עשור לאחר הסדרה המדוברת - משקיעי הנדל"ן כבשו את פלורנטין

משקיעי הנדל"ן, שנכנסו בשנים האחרונות לשכונת פלורנטין בתל אביב, הביאו לחידוש פניה &#9632 במקביל הקפיצו את המחירים ביותר מ-100% בתוך שלוש שנים &#9632 גם דמי השכירות בשכונה עלו בהתאם

גיא ליברמן
גיא ליברמן

>> מה משותף לבניינים ברחוב פלורנטין 40, ויטל 12 ואברבנאל 47 בשכונת פלורנטין התל-אביבית? התשובה היא ששלושתם עברו תהליכי שיפוץ וחידוש מסיביים בשנים האחרונות - והם לא היחידים. עשרות בניינים בשכונה התוססת ביותר של דרום תל אביב עברו בשנים האחרונות מתיחת פנים משמעותית, ואחרים נמצאים כיום בעיצומן של העבודות. בד בבד פועלים כיום יזמי נדל"ן רבים בשיווק קבוצות רכישה בעלות שמות שיקיים כמו "באוהאוס בפלורנטין", "רביעיית פלורנטין" ו"הבית ברחוב ויטל". אלא שהגל הנדל"ני ששוטף את השכונה בשנים האחרונות רחוק מלספק את רמת הביקושים הנוכחית.

"יש הרבה בנייה שרואים בעין בשכונה, אבל היצע הדירות למכירה או להשכרה נמוך מאוד", מסביר המתווך יגאל בצלאל שפועל בשכונה. לדבריו, רוב הרוכשים בשנים האחרונות הם משקיעי נדל"ן שמחפשים דירות קטנות במחירים שנעים סביב מיליון שקל: "כל מי שקנה דירה בפרויקטים חדשים עשה את זה בזמן שהדירה היתה על הנייר (לפני הבנייה - ג"ל), וכשהוא קיבל את המפתחות הדירה כבר היתה שווה הרבה יותר בגלל עליות המחירים. גם לא קרה בשלוש או ארבע השנים האחרונות שדירות בפרויקטים חדשים עמדו ריקות. כל הדירות נמכרות הרבה לפני שלב האכלוס". ואכן, מבט במחירי הדירות מלפני שלוש שנים מעלה מיד תחושה הדומה לזו של משקיע בבורסה, שחשש לרכוש מניה וגילה לאחר פרק זמן מסוים שביצועיה היו מרשימים במיוחד. בתחילת 2006 נמכרו בפלורנטין דירות ישנות בנות 2-3 חדרים בטווח מחירים של 480-580 אלף שקל. כיום לא ניתן למצוא דירת 2 חדרים ב-850 אלף שקל, אפילו אם מדובר בדירה ישנה. בצלאל מספר כי "המחירים נעים בין 900 אלף שקל ל-1.3 מיליון שקל לדירות 2-3 חדרים".

גם דמי השכירות הוכפלו

מחירי השכירות עלו בהתאם: אם בתחילת העשור ניתן היה לשכור דירות 2-3 חדרים תמורת 1,500-2000 שקל (350-500 דולר), הרי שכיום מושכרות בפלורנטין דירות חדר ב-2,500 שקל בממוצע, דירות 2 חדרים ב-3,500 שקל בממוצע ודירות 3 חדרים ב-4,000-4,500 שקל בממוצע.

פלורנטין נוסדה ב-1927 ותוכננה כשכונה בורגנית, אלא שדווקא בתי המלאכה והמסחר הזעירים הרבים שהחלו לפעול בה השפיעו על אופיה יותר מכל והרחיקו ממנה דיירים. אט-אט הפכה השכונה למרכז עירוני ואף ארצי של חנויות רהיטים, תבלינים וצעצועים, כשלצדן פועלים בתי מלאכה כמו נגריות ומוסכי רכב.

בשני העשורים האחרונים חלו בשכונה תמורות, ולצד הפעילות המסחרית הערה היא הפכה למבוקשת למגורים בקרב מעגלים גדלים והולכים של צעירים שביקשו לגור בתל אביב במחירים הנמוכים שהיו מקובלים בשכונה. המספר הגדל של צעירים במקום קטן וצפוף כמו פלורנטין יצר שכונה תוססת בעלת הווי עצמאי, מגמה שנקלטה היטב על ידי יזמים זריזים בעלי חוש ריח מפותח, שזיהו את הפוטנציאל הכלכלי שטמון בה.

היו מי שתירגמו זאת לפתיחת עסקים ומקומות בילוי, והיו גם אלה שהפכו את האווירה הצוהלת לתוכנית טלוויזיה מצליחה (הסדרה "פלורנטין", ששודרה בערוץ 2 מ-1997 ועד 2001).

"המשפחה שלנו היתה מהראשונות שמכרו רהיטי יוקרה ברחוב ידידיה פרנקל, כבר לפני 30 שנה. כיום יש יותר מעשר חנויות כאלה ברחוב", אומרת ליזית ניסו, מבעליה של החנות ניסו רהיטים: "זה כאילו שהפריפריה התקרבה למרכז. פעם פלורנטין היתה סלאמס והיום זה מותג. תראה את הרחוב שלנו, שהפך למרכז לריהוט יוקרה".

לא לזוגות צעירים

לפני חמש שנים פתח ניסו אחר (שמו המקורי ניסן מישל, אין קשר משפחתי - ג"ל) את בית הקפה פלורנטין 10 - אחד ממוקדי הבילוי המרכזיים כיום בשכונה. "את בית הקפה פתחתי לפני חמש שנים", הוא אומר, "ואני מתגורר בשכונה זה ארבע שנים, כשכל הזמן השכונה מתפתחת לנגד עיני. רואים את זה בבנייה ובמקומות הבילוי שמתפתחים, ועדיין השכונה מצליחה לשמור על אווירה ביתית של מקום קטן. יש גם שינוי תמידי באופי של האנשים שמגיעים לכאן. פעם זה היה יותר מקום של צעירים עד גיל 25, וכיום כבר יש הרבה צעירים עד גיל 35 וברור שהשכונה תמשיך להתפתח ולמשוך עוד אוכלוסיות, אם כי זוגות צעירים עדיין אין פה, כי השכונה עדיין לא ערוכה לזה מבחינת שטחים ציבוריים ופארקים".

יותר מכולם היו אלה יזמי הנדל"ן הזריזים שזיהו את הפוטנציאל הטמון בשכונה, ואת פועלם אנחנו רואים כיום. האדריכלית עדנה מור היא אחת מהם. יחד עם קבוצת משקיעים היא קנתה לפני יותר מעשור קרקע לבניית בניין בן ארבע קומות מעל קומת מסחר, שבו ייבנו 24 דירות: "את המגרש לבניין שאנחנו עומדים להתחיל לבנות בחודשים הקרובים קנינו לפני יותר מעשור, לפני שפלורנטין זינקה. אז לא היו קבוצות רכישה, והעסקה נעשתה על ידי קבוצה שקשורה משפחתית ועסקית. להערכתי, קנינו את המגרש ברבע ממחירו כיום. הסיבה שלא התחלנו לבנות מיד היא שאז השכונה לא היתה מפותחת כמו שהיא כיום. עכשיו בכל בניין חמישי יש שיפוץ או בניין חדש.

באה מאהבה

"זה בטח יישמע מאוד לא מתקבל על הדעת", מוסיפה מור, "אבל בפעם הראשונה שהגעתי לשכונה הרגשתי שיש בה קסם, והפרויקט שאנחנו מתכננים נעשה מתוך הרבה אהבה". מור מבקשת לשמור על סודיות בנוגע למיקומו המדויק "מכיוון שעדיין לא קיבלנו את כל האישורים הסופיים מעיריית תל אביב", ומוכנה רק לגלות כי הוא ייבנה במרכז השכונה.

גם עו"ד אמיר מרגלית מקדם תוכנית לבניית בניין חדש בן עשר קומות שבו ייבנו 37 דירות בשדרות וושינגטון, שם הוא מחזיק בנכס זה כמה שנים. חברת שיווק משווקת עבורו את הדירות כקבוצת רכישה (שתקנה חלק מהקרקע וחבריה ייהפכו לשותפיו), במחירים של 930 אלף שקל לדירת 2 חדרים בשטח 52 מ"ר ו-1.12 מיליון שקל תמורת דירת 3 חדרים בשטח של 65 מ"ר. הדירות יכללו מרפסת.

מרגלית מסביר כי הדירות מיועדות למשקיעים ולצעירים מבוססים: "יש בהחלט שינוי באווירה של השכונה. אני מזהה כיום נכונות רבה של צעירים מבוססים לגור בשכונה, ועל כן הפרויקט גם ייבנה בסטנדרטים גבוהים. בואה של אוכלוסייה כזו, יחד עם תהליכי ההתפתחות שלא ייפסקו, גורמים לי להאמין שערכי הנדל"ן בפלורנטין ימשיכו לעלות".

בעוד הפרויקטים של מור ומרגלית עושים צעדים ראשוניים בשיווק, יזמים אחרים כבר פועלים בשכונה במרץ ומדווחים על ביקושי שיא. מארגני קבוצת רכישה לפרויקט חדש ברחוב ויטל הודיעו כי מכרו 59 דירות בשטח ממוצע של 60 מ"ר נטו בתוך חודש, במחיר ממוצע של 970 אלף שקל לדירה.

המתווך יניב רוזיו מגבש בימים אלה קבוצת רכישה לקניית קרקע ברחוב בן-עטר, שעליה ייבנה בניין מגורים (תחת השם באוהאוס בפלורנטין) בן 7 קומות ובו 54 דירות. מרבית הדירות יהיו בנות 3 חדרים, בשטח 75 מ"ר נטו עם מרפסות בשטח של 12-14 מ"ר. המחירים מתחילים ב-1-1.05 מיליון שקל.

רוזיו מרוצה, ומספר כי החל לשווק את הפרויקט רק לפני שבועיים וחצי וכבר נרשמו בו 30 חברים: "יש ביקוש גדול מאוד לדירות בשכונה. מרבית הנרשמים לקבוצה עד כה הם משקיעים, וגם צעירים בני 25-35 שמחפשים דירות קטנות עד בינוניות". להערכתו, הוא יסיים את גיבוש הקבוצה בקרוב.

לצד קבוצות אלה, הנחשבות לבינוניות בסדר הגודל שלהן, פועלת בדרום-מערב השכונה קבוצת רכישה שמבקשת להקים פרויקט ענק בן 242 דירות שייקרא רביעיית פלורנטין.

בנייה בסטנדרט גבוה

היקפי הבנייה בשכונה משתנים מפרויקט לפרויקט, אך קיים מכנה משותף לכולם - בנייה בסטנדרט גבוה שמבקשת לצוד את העין. כיאה לשכונה ותיקה, אדריכלי התוכניות מתאימים עצמם למראה נוסטלגי שמשלב מרפסות ועץ.

מעבר לעליות המחירים שרשמה השכונה, פרויקטים שכאלה מעלים את ערכי הנדל"ן בה ולמעשה מפחיתים את התשואות של המשקיעים, שכיום מתקשים לעבור את רף ה-4.5% (מי שקונה כיום דירה על הנייר צריך לקחת בחשבון את הוצאות המימון עד לאכלוס).

לעליית המחירים יש אפקט נוסף, והוא דחיקת חלק מהאוכלוסייה הצעירה מחוץ לשכונה. מדובר בפלח הלא מבוסס, אלה שמצאו עד לפני שנים ספורות מפלט בפלורנטין בשל מחיריה הנוחים ביחס למרכז תל אביב, וכעת נאלצים לנדוד לשכונות זולות יותר.

האדריכלית מור: "ברור שבארבע השנים האחרונות היתה נהירה די מסיבית לשכונה על ידי כל מיני גורמים, והיא זו שהעלתה את המחירים. כיום מגיעים אלי יזמי נדל"ן שרוצים להתחיל מאפס, והם מושכים אותי למקומות אחרים כמו שכונת שפירא ושכונות אחרות מכיוון ששם ערכי המקרקעין נמוכים מאלה של פלורנטין. אני מאמינה שנראה את האפקט של הפעילות שלהם רק בעוד כמה שנים, בדיוק כמו התהליך שקרה בפלורנטין, אם כי צריך לזכור שלא לכל שכונה אופי מיוחד כמו לפלורנטין ולא כל מקום יכול להצליח בצורה דומה".

המשבר הכלכלי ופגיעתו בשכונת פלורנטין

>> פגיעת המשבר העולמי בשוק הנדל"ן בישראל הביאה להקפאה או ביטול של כמה עסקות גדולות שהיו אמורות להוסיף לפלורנטין מאות דירות. באפריל 2008 רכשה חברת אפריקה ישראל מגורים שבשליטת לב לבייב מגרש המשמש חניון בפינת הרחובות מרכולת ולוינסקי, שעליו תיכננה לבנות 135 דירות. בחברה טענו אז כי הבנייה תתחיל בתוך חצי שנה. חודש לאחר מכן חשף TheMarker כי באפריקה מנהלים מו"מ לרכישת קרקע נוספת בשכונה, ברחוב גבולות, לבניית 240 דירות.

זמן קצר לאחר מכן היתה זו חברת בסר המנהלת קבוצות רכישה שהודיעה כי תקים קבוצה שתבנה 280 דירות בפרויקט שמותג תחת השם I Florentin, על מגרש בשטח של 7 דונמים שנמצא לצד הרחובות אברבנאל ומעון.

בפועל אף אחד מהפרויקטים לא יצא לפועל: חברת בסר הודיעה בנובמבר כי בשל התנאים שנוצרו בשוק על הרקע המשבר הכלכלי הם מבטלים את הפרויקט, אף שלדבריהם השיגו 80% מהקבוצה וכיום מנסה קבוצת רכישה אחרת (רביעיית פלורנטין) לגבש קבוצה שתבנה בנייני מגורים על הקרקע.

המו"מ של אפריקה בעניין הקרקע ברחוב גבולות ירד אף הוא מהפרק מסיבות דומות, וגם הפרויקט במפגש מרכולת ולוינסקי אינו מתקדם. מאפריקה מגורים נמסר כי החברה לא ויתרה על פלורנטין: "אנו מקדמים את תוכניות המתחם באופן המהיר ביותר האפשרי. העיכובים נובעים בעיקר ממורכבות ההליך התכנוני ולא משום טעם אחר".

ניתוח השקעה: תשואה של עד 4.7%

>> נתחיל בשורה התחתונה - השקעה בדירת מגורים בפלורנטין רלוונטית עבורכם רק אם אתם מהמרים שערכי הנדל"ן בשכונה ימשיכו לעלות. אם אינכם מצפים לעלייה כזו, חפשו השקעה אחרת.

ועכשיו להסברים: בעזרת עו"ד ליאור ברוכים, אחראי מחלקת קבוצות רכישה בחברה לייעוץ משכנתאות AMG, בדקנו מסלול השקעה סולידי במיוחד שלוקח בחשבון מחירי דירות נוחים מהמקובל כיום. נניח שהצטרפתם לקבוצת רכישה שבאמצעותה רכשתם דירת 3 חדרים שעלותה הסופית 1.1 מיליון שקל, שעתידה להכניס 4,400 שקל מדמי שכירות בחודש (52.8 אלף שקל בשנה).

עוד נניח כי ברשותכם 30% מהסכום לרכישת הדירה, ואת השאר אתם לווים מהבנק באמצעות משכנתא בתנאי השוק הנוכחיים - מה שמעמיד את גובה הריבית על 2.5% (נזכיר כי הצפי הוא לעליית הריבית בחודשים הקרובים). בחרנו במסלול פריים עם תשלומי ריבית.

עכשיו לתכל'ס: מרגע שהקבוצה רכשה את הקרקע ועד שתקבלו את מפתח הדירה יעברו כ-30 חודשים בממוצע, ואולי אף יותר, שבהם תשלמו ריבית, אך לא תקבלו כל הכנסה שכן הדירה שלכם בתהליכי בנייה.

על פי תנאי המשכנתא שלכם, עלות הריבית לתקופת הבנייה צפויה להגיע ל-30 אלף שקל, שאותם נהוג לצרף לסכום רכישת הדירה לצורך חישוב התשואה, כך שלמעשה שילמתם עבור הדירה 1.13 מיליון שקל. בהנחה שמצאתם מיד שוכר שישלם לכם 4,400 שקל לחודש, הרי שהתשואה הנקייה שלכם תהיה 4.67% - תשואה שנחשבת לגבוהה מהמקובל בתל אביב אך נמוכה מהתשואה בפריפריה, שיכולה לעלות על 7%.

אלא שחשוב להזכיר כי לקחתם משכנתא ולא שילמתם עבור הדירה מההון העצמי שלכם, כך שאתם ממשיכים להחזיר כסף לבנק כחלק מהמשכנתא בכל חודש. בתוך 30 חודשים מהיום הריבית צפויה לעלות, ובהנחה שהפריים יהיה 4% בשלב זה, אתם צפויים להחזיר לבנק בכל חודש 2,500 שקל שאותם יש לנכות מדמי השכירות שתקבלו - כך שתישארו עם הכנסה צדדית של 1,900 שקל בלבד למשך שבע-שמונה שנים הבאות (התקופה הממוצעת שנשארה עד לרגע סיום חיי המשכנתא).

בשורה התחתונה, כעסקת תשואה לא מדובר בעסקה חלומית, ולכן ייתכן שאתם מחפשים את התשואה בעליית שווי הדירה, כשברקע ההבטחה שבזכות קבוצת הרכישה נקודת ההתחלה שלכם תהיה נמוכה משווי השוק כיום. על כך יש לומר כי במצב נדיר כמו זה שמתקיים כיום בפלורנטין, שבו פועלות קבוצות רכישה רבות במקביל, המחירים שאלה דורשות הם מחירי השוק האמיתיים.

עו"ד ברוכים מסכם: "להערכתי, השקעה שכזו עבור תשואה חודשית היא מהלך מסוכן. אם הרוכש מאמין שבגמר הפרויקט יקבל נכס ששוויו גבוה מהעלות ששילם (כולל הוצאות מימון), אזי העסקה משתלמת מבחינתו - השאלה הגדולה היא, כרגיל, מה יקרה למחירי הדירות".

כתבות מומלצות

האחים אמיר (מימין) ואיציק דיין

תעלומת עורך הדין – והעד המרכזי שמת לפני שהספיק להעיד בפרשת האחים דיין

תל אביב

"אנשים רואים בורסות אדומות ומחירי דירות משוגעים – והם עוצרים"

מכוניות במגרש חניה

"זה מה יש. תגיד רוצה או לא רוצה - ותבחר צבע": כך נקבע מחיר הרכב שלכם

 יובל רפיח

2,300 שקל, כולל חשבונות: השכונה שהצעירים עוד לא גילו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

פרופ' ינאי עופרן , במעבדת ביולוג'יק דיזיין ברחובות

"הן ביקשו: 'תגרום לתרופה לעבוד על קופים, גם אם תקלקל מעט לבני אדם"

בתביעה נכתב כי הראיון כולו "התנהל בצורה שאינה מכבדת או רצינית״ כלפיה

המועמדת התחברה לראיון עבודה בזום - וקיבלה מהמראיין מייל שהדהים אותה