דירות בת"א הניבו תשואה של 5.5% לשנה

מחיר הדירות בתל אביב עלה ביותר מ-100% ב-1995-2008

חיים לוי פרשנות
חיים לוי
חיים לוי פרשנות
חיים לוי

בסדרת הכתבות "מדד ההשקעה המשפחתית" אנו מנתחים את התשואה מהשבחת ערך הנכס בראי הזמן, והפעם: תל אביב - עיר ללא הפסקה. האמנם? הרבה סופרלטיווים הוענקו לעיר בתחום הנדל"ן: המחירים רק עולים, מחירי השכירויות מרקיעי שחקים והביקוש לדירות בשכר חודשי רק מאמיר. לפני חודשים מספר אף היינו עדים למחאתם של שוכרי דירות בעיר כנגד שכר הדירה ה"מופקע". כיצד כל זה משפיע על התשואה של נכס מניב למגורים בתל אביב? האם כל האמור מחלחל עד לשורת התשואה על ההון המושקע?

האם מחירי הנכסים בת"א רק עולים? בהתייחס לעשור וחצי האחרונים, התשובה היא חד משמעית - כן! כאמור, התשואה מהשקעה בנכס מניב נחלקת לשניים: התשואה המתקבלת מהשבחת ערך הנכס והתשואה המתקבלת מדמי השכירות. מה קרה לדמי השכירות בתל אביב בעשור האחרון? האם גם הם היכו את המדד?

ב-1998, עלות ממוצעת לדירה בשכירות חודשית בתל אביב היתה 2,566 שקל, ואילו ב-2008 היתה העלות 3,279 שקל - עלייה נומינאלית של כ-28% בלבד. בהתחשב בעובדה שהמדד עלה בכ-29% בתקופה זו, אנו רואים ששכר הדירה צמוד כמעט לחלוטין למדד המחירים לצרכן. יש לשים לב כי ב-2002 עלו מחירי השכירות בהתאם לעלייה בשער החליפין של הדולר אל מול השקל, שבשיאו כמעט הגיע ל-5 שקלים.

מהי, אם כן, התשואה על ההון שהושקע ברכישת נכס ממוצע בתל אביב בינואר 1998 במינוף (הלוואה) של 75% בריבית של 5%? לצורך החישוב הנחנו כמה הנחות יסוד, ובהן תפוסה חלקית של 11 חודשים בשנה, 7% עלויות נלוות על מחיר הנכס, הלוואת משכנתא ל-20 שנה שתמוחזר ביום מכירת הדירה בתום 2008 ועוד. התשואה הגולמית הממוצעת על הנכס בתל אביב היתה כ-4%, אך התשואה על ההון המושקע המגלמת את מחיר הכסף, התקופה, השכירות, מחיר הרכישה ומחיר המכירה עומדת על 8.1% נומינאלית וכ-5.5% ריאלית.

תל אביב, העיר השנייה בגודלה בישראל, מרכז העסקים של המדינה המציג את שיא הביקושים לנכסים מניבים למגורים - האם היא ראויה לאמון המשקיעים? האם מה שהיה הוא בהכרח מה שיהיה? האם מחירי הנכסים בעיר נמצאים כיום בשיא ומכאן הם יכולים רק לרדת? זו כבר שאלה של השקפה אישית. משקיע מתחיל יחכה ל"זמן האופטימלי" בכדי להתחיל לפעול. זה המנוסה ימשיך ויבצע השקעות על פני ציר הזמן, תוך ראייה ארוכת טווח של ההשקעה, במטרה להשיג את התשואה הממוצעת העומדת במטרות שהציב לעצמו. האם לאור הנתונים שציינו, ראוי שנכס בתל אביב ייכנס לתיק ההשקעות המניב שלנו? ללא ספק - כן. בהצלחה.

-

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בתביעה נכתב כי הראיון כולו "התנהל בצורה שאינה מכבדת או רצינית״ כלפיה

המועמדת התחברה לראיון עבודה בזום - וקיבלה מהמראיין מייל שהדהים אותה

ריי דליו

מייסד קרן הגידור הגדולה בתבל: מזומן הוא זבל - ממשלות יחסלו את ביטקוין

ישראל פישר

יוקרה זה רע? כך נראים החיים במגדל חדש בתל אביב

מפגינים נגד יוקר המחיה מול בית הנשיא בסרי לנקה

קו השבר שעלול לקחת את הכלכלה העולמית למקום אחר, אפל יותר

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן