סיכסוכי שכנים יש גם בעשירון העליון: מריבות על שעות הפעלת הבריכה, מעלית השבת וחדר הכושר

במגדלי המגורים בגוש דן אין רגע דל - מלחמה על שעות הפעילות בחדר כושר, מריבות על המיזוג המרכזי ודרישות להפעיל מעלית שבת ■ ככה נראים הסכסוכים כשבבניין אחד גרים 100 שכנים

רנית נחום-הלוי, פרשנות
רנית נחום-הלוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
רנית נחום-הלוי, פרשנות
רנית נחום-הלוי

במגדל יוקרתי ברמת גן, שאוכלס לפני כשנתיים, האווירה בימים אלה מתוחה מאוד. בכניסה למגדל נמצא שומר 15 שעות ביממה, ושירותי השמירה מחייבים את הדיירים בתשלום נוסף - המייקר את התשלום החודשי לחברת הניהול של הבניין בכ-50%. רבים מהדיירים ביקשו לצמצם את שעות השמירה בחצי, לשעות הלילה בלבד, אחרים טענו שאפשר לוותר לגמרי על שירותי השמירה, ואילו שאר הדיירים דורשים להשאיר את שעות השמירה על כנן.

"חילוקי הדעות בעניין גרמו לסכסוך גדול בין הדיירים, שנמשך כשנה", מספר תמיר מינץ, מנכ"ל קבוצת מ.מ.מ אחזקות ויו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים. "לפי התקנון נדרש רוב של 100% לשינוי מסוג זה. השמירה היא המרכיב היקר ביותר בהוצאות המגדל, ומחירה עשוי להגיע לכ-30 אלף שקל לחודש. במגדל הזה יש 85 דירות, מה שאומר שרק על השמירה משלם כל דייר 352 שקל בחודש, לא כולל הוצאות נוספות". במגדל מגורים גדול ברעננה צץ סכסוך לגבי שעות הפעילות של חדר כושר המופעל במקום. בפרויקט מתגוררת אוכלוסיה מבוגרת לצד אוכלוסיה צעירה. הקהל הצעיר ביקש לפתוח את מכון הכושר בעיקר בשעות אחר הצהריים והערב, ואילו הקהל המבוגר העדיף את שעות הבוקר. הסכסוך הזה נפתר כאשר שעות הפעילות השתנו במשך השבוע: במשך שלושה ימים פועל חדר הכושר בבוקר, ושלושה ימים אחרים הוא פועל בערב.

התפשטות אופנת המגדלים בישראל יצרה מודל חדש של תרבות מגורים ויחסי שכנות. חדר כושר, בריכה ועמדת שמירה, שם נרדף לאיכות חיים גבוהה, יכולים ליהפך במגדלים רבי קומות למקור פורה לסכסוכי שכנים. אם בעבר התמקדו סכסוכי השכנים בבתים משותפים בתשלום ועד בית, בניקיון חדר המדרגות, בגינון ובתיקון המעלית - כיום הם נוגעים גם לטמפרטורת המים בבריכה.

ריבוי השכנים יוצר בעיה נוספת: קשה מאוד לגלות שכן סורר. כך למשל במגדל מגורים בקריית הסביונים שביהוד נוהג אחד השכנים להתיר לכלבו לעשות את צרכיו במעלית. יעל, אחת הדיירות בבניין, מספרת: "השכנים מדברים, מנסים לבלוש אחריו, אך לא מצליחים לעלות על עקבותיו של הדייר החצוף. אחד הפתרונות שנשקלו היה הצבת מצלמה במעליות הבניין, דבר שנעשה בבניין סמוך והוכתר בהצלחה. אבל העלויות גבוהות מדי וכרגע זה ירד מהפרק. אנחנו נאלצים להתמודד עם מעליות מזוהמות אחת לכמה ימים".

בבניין סמוך באותה שכונה נהג אחד הדיירים להניח את שקיות הזבל לצד פחי הזבל הגדולים. רק לאחר פניות חוזרות ונשנות של חברת הניהול באמצעות מודעות שנתלו בבניין, ניאות הדייר האלמוני להתאמץ ולזרוק את השקית היישר לתוך הפח.

כמה עולה מעלית שבת?

עלויות הניהול והאחזקה במגדלי היוקרה נגזרות מהשירותים הרבים שמהם נהנים הדיירים, והן נאמדות באלפי שקלים בחודש לדירה. "השירותים כוללים את אחזקת הבריכה, הפעלת חדר הכושר, העסקת מדריך כושר, אחזקת ספא וסאונה מסביב לשעון, מערכות חשמל מתקדמות, מערכות כיבוי אש ומצלמות במעגל סגור", אומר מינץ. "במגדלים היוקרתיים, כמו מגדלי אקירוב בתל אביב, דמי הניהול מגיעים ל-4,000 שקל לדירה בחודש. במגדלי YOO העלות יכולה להגיע ל-2,700 שקל לדירה".

במגדלים יוקרתיים פחות דמי הניהול בהתאם. במגדל White בראשון לציון, שבו יש שומר אך אין תוספות כמו חדר כושר ובריכה, דמי הניהול מסתכמים בכ-800 שקל בחודש. במגדלים סטנדרטיים יותר, כמו מגדל פרס נובל בעיר, משלמים הדיירים 280 שקל מדי חודש.

"ככל שיש בבניין יותר מותרות ופונקציות משוכללות, סכסוכי השכנים מתרבים ולעתים נעשים קשים יותר לפתרון", אומר מינץ. "יש סכסוכים שנפתרים בקלות בתוך חודש, אבל יש כאלה שנמשכים יותר משנה ואף מגיעים לבית המשפט".

במגדל שנבנה לפני כמה שנים בטיילת הצפונית בנתניה יצרה הבריכה החצי אולימפית ותנאי השימוש בה סכסוכים קשים בין השכנים. הבעיה המרכזית נגעה לזכות השימוש בבריכה: חלק מהדיירים ביקשו לאפשר הכנסת אורחים ללא הגבלה, ואחרים דרשו שרק הדיירים יוכלו להיכנס למתחם.

גם שעות פעילות הבריכה ונושא טמפרטורת המים הבעירו ויכוחים רבים. חלק מהדיירים ביקשו שהבריכה תיסגר בשעות הצהריים, אחרים דרשו לחמם את המים לטמפרטורה גבוהה מזו הנהוגה מתוך דאגה לילדים.

במגדל אחר בתל אביב, המפעיל מערכת חימום ומיזוג מרכזי-עונתי, פרץ סכסוך שכנים כשחלק מהדיירים ביקשו שהקירור יופעל החל באפריל, ואילו האחרים העדיפו להמתין עד סוף מאי ולחסוך בהוצאות החשמל.

במגדל בגבעתיים, שבו 60 דירות, ביקשו שישה מהדיירים להפעיל מעלית שבת. דיירים אחרים התנגדו לשלם את הוצאות השימוש בה, שמסתכמות בכ-2,000 שקל בחודש.

"הבקשה גרמה למחלוקת גם בגלל השבתת מעלית ובשל בזבוז חשמל והבלאי שייווצר", מסביר מינץ. "כאשר יש חילוקי דעות בעניין כזה, צריך לחלק את ההוצאות רק בין בעלי הדירות שדורשים את הפעלת המעלית, הוראה בעייתית ומסובכת ליישום. במקרה הזה הגיעו הדיירים לפשרה - המעלית תפעל רק בזמני תפילות, חצי שעה לפני כל תפילה וחצי שעה לאחר התפילה".

סכסוכים אינסופיים

בעשור האחרון, עם צמיחתם של מגדלי היוקרה וקומפלקסים למגורים המכילים מאות יחידות דיור, החלו חברות הניהול להשתלט על תפקיד ועד הבית הישן. אם בעבר הרכוש המשותף כלל חדר מדרגות וגינה קטנה, כיום הוא כולל ספא, בריכה, חדר כושר, מזרקות, פינות משחק, פינות ישיבה ואמצעים טכנולוגיים מתקדמים. חברות הניהול נתפשות כיום כפתרון נכון לפרויקטים החדשים ולקומפלקסים הגדולים.

בעבר התמודד ועד הבית המסורתי עם בעיות בתחומים מסוימים, כמו דיירים שלא שילמו את מסי הוועד והשתלטות על רכוש משותף כמו הגינה או המקלט. במקרים כאלה הפתרון היה להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים באותו מחוז.

חברת ניהול, לעומת זאת, היא גוף חיצוני ועצמאי. הדיירים לא יודעים אם שכניהם לא שילמו, וכך נחסכים סכסוכי השכנים הנובעים מסנקציות שהוטלו על דייר זה או אחר. הטיפול שמספקות חברות ניהול מקצועי ותכליתי יותר. כאשר דייר לא משלם את מסי הבית, הוא מקבל מיד פנייה בכתב. עיכוב נוסף יגרור מכתב מעו"ד. החברה רואה את עצמה כמנהלת עסק לכל דבר, צריכה לדאוג שהבניין יתפקד ושהיא לא תפסיד.

"חברות ניהול התמקדו בעבר בבנייני משרדים ומסחר", מסביר עו"ד עוז כהן, מחבר הספר "בתים משותפים". "הרעיון הועתק והתרחב גם לפרויקטים החדשים למגורים. אך אליה וקוץ בה: החברה הקבלנית היא זו שבוחרת את החברות המנהלות, ולא פעם הן חברות בת שלה. לכן הכסף התגלגל ישירות לקבלן. הקבלן השכיל להחתים את בעלי הדירות עוד במעמד הסכם המכירה על הסכמתם שהחברה הזו תנהל את הבניין, והם לא היו יכולים לסגת מאוחר יותר. המצב השתנה לרוב רק לאחר שבעלי הדירות פנו לבית המשפט וטענו שקיבלו שירות לא תקין מחברת הניהול או שהמחירים שדרשה היו מופקעים. בית המשפט איפשר לרוכשים לבחור את חברת הניהול בעצמם, וקבע כי התקשרות עם חברת ניהול לפרק זמן ממושך הוא 'תנאי מקפח'".

נכון להיום, חברות קבלניות נוטות לא לבחור את החברה המנהלת לזמן ממושך, אלא רק לשנה הראשונה של הפרויקט. בשנים האחרונות גדל מספרן של חברות הניהול בשוק, אך הדבר לא מעיד על מקצועיותן. "חברות ניהול צצות כמו פטריות אחרי הגשם", אומר כהן. "אם לפני שנתיים היו עשרות בודדות של חברות, כיום יש מאות. לא תמיד הן יודעות לטפל בכל הפונקציות במגדל. גם אני ניסיתי להקים חברת ניהול, אך נכשלתי. בהתחלה אמרתי - מה הבעיה? צריך לאסוף כסף מהדיירים, לשלוח מכתבים למי שלא משלם, קלי קלות.

"אבל בישראל יש יותר מדי מאבקי כוח ומשחקי שליטה, ולכן כל בית משותף הוא יצרן של סכסוכים אינסופיים. יש רוב של אנשים שאכפת להם, ולפעמים הם ממש מעיקים עד לרמת מטרד. ניהול בית משותף הוא לא עניין טכני גרידא. כל דייר מנסה למשוך לצד שלו: לאחד חשוב חדר המדרגות, לשני חשובה הגינה והשלישי בכלל רוצה שיסגרו את הבריכה. חברת הניהול לא מנהלת את הבניין אלא את הדיירים. היא צריכה לנווט, לגשר בין אנשים ובדרך לטפל בצינור שהתפוצץ. ההתעסקות היא סביב השעון, ולכן דרושה רמת מקצועיות גבוהה".

פערים בין ההבטחות למצב בפועל

ניהול תחזוקת הבית המשותף באמצעות חברת ניהול הוסדר באמצעות תיקון לחוק המקרקעין, שנחקק ב-2002. התיקון קובע בין השאר כי המתחזק ייבחר על ידי רוכשי הדירות. עם זאת, התיקון לא מגדיר כיצד מחשבים את דמי הניהול, ולכן עשויים להיווצר פערים משמעותיים בין ההסכם שנחתם עם הרוכש ביום המכירה לבין המצב בפועל.

"כשבונים בניין חדש, הקבלן נדרש לנסח את תקנון הבית המשותף המפרט את הנושא הכספי והטיפולי", מסביר מינץ. "בפועל התקנון מנוסח אך רק כאשר הבניין נרשם בטאבו, ובזמן הזה כבר נכנסו דיירים לבניין ואז ההסכמים שנחתמו עמם עשויים להיות לא רלוונטיים. כך למשל, בעוד שבתקנון המצוי של המדינה החישוב הוא לפי שטח דירה, בחוזה שעליו חותמים הדיירים דמי הניהול נגבים באופן שווה בין הדיירים. המחיר נקבע מראש בהתאם לשירותים שניתנים בבניין, כמו שמירה, הפעלת חדר כושר או מיזוג מרכזי. הדיירים לא יודעים בשלב הזה כמה שעות תופעל הבריכה - יכול להיות שהחישוב נעשה לפי חצי יום, אבל בפועל היא מופעלת יום שלם. הדבר נכון גם לגבי הפעלת חדר הכושר, שירותי שמירה ומתקנים נוספים כמו מועדון דיירים. כך קורה שמה שהובטח לא מתממש בפועל, ופערי העלויות יכולים להיות כפולים ואפילו יותר".

"בחוזה יש כל מיני מרכיבים משתנים", אומר עו"ד סמי ישראל, היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור. "כשבבניין יש בריכה או חדר כושר, חייבים לשהות במקום מציל או מדריך, העובדים תמורת משכורת".

עו"ד ישראל מציע לדיירים לנקוט כמה פעולות כדי למנוע מצב שבו הם ישלמו על שירות שהם אינם מקבלים, או מקבלים באופן חלקי בלבד. "נציגות ועד הבית צריכה לפקח על חברת הניהול ולדאוג שהעבודות מתבצעות בהתאם להתחייבות", הוא אומר. "בהרבה מקרים חותמים על חוזה שמתחדש אוטומטית, אבל רצוי להימנע מכך ולחתום על חוזה לשנה בלבד. יש להבטיח שהתשלום לחברה יהיה קבוע ולא ישתנה, ולא יינתן בהוראת קבע או תשלום מראש. נציגות הבית צריכה להיות שותפה פעילה בניהול, והיא יכולה גם לעקוב אחר הדו"חות הכספיים של חברת הניהול לפחות אחת לשנה, ולנהל אתה משא ומתן לגבי השירותים שהיא נותנת".

דפדפו בין הכתבות - לחצו על התמונות לקריאת הכתבות המלאות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

שדות חקלאיים הוד השרון

"חשבתי שעשיתי את עסקת חיי. היום אני מבין שניצלו את התמימות ואת חוסר הידע שלי"

הווילה של משפחת סעדה ברמות מאיר

וילת ה-Airbnb של משפחת סעדה - ובריכת השחייה שמסעירה את המושב