גינדי החזקות, קרדן, בסר וחג'ג' מסתמנות כחברות מובילות; בצד המפסיד: אפריקה ישראל ואזורים

שנת 2009 טרפה את הקלפים. שוק הנדל"ן הוא שוק של חברות ותיקות ויציבות, שפועלות וצומחות לאורך שנים. טייקונים לא נולדים ביום אחד וחברות לא מתאיידות באוויר כמו סטארט-אפים.

חברות הנדל"ן המעניינות ביצעו השנה עסקות בהיקפים גדולים, אבל לא רק. הן פעלו על פי אסטרטגיה ברורה שאמורה להצעיד אותן קדימה בשנים הבאות. הן אלו שבאמת הצליחו לנצל את ההזדמנויות בשוק כדי לקנות קרקעות מחברות שנזקקו לנזילות או לארגן קבוצות רכישה כתחליף לקבלנים שהתקשו לקבל אשראי מהבנקים.

גינדי החזקות, קרדן נדל"ן ושתי חברות המארגנות קבוצות רכישה, בסר וקבוצת חג'ג', הן החברות שקפצו השנה מדרגה. הן נכנסו לעסקות חדשות בשעה שאחרות היססו.

ספינות הדגל הוותיקות, אפריקה מגורים ואזורים, היו דווקא בצד המוכר. להגנתן הן יכולות לטעון שיש להן קרקעות וצבר פרויקטים, שמאפשרים להן לשבת לרגע על הספסל, אבל קרקעות היו להן גם ב-2007 וב-2006 - ורק השנה הן החליטו לעצור את ההתרחבות שלהן.

מימוש נרחב של נכסים בשל הצורך למלא את קופות המזומנים פגע בקסמן של שתי חברות אלה. מצבה של אפריקה מגורים יציב והיא מוצר אטרקטיבי בשוק הנדל"ן. אזורים עדיין מוכרת דירות כמו שאר החברות, אבל השנה הן הלכו צעד אחד אחורה.

אלופי השיווק

גינדי החזקות היתה ללא ספק הכוכבת המנצנצת של השנה. מבין החברות שבלטו בעשייה היא היחידה שנולדה רק בעשור האחרון, ו-2009 בהחלט תיזכר כשנה שלה בעיקר בגלל העסקות הגדולות, הסטנדרטים החדשים שהיא הציגה בשיווק דירות, היצירתיות והאומץ.

את השנה פתחה גינדי בהצלחה שיווקית של פרויקט גינדי בולווארד בפתח תקוה בשיתוף מועדון הצרכנות חבר. בתוך ארבע שעות מכרה החברה 195 דירות לעמיתי חבר, שהסתערו על הסחורה. עוד כ-100 דירות מכרה החברה בתוך חודש. שוק הנדל"ן החם מתעתע בזיכרון, אבל צריך להזכיר שההישג הזה לא היה טריוויאלי בתחילת השנה כשמכירות הדירות קפאו.

"לפני חמש שנים אמרתי שאני רוצה להיות חברת הנדל"ן המובילה בישראל", אמרה ליטל גינדי מטלון, מבעלי החברה, בראיון ל-TheMarker בספטמבר. את 2009 מסיימת גינדי כשהיא ממוקמת במקום טוב בצמרת לאחר הזכייה במתחם שרונה (דרום הקריה בתל אביב) ב-437 מיליון שקל (לא כולל דמי פיתוח), לבנייה של כ-324 דירות.

המספרים גדולים והרושם שיוצרת גינדי הוא של חברה חזקה שתרוץ למרחקים ארוכים. בשנים הקרובות תיבחן גינדי החזקות ביכולת שלה להפיק רווחים מהעסקות הגדולות שביצעה ב-2009.

גינדי החזקות

בעלי שליטה ומנהלים: ליטל גינדי-מטלון, אבי, גיא ורועי גינדי פעילות בשנה האחרונה:

זכייה במכרז שרונה ברחוב הארבעה בתל אביב לבנייה של כ-324 דירות ב-437 מיליון שקל

רכישת מגרש ברחוב הארבעה בתל אביב לבניית שני מגדלי משרדים ב-170 מיליון שקל (בשותפות עם האחים משה ויגאל גינדי)

מכירת 390 דירות בפרויקט גינדי בולווארד בפתח תקוה בתוך חודש בכ-450 מיליון שקל

רכישת קרקע ל-523 יחידות דיור בפתח תקוה ב-176 מיליון שקל

חוזרים לקבוצות הרכישה

בסר היא שחקנית ותיקה מאוד בשוק הנדל"ן. על אף שהיא הוקמה לפני שלושה עשורים, 2009 היא שנת הקאמבק שלה. אחרי סיבוב השקעות לא מוצלח בארה"ב ובמזרח אירופה, חזרו בעלי השליטה בחברה, נחשון קיויתי וקלמן סופרין, לשורשים שהצמיחו אותם - ארגון קבוצות רכישה בישראל.

החברה, שנסחרת בבורסה בתל אביב, אירגנה השנה קבוצה לבנייה של מגדל משרדים, בסר 3, באזור העסקים של בני ברק (בסמוך למגדלי בסר 1 ו-2), השלימה קבוצה למגדל בן 122 יחידות דיור בפארק צמרת בתל אביב (שם כבר הקימה מגדל אחד - מנהטן), קבוצה נוספת של 80 יחידות דיור בהוד השרון, ובימים אלה היא משווקת 100 יח"ד נוספות בפרויקט BLUE בצפון תל אביב.

ברזומה של בסר ב-2009 יירשם גם ניסיון לזכות במכרז של פרויקט שרונה (מתחם דרום הקריה) בתל אביב. בסר אירגנה קבוצת רכישה שהגישה הצעה לכל שלושת המגדלים, ולשם כך הצליחה לשווק כ-320 דירות. הקבוצה הציעה מחיר של 401 מיליון שקל והפסידה לגינדי החזקות שהציעה 437 מיליון שקל (לא כולל דמי פיתוח).

את 2009 מסיימת בסר באקורד צורם מעט: קלמן סופרין, מייסד החברה הודיע כי הוא פורש מניהולה ושומר לעת עתה על אחזקותיו בה בשיעור של כ-23%.

בסר

בעלי שליטה: נחשון קויתי, קלמן סופרין מנכ"ל: נחשון קיויתי

פעילות בשנה האחרונה:

ארגון קבוצת רכישה בפארק צמרת בתל אביב, שרכשה מחברת חבס מגרש ב-127 מיליון שקל. היקף פרויקט: כ-360 מיליון שקל

ארגון קבוצת רכישה למגדל משרדים בן 40 קומות בבני ברק

ארגון קבוצת רכישה שקנתה מגרש למגדל בן 80 יחידות דיור בדרך רמתיים בהוד השרון ב-38 מיליון שקל

מסע רכישות מאסיבי

קרדן נדל"ן אינה שחקנית חדשה בתחום הנדל"ן, אלא שנראה כי ב-2009 חלה נקודת מפנה בפעילותה בישראל. זה התחיל במינויו של יורם קרן (ששימש בתפקידו האחרון כמנכ"ל אפריקה ישראל מגורים) לתפקיד מנכ"ל החברה כבר בנובמבר 2008. אנשי נדל"ן המכירים את קרן טוענים כי הוא מנהל ביצועיסט, וכי מינויו מעיד על כוונות ההתרחבות של החברה.

החיבור של קרן עם איש נדל"ן ותיק אחר, איתן סורוקה, המשמש יו"ר החברה, הביא לרצף של חמש עסקות שהחברה סגרה מאפריל עד נובמבר לרכישת קרקעות (מרביתן בהסכמי קומבינציה) בלוד, באר יעקב, פתח תקוה, רמת גן וגני תקוה.

בקרקעות שרכשה החברה יש פוטנציאל לבניית 1,036 דירות. אבל שם רק מתחילות התוכניות של החברה, שמתכוננת בימים אלה להנפקתה בבורסה בינואר הקרוב. בנוסף פעילה החברה כיום במספר פרויקטים למגורים בהרצליה וברחובות, ועומדת להתחיל בשיווק של אגף מגורים חדש בפרויקט אנדרומדה היוקרתי ביפו.

בראיון שהתפרסם השנה ב-TheMarker הצהיר סורוקה כי קרדן נדל"ן סימנה לה למטרה להיות אחת מארבע חברות הנדל"ן הגדולות בישראל. הדרך לשם עדיין ארוכה, אבל צעדיה ב-2009 רומזים כי היא במסלול הנכון.

קרדן נדל"ן

בעל שליטה: יוסף גרינפלד מנכ"ל: יורם קרן

פעילות בשנה האחרונה:

רכישת קרקע לבניית 352 דירות בלוד ב-25.4 מיליון שקל

הסכם קומבינציה מול בעלי קרקע פרטיים בבאר יעקב לבניית 365 דירות

עסקת קומבינציה עם כונס נכסים של חפציבה לבניית 277 דירות בפתח תקוה

רכישת קרקע ברמת גן תמורת כ-40 מיליון שקל לבניית 84 דירות

עסקת קומבינציה מול קבוצת משקיעים בגני תקוה לבניית 58 דירות

מתרחבים לכל הכיוונים

השנה התארגנו להן קבוצות רכישה תחת כל עץ רענן. התופעה שהתחילה בהתארגנויות ספורדיות הפכה למכונה משומנת ומאורגנת היטב, הרבה בזכות חברות כמו קבוצת חג'ג' ששיכללו את השיטה.

הצעד המשמעותי שעשו השנה עו"ד יצחק חג'ג' ואחיו עידו היה רכישת 50% מחברת ברגרואין הציבורית ב-60 מיליון שקל. הרכישה בוצעה בשותפות עם משפחת כהן, בעלי פקר פלדה. זו לא עסקת השנה, ולברגרואין פורטפוליו נכסים קטן שכולל בעיקר מגדל יוקרה אחד בשדרות רוטשילד בתל אביב ושבעה מבנים בנחלת בנימין, אבל עבור האחים חג'ג' זוהי אבן דרך בקריירה העסקית - רכישת חברה בורסאית וכניסה לתחום היזמות.

עד כה הם לא יצקו פעילות נוספת לחברה והתרכזו בפיתוח הקיים, ואולם בתחום קבוצות הרכישה האחים חג'ג' היו אגרסיוויים במיוחד. בכובע אחד, יצחק חג'ג' מלווה משפטית עשרות קבוצות רכישה, ובכובע נוסף אירגן קבוצות רכישה שקנו קרקעות בהיקף של למעלה מ-400 מיליון שקל.

שתי עסקות שהובילה החברה בלטו במיוחד, הראשונה - ארגון קבוצה לרכישת 40 מגרשים של אפריקה ישראל בסביון תמורת כ-80 מיליון שקל והשנייה ארגון קבוצות לרכישת שני מגדלים בשכונת נחלת בנימין בתל אביב מחברת מבני תעשייה. בשלב זה הושלמה רק העסקה על המגדל הראשון תמורת 95 מיליון שקל, ובקרוב צפויה השלמת רכישת המגרש למגדל השני ב-110 מיליון שקל.

קבוצת חג'ג'

בעלים ומנהלים: יצחק ועידו חג'ג'

פעילות בשנה האחרונה:

רכישת 50% מחברת ברגרואין ב-60 מיליון שקל (בשותפות עם משפחת כהן)

ארגון קבוצת רכישה ל-40 מגרשים בסביון, שהיו בבעלות אפריקה ישראל, ב-80 מיליון שקל

ארגון קבוצת רכישה למגרש למגדל בשכונת נחלת בנימין ב-95 מיליון שקל ממבני תעשייה ולקראת מימוש האופציה על המגדל השני ב-110 מיליון ש'

שנה של מימושים

באמצע אוקטובר 2007 אירגנו עובדיו של לב לבייב ובתו צביה סיור מיוחד בירושלים לכל כתבי הנדל"ן בישראל על מנת לחשוף בפניהם חמש יחידות קרקע גדולות, שהחברה רכשה בשנתיים שקדמו לכך. אנחנו עומדים לבנות 900 דירות על קרקעות אלה ויש עוד שתי יחידות קרקע בעיר שאנחנו במו"מ לרכישתן", אמרו בחברה.

קצת יותר משנתיים חלפו, ורוב התוכניות נשארו במגירה: לבייב שרצה להיות הקבלן המשפיע בעיר מסתפק נכון להיום בשיווק של פרויקט אחד בלבד. הסיפור של ירושלים מספר את הסיפור של החברה בכל המדינה.

החברה אמנם רשמה גידול משמעותי במכירת דירות בישראל (אפריקה מגורים מכרה 519 דירות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה לעומת 382 בתקופה המקבילה ב-2008), ואולם גם נתונים אלה לא עודדו את קברניטי החברה השנה.

ברבעון האחרון של 2009 היו עסוקים לבייב ומנהליו הבכירים בניסיונות להגיע להסדר מול מחזיקי החוב של החברה, לאחר שהודיעו כי יתקשו לפרוע את החוב במתכונת הקיימת. לבסוף הצליחה החברה להגיע להסדר עם נושיה שאיפשר את המשך פעילותה.

לאורך כל השנה התרכזה החברה במכירת נכסים כדי לשפר את קופת המזומנים שלה. קניון רמת אביב נמכר לחברת מליסרון, החברה הבת אנגלו סכסון עומדת בפני מכירה ובעיקר היו אלה מספר רב של קרקעות, שמכרה החברה לקבלנים אחרים ולקבוצות רכישה.

גם אם נקבל אל הסברי מנהליה כשהם אומרים כי המכירות כיום משקפות את הרווחים היזמיים שהם קיוו להשיג בבניית הפרויקטים בעתיד, מה שבטוח הוא שהיקפי הבנייה של מי שהיתה ספינת הדגל של שוק הנדל"ן המקומי יירדו בשנים הבאות.

אפריקה ישראל בעל שליטה: לב לבייב מנכ"ל: איזי כהן

פעילות בשנה האחרונה:

מכירת (73.7%) מקניון רמת אביב ב-1.2 מיליארד שקל

מכירת קרקעות רבות לבניית מאות דירות בכל רחבי הארץ

מכירת 50% מחברת מגדלי היובל, שמחזיקה במגדל המשרדים אפריקה ישראל באחד העם בתל אביב ובמעונות הסטודנטים בירושלים, ב-525 מיליון ש'

מכירת 519 דירות (אפריקה מגורים בלבד) בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה לעומת 382 בתקופה המקבילה אשתקד

משא ומתן למכירת רשת אנגלו סכסון

שנה של הפסדים

אזורים נחשבת זה שנים לאחת משלוש חברות הבנייה הגדולות בישראל, אלא ש-2009 לא תיזכר לטובה בחברה. הדו"חות הכספיים הצביעו על הפסדים מצטברים של 116 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים, וחלק ניכר מזמנם של קברניטיה הופנה למכירת נכסים. כך למשל מכרה החברה את רשת אזורים תיירות לדוד פתאל תמורת 270 מיליון שקל ובנוסף מכרה קרקעות כמו זו שנרכשה רק לפני שנתיים בסמוך לצומת עלית ברמת גן בתמורה ל-40 מיליון שקל. כעת מנסים בחברה למכור את החברה הבת לגנא.

במהלך 2009 אף דאגו בחברה להכניס משקיע בדמות חברת הביטוח מגדל, שרכשה תמורת 100 מיליון שקל 9% מהמניות של שתי חברות בנות של אזורים - אחלר ואזורים בניין, המרכזות את מרבית הפעילות של אזורים בישראל, הכוללת קרקעות להקמת אלפי דירות. החברה אף בוששה השנה מלקדם את פרויקט הדגל שלה - מגדל עלית ברמת גן.

אף שהמקור להפסדים אינו טמון בפעילות החברה בישראל, אלא בפעילות זרוע הנדל"ן בחו"ל של לגנא, הרי שבשלושת הרבעונים הראשונים של השנה מכרה אזורים 496 דירות בלבד לעומת 632 בתקופה המקבילה ב-2008.

החברה לא ניגשה כלל למכרזים הגדולים שוק הנדל"ן השנה. כך למשל, בזמן שכל החברות הגדולות בישראל התמודדו על מכרז דרום הקריה (מתחם שרונה) לבניית 324 דירות - אזורים כלל לא הגישה הצעה. החברה גם לא השתתפה במכרז הענק על מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב.

אזורים

בעל שליטה: שעיה בוימלגרין מנכ"ל: דוד נצר פעילות בשנה האחרונה:

החברה דיווחה על הפסדים לאורך כל השנה בדו"חות הכספיים

מכירת רשת המלונות אזורים תיירות לדוד פתאל ב-270 מיליון שקל

הכנסת חברת הביטוח מגדל כמשקיעה בחברות בנות תמורת 100 מיליון שקל

מכירת קרקע בצמוד למתחם עלית ברמת גן ב-40 מיליון שקל

הקפאת פרויקט מגדל עלית ברמת גן

רכישת קרקעות בשכונת עיר ימים בנתניה

התקדמות משמעותית בהליכי הבינוי של פרויקט הפינוי-בינוי הענקי של החברה בבת ים