני שנה בדיוק ביקר כאן מריגן, ובראיון ל-TheMarker נשמע אז פסימי, ואמר בין היתר, שמשבר הנדל"ן טרם הגיע לשיאו. השנה מצב רוחו מאושש יותר, ואולם הוא סבור שהמשבר בארה"ב עדיין רחוק מלהגיע לסיומו. "אנחנו בתחתית, ולדעתי נישאר קרובים לתחתית במשך זמן מה, לאחר שמחירי הנכסים המניבים ירדו ב-40% ויותר", הוא אומר.

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

"אבל שוק המניות התייצב, חברות רושמות רווחים שוב וברבעון הקודם נרשמה צמיחה בתמ"ג. לקראת סוף השנה החברות גם יתחילו לגייס עובדים חדשים, והדבר יוביל לעלייה בביקוש לחללים מסחריים. שיעור האבטלה הנוכחי גבוה מאוד, אבל כשהוא יירד גם הביקוש יעלה. אני חושב שכעת זה זמן מצוין לקנות, בניגוד לשנה שעברה. לדעתי מומלץ לקנות ב-2010-2011 לדעתי".

באילו שווקים בארה"ב כבר ניתן לזהות התאוששות בנדל"ן המסחרי?

מריגן: "בבוסטון המצב מתחיל להשתפר, וגם בוושינגטון. לא יהיו התחלות בנייה של פרויקטים חדשים במשך זמן רב; לא יהיה מימון לפרויקטים חדשים, או ביקוש לפרויקטים חדשים, במשך שנים רבות. קודם יש לספוג את המלאי הקיים בשוק ולחכות ששיעור האבטלה יירד מ-10% ל-5% כדי שתירשם עלייה בביקוש. זה הופך את השוק למשתלם מאוד: אם המחירים ירדו ב-40% ואין מלאי חדש של נכסים שאיתו צריך להתחרות, זה זמן טוב לרכוש פרויקטים קיימים".

השוק בארה"ב יתאושש

ככלל, השניים אינם רואים בפקיעת בועת הנדל"ן האמריקאית כאירוע יוצא דופן בשוק. "ב-30 השנה האחרונות חוויתי לפחות ארבע-חמש תקופות מיתון, או תקופות של האטה בשוק, ואני מאמין שהשוק בארה"ב יתאושש", אומר רייבלינג.

"ארה"ב היא מדינה איתנה עם יכולת להתאושש במהירות. בשנות ה-90 עמדנו בפני מצב דומה במובן מסוים. ברגע שמצב התעסוקה ישתפר, שוק הנדל"ן המסחרי יתאושש מהר מאוד. השוק בקנדה נפל פחות מארה"ב, ולכן יש בה פחות הזדמנויות להשקעה, וכך גם במערב אירופה".

מריגן מוסיף כי ארה"ב היתה ותישאר שוק שנע בין ניפוח לקריסה, שוק שבו "אתה מוכר בתקופת הפריחה ומוכר כשהמחירים מתחילים לרדת. כעת אנחנו נמצאים בתקופת שפל, אז מתחילים לקנות. כשהשוק יורד ב-40% עדיף להיות קונה מאשר מוכר".

ראשי טאורוס סבורים עד כדי כך שהשוק האמריקאי צופן מציאות, שבאחרונה הם האטו הליכים לאיתור נכסים מניבים בחלקים אחרים של העולם. "בדרך כלל אתה פונה לשווקים חדשים כשמיצית את השווקים הקיימים שבהם אתה פועל, עד רמה שבה השקעה נוספת בהם לא תורמת דבר ואף עשויה להזיק לך. יש לנו כיום עוד הזדמנויות רבות באירופה ובארה"ב, לכן אנחנו פחות מעוניינים להתרחב. זה לא שאין הזדמנויות טובות בהודו, אבל אם יש הזדמנויות טובות באותה מידה גם בארה"ב, למה ללכת להודו?", תוהה רייבלינג.

כשמדובר מחוץ לארה"ב, לטאורוס 115 מרכזי קניות בגרמניה, ופרויקטים בקנדה, יוון וטורקיה. בהתייחס למצבה הכלכלי הרעוע של יוון אומר מריגן כי "ביוון יש לנו רק פרויקט אחד, אתר נופש באחד האיים. מכיוון שהשגנו את הקרקע במחיר טוב ויש לנו שותף טוב, נוח לנו עם ההשקעה הזאת. הפרויקט שלנו הוא פרויקט תיירותי, כך שכל עוד לא פורץ כאוס חברתי - אנחנו בסדר".

בטורקיה הוא אינו חש בשינוי המדיניות, שאנו כישראלים מרגישים. "טורקיה היא בעלת ברית של ארה"ב, ואנחנו לא מרגישים שהם מפנים גב למערב. מנקודת מבט נדל"נית, מדובר במדינה בעלת אוכלוסיה צעירה עם כלכלה שהולכת ומשתפרת. לכן נוח לנו לעשות עסקים שם".

מערב ומזרח אירופה וסין, לעומת זאת, לא נמצאות עדיין על מפת הנכסים של החברה. מריגן ורייבלינג אומרים, כי הם שוקלים להשקיע בצרפת ובבלגיה, אבל בבריטניה המחירים החלו לעלות שוב, כך שכרגע היא לא נכללת במפת היעדים שלהם. על השוק בסין אומר מריגן כי השוני התרבותי והעסקי, והמעורבות הממשלתית מרתיעים אותו.

החברה אולי תשוב בעתיד למזרח אירופה אולם לא לרוסיה. "ביליתי זמן רב ברוסיה, ושלטון החוק לא מבוסס שם. ללא שלטון חוק, זה לא מקום בטוח להשקיע בו".

האם יש שווקים נוספים במזרח התיכון שאתם שוקלים להיכנס אליהם?

מריגן: "לא כרגע. אולי דובאי, בטח יהיה זול שם עכשיו (צוחק)"

דירה בארה"ב? למגורים בלבד, לא להשקעה

>> דירה בפלורידה ב-40 אלף דולר היא מציאה? מריגן ורייבלינג אומרים שלא. "זה זמן טוב לקנות בית בפלורידה, אבל רק אם אתה זקוק לבית שם", אומר רייבלינג, תושב פלורידה. "הנדל"ן האמריקאי סבל מאובר-ספקולציה - רבים מהבתים נרכשו על ידי משקיעים, שהתכוונו למכור אותם. זה נובע מהמערכת השגויה, וכל עוד לא תשונה זה יקרה שוב".

הבעיה היא השיטה הייחודית לרכישת דירות חדשות, שלפיה כשהדירה עדיין על הנייר, הרוכש משלם דמי פיקדון, ויתרת התשלום נעשית עם השלמת הבנייה. "אתה לא חייב לסגור את העסקה. אם השוק יורד, אתה יכול לעזוב ללא כל מחויבות מצדך", מסביר מריגן. "אם לקונה היתה מחויבות לרכוש את הדירה כשהפרויקט יושלם, הרבה פחות בתים היו נבנים ולא היתה בעיית מלאי. אבל אם כל מה שצריך לעשות הוא להשאיר פיקדון של 5% - למה לא לרכוש?"

למשקיעים ישראלים פזיזים, עלול להתחוור מהר מאוד שעל אף המחיר הזול, אין כדאיות בהשקעה שלהם. רייבלינג מציין כי "המיסוי על דירות בארה"ב גבוה, ואם הרוכש אינו מתכוון להתגורר בדירה הנרכשת לפחות מספר חודשים בשנה, אני לא רואה ברכישה שום כדאיות".

מריגן: "אם אתה רוכש דירה חדשה להשקעה בזול, כנראה שמדובר בפרויקט כושל. הבעיה היא שלקבלן לרוב אזל הכסף, ולכן הבנק נאלץ להשלים את הפרויקט, והבנק הרי לא יודע מה הוא עושה. יהיו ליקויי בנייה וקיצורי דרך בהשלמת הפרויקט, וקיים סיכון גבוה לתביעות, במיוחד מצד רוכשי דירות שיתבעו את הקבלן הקודם, ולכן צפויים גם הליכים משפטיים ארוכים.

"אם לוועד הדיירים אין כסף כדי לתקן את הגג או את החלונות, משום שהקבלן פשט רגל, יש הרבה סיכונים. אם אתה קונה רק חלק מהפרויקט, משום שכבר יש אנשים שרכשו חלק מהיחידות, אתה גם לא שולט בוועד. לכן, אם אתה יכול לקנות ב-10% מהמחיר זה בסדר, אבל אם אתה קונה בחצי מחיר את הדירה - תצטרך לשלם הרבה כסף על תיקון הבעיות בבנייה והוצאות משפטיות. אנשים שלא מבינים בטוחים שזה זול. אבל זה ענף מאד קשה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

צעירים בטיילת בתל אביב. בקשה מהעובדים להגיע למשרד נהפכת להתקפה פרסונלית עליהם

"הפסקתי להעסיק צעירים. הם מפונקים ולא ראו אותי, אלא רק רצו לקחת ממני"

משפחת שר־שלום, שנכנסה לפני כמה חודשים לדירה בשכונת גליל ים בהרצליה

"קנינו ב-1.8 מיליון שקל, היום הדירה שווה 4.4 מיליון": עוד הגרלה יוצאת לדרך. מה הסיכוי לזכות?

גיף

סיוט בחופשה: 7 תחנות במסלול הייסורים שצפוי לכם בקיץ 2022

נורמן מילנר. "אני לא אומר שקפיטליזם היא השיטה הכי טובה"

"יש בשוק הזה הזדמנות שלא ראינו עשורים"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

מנכ"ל ובעלי בן אנד ג'ריס ישראל, אבי זינגר

"עשה את עסקת חייו": כך הצליח אבי זינגר לרכוש את בן אנד ג'ריס במחיר זעום

מנכ"ל מטא מארק צוקרברג. עידכן את העובדים כי יצטרכו לעמוד ביעדים אינטנסיביים יותר עם משאבים פחותים

צמצומים, ביטול מוצרים ופניית פרסה בפיד: הצרות של מטא רק מתחילות