פיצול דירות מגורים מגדיל תשואה אך הוא אינו חוקי

מדוע הרשויות המקומיות לא ממסדות את התופעה?

חיים לוי פרשנות
חיים לוי
חיים לוי פרשנות
חיים לוי

>> משקיעים לא מעטים בנכסים מניבים מחליטים להגדיל את התשואה המתקבלת מהנכס באמצעים שכשרותם מוטלת בספק, כמו הקמת לופטים באזורי תעשייה ופיצול דירות. למען הסר ספק, נבהיר כי הליך הביצוע בדרך כלל אינו חוקי - היות שהמשקיע אינו מקבל מראש את היתר הרשויות לביצוע האמור, וגם אם היה מגיש בקשה לשינוי הייעוד, סביר להניח שברוב המקרים בקשתו היתה נדחית.

מדוע, אם כן, מחליטים אותם משקיעים לבצע את השינוי בנכס ללא היתר? מה הסיכון העומד בפניהם? ומה עם השוק וקהל הלקוחות: האם הם, בסופו של דבר, יוצאים נשכרים? בכדי לענות על שאלות אלה ננסה לבחון את פיצול הדירות כדוגמה. התופעה רווחת בעיקר, אך לא רק, בערים הגדולות, ובכלל זה בערי גוש דן. פיצול דירת מגורים לשתי יחידות דיור או יותר משנה את שטחה של הדירה ואת מספר יחידות הדיור בבניין, ולכן הוא אינו נחשב ל"שינוי פנימי" הפטור מהיתר הנדרש מהרשויות. מההיבט של ביקוש והיצע בשוק, נראה שפיצול הדירות נותן מענה אמיתי לצורך קיים: יחידות דיור קטנות באיכות גבוהה לרווקים, סטודנטים, זוגות ואנשים החיים בגפם. אותה אוכלוסייה מוכנה לשכור דירה קטנה יותר אך במחיר שידה משגת, ובאיכות שלרוב משתווה לזו של דירה חדשה ומודרנית. ברוב המקרים, פיצול דירה מבוצע תוך החלפת הריצוף, מערכת החשמל והמים, הכלים הסניטריים, המטבחים ואפילו חלק מהקירות. התוצאה המתקבלת היא יחידת דיור באיכות גבוהה אך בשטח מופחת, שבגינו תשולם ארנונה מופחתת, הוצאות חשמל והוצאות ועד בית מופחתות. ואכן, הביקוש ליחידות דיור אלה בגוש דן גבוה.

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

בתחילת שנות ה-90 היה הביקוש לדירות בשכר חודשי בערים הגדולות גבוה מאוד, בעקבות העלייה הגדולה מחבר העמים. מאחר שמלאי הדירות להשכרה בישראל היה קבוע ומצומצם, עלו מחירי השכירות בשיעורים חדים, וידן של משפחות רבות קצרה מלשכור דירה. כתוצאה מכך, הצטופפות של כמה משפחות בדירה אחת נהפכה שכיחה.

בשנים האחרונות, למרות גידול משמעותי בהיצע הדירות הקיים באמצעות פיצולן ליחידות משנה, שיעור העלייה במחירי השכירות היה חד - מה שמעיד על הביקוש הרב למוצר זה. האם ניתן לשער מה היה שיעור העלייה במחירי השכירות בשלוש השנים האחרונות אילולא היו המפצלים מגדילים את היצע יחידות הדיור להשכרה?

לפני כשנה ראיינתי את אחד מראשי הערים הגדולות בישראל, שבה רווחת תופעת פיצול הדירות, ושאלתי אותו לעמדתו בנושא. הוא ענה שמדובר בשאלה של ביקוש והיצע של השוק ולכן אין לו בעיה עם התופעה. ראשי ערים רבות בישראל ניצבים בין הפטיש לסדן בעניין זה: מחד, חוקיות הביצוע בעייתית, ומאידך קשה להתעלם מהצורך של הרשויות לספק מענה לצרכיה של אוכלוסיית העיר - ולכן חלקם הגדול מחליט לעצום עין.

מובן שלתופעת פיצול הדירות יש גם צדדים שליליים. היות שהתופעה נעשית ללא אישור מפורש, כל "יזם" נהפך לגורם המחליט, המבצע והמאשר - ולכן אנו עדים לתופעות שראוי לתת עליהן את הדעת: דירות בגודל 13 מ"ר, יחידות דיור במרתפים ללא חלונות, טיפול קלוקל בשפכים ועוד. מיסוד התופעה ופיקוח הדוק יותר היו מייצרים מצב של win-win לכל הצדדים.

בשנות ה-90 רווחו בישראל שידורים פיראטיים של טלוויזיה בכבלים. כל "יזם" בעל מכשיר וידאו ומגבר סיפק "שירותי תקשורת", שלא תמיד עלו בקנה אחד עם דרישות משרד התקשורת, לכל דורש. כל ניסיונות הרשויות להילחם בתופעה באמצעות פעילות משטרתית והחרמה של הציוד עלו בתוהו, היות שהמוצר נדרש על ידי העם. הפתרון היחיד לתופעה פיראטית זו היה מיסוד העניין ומתן מענה הולם לצרכנים.

טיפול נכון בתופעת הדירות המפוצלות, דרך הגדרת קריטריונים מתאימים, אזורי ביצוע ומגבלות סף, יאפשר מענה על הביקוש הרב - וייצור שוק מבוקר המניב מוצרים איכותיים יותר. מיסוי שונה לדירות מפוצלות, למשל, יכול להעשיר את קופת הרשות המקומית ולחלחל לתושבי העיר.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: WWW.REJ.CO.IL

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

גילה פימה. "בשיא הקושי שלי ראיתי שאני יכולה להעלות חיוך למישהו אחר שקשה לו"

"לעבודה שלי יש סטיגמות, היא לא נחשקת. אבל לא אכפת לי מה חושבים"

אילו מניות עשויות לשרוד טלטלות קשות?

"שגר ושכח": האם יש מניה ששווה להשקיע בה ל-20 שנה?

ארוחה של מקדונלד'ס. המגמה הכללית של השמנה לא יכולה להיות מיוחסת רק להתנהגות של הפרט, אלא גם לסביבה שבה כולנו חיים

בשקט בשקט, העלימה מקדונלד'ס אופציה מהתפריט – והיא יודעת בדיוק למה

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

האי סנטוריני ביוון.
גלויות הכתובות כאגדות
עם מודרניות

"פעם, בקיץ עוד אפשר היה למצוא טיסה ליוון ב–150 דולר. היום, זה כבר 450"

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"