טלטלה בשוקי הנדל"ן של אירופה?

בדו"ח של JPMorgan שנכתב בסוף אוקטובר על שוק הנדל"ן הבריטי צופים האנליסטים של הבנק ירידה של 11% במחירי הנכסים בבריטניה עד מארס 2008

דניאל באראז
דניאל באראז
דניאל באראז
דניאל באראז

בחודשים האחרונים התקבל הרושם שמשבר הסאב-פריים, ביחד עם תוכנית הגרעין האיראנית, הם האיומים המרכזיים על שלום העולם. משבר הסאב-פריים הוא אכן משבר, והחששות ממנו מועצמים בשל העובדה שהיקפו אינו ברור לחלוטין. ואולם כפי שנכתב גם בטור זה, וגם במקומות אחרים, נראה שאין זה אותו מגה-משבר שחששו מפניו.

בעוד שמחירי הבתים בארה"ב עלו מאז 96' בשיעור שבין 50% ל-100% (תלוי בגוף המודד ובשיטת המדידה), בבריטניה הם עלו ב-250%!

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

גם אם מסתכלים על 3.5 השנים האחרונות, מתחילת 2003, ההבדל מרשים: בארה"ב המחירים עלו ב-21.5% בתקופה זו; בבריטניה הם עלו בשיעור יותר מכפול, של 53%.

כאשר באים לבחון האם מדובר ב"בועה" או לא, השאלה המרכזית היא האם הנתונים הכלכליים תומכים בהבדלים כאלו בין הארצות? האם באמת היה הבדל כה גדול בהתפתחות הכלכלית בין ארה"ב לבריטניה בעשור הזה?

הגורמים הכלכליים הבסיסיים (fundamentals), הן ברמת המאקרו הן בענף הבנייה למגורים, אינם מצדיקים שונות כזו בעליית ערך הנכסים בארה"ב ובאנגליה. בדו"ח של JPMorgan שנכתב בסוף אוקטובר על שוק הנדל"ן הבריטי צופים האנליסטים של הבנק ירידה של 11% במחירי הנכסים בבריטניה עד מארס 2008.

גם בספרד עלו מחירי הדיור באופן חד, בשיעור דומה לעליית המחירים בבריטניה. המחיר הממוצע למ"ר בנוי עלה ב-100% לעומת שנת 2001.

מגמת השינוי לכיוון השלילי משתקפת גם במניות הנדל"ן האירופיות, וביתר שאת באלו הבריטיות. מדד המניות הכללי באירופה הניב תשואה חיובית מתחילת השנה; לעומת זאת, מדד מניות הנדל"ן הניב תשואה שלילית של יותר מ-20% - תשואת חסר של יותר מ-40% לעומת מדד המניות הכללי. גם בתוך הסקטור של מניות הנדל"ן, המניות הבריטיות הניבו תשואת חסר של כ-20% לעומת שאר המניות האירופיות.

את השינוי באקלים הנדל"ן אפשר לראות גם מהתחזית של חברת הייעוץ בתחום הנדל"ן בבריטניה Jones, Lang, LaSalle. החברה צופה שהיקף אשראי לנדל"ן מסחרי בבריטניה ברבעון הרביעי של 2007 יירד ב-40%(!) לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.

על פי מדד GPR250, הכולל את 250 חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות והנזילות בעולם, מתחילת השנה המניות הבריטיות הכלולות בו הניבו תשואה שלילית 27.9%, ומניות הנדל"ן הספרדיות הניבו תשואה שלילית של 31.2%. התשואה של כלל המניות האירופיות היתה שלילית גם היא, בשיעור של 21.8%. לשם השוואה המניות האמריקאיות הכלולות במדד הניבו תשואה שלילית של 3.4% מתחילת השנה. כלומר השקעה במניות האירופיות הכלולות במדד היתה מניבה הפסד של 18.4% לעומת השקעה במניות האמריקאיות.

כיצד ישפיע מיתון בענף הנדל"ן בבריטניה?

ראשית, בדומה לחששות לגבי ארה"ב, גם בבריטניה מיתון כזה עלול לגלוש אל הכלכלה כולה. כמו בארה"ב, גם בבריטניה צרכנים נטלו הלוואות על בסיס ערכם הגבוה של הבתים שלהם (משכנתאות שניות).

התושבים של ארה"ב ובריטניה מובילים בנטילת משכנתאות לצריכה. בשתי המדינות עלה השיעור באופן חד בתחילת שנות ה-2000, עד לכ-8% מההכנסה הפנויה. זאת, לעומת מדינות אחרות באירופה כמו צרפת, איטליה וגרמניה בהן לא רק שהתושבים אינם נוטלים אשראי על חשבון ערך הבית, אלא אף משקיעים מהכנסתם הפנויה בנדל"ן.

וכך, ירידת ערך הבתים עלולה לגרום לירידה בצריכה, ולהביא גם לפשיטת רגל של חייבים שמתקשים בהחזר המשכנתאות. זאת, בין היתר, כיוון שההלוואות נלקחו על בסיס ערך גבוה של הנכס; לכן, ירידה בערך הנכס יכולה להביא למצב שבו ערך ההלוואה גדול מערך הנכס, וגם עיקול הנכס לא יכסה את החוב. במקרה כזה יש סיכון שחייבים יפשטו את הרגל, ותהליך כזה יאט עוד יותר את הכלכלה.

על פי מחקר של ה-OECD, שהתבסס על נתונים מהשנים 1971-2002, אנגליה היא המדינה בה נמצא הקשר ההדוק ביותר בין גידול בצריכה לגידול בעושר שמקורו בערך הבתים (housing wealth). על פי נתוני המחקר, עלייה של 1% בערך הבתים מיתרגמת בבריטניה לעלייה של כעשירית האחוז בצריכה.

נתונים אלו לא כוללים את השנים 2002-2007, שבהם מחירי הבתים בבריטניה כמעט הכפילו את עצמם. על פי השיעור ההיסטורי של עלייה בצריכה, עלייה של 100% היתה צפויה להיתרגם לעלייה של 10% בצריכה, ואולם בתקופה זו הצריכה בבריטניה גדלה בסדר גודל של 30%, פי שלושה ממה שהיה חזוי על פי נתוני המחקר.

הנתונים מצביעים על הבדלים תרבותיים בנטייה לתרגם את אפקט העושר של עלייה בערך הבתים לצריכה. בבריטניה המתאם הוא הדוק, והצד השלילי שלו הוא הסכנה להאטה משמעותית בכלכלה כאשר אפקט העושר מתפוגג. בספרד, על פי נתונים אלו, הקשר בין אפקט העושר של הבתים לצריכה הוא הדוק פחות.

גלישה של המשבר

משבר נדל"ן, בייחוד בבריטניה, עלול לגלוש לארצות אחרות באירופה. משקיעים אירופיים, ובמיוחד אנגלים, היו מעורבים בשנים האחרונות בצורה אינטנסיווית בשוקי נדל"ן זרים (כלומר לא שוקי הבית שלהם), הן במערב אירופה הן במרכז ומזרח אירופה.

משקיעים בריטיים היו המקור ל-27% מעסקות הנדל"ן המסחרי באירופה. אמנם חלק ניכר מהעסקות האלו התבצע בתוך בריטניה, אך מאחר שסך ההשקעות של משקיעים בריטיים בנדל"ן עמד על כ-65 מיליארד יורו, גם כך מדובר בעשרות מיליארדים שהופנו לשוקי נדל"ן ביבשת והגדילו את הביקושים והמחירים שם.

יש מדינות רבות, כמו הונגריה, פולין, וגרמניה, בהן ברוב העסקות מעורב לפחות גורם זר אחד - בתור מוכר או בתור קונה. עובדה זו מדגימה ששוקי הנדל"ן האירופיים חשופים להתפתחויות מקרו כלכליות ברחבי היבשת, ואף מעבר לה. כלומר, תיאורטית ייתכן שהאטה משמעותית בשוק הנדל"ן הבריטי תגרום לאפקט דומינו שיביא להאטה בשוקי נדל"ן אחרים, בין היתר במרכז ומזרח אירופה.

גם חלק ממדינות אלו עברו תהליכים דומים בתקופה זו, של עלייה במחירי הנדל"ן ועלייה חדה באשראי של משקי הבית. ברומניה גדל סך האשראי החודשי במשק ב-115% בין ינואר 2006 לספטמבר 2007, כאשר שיעור האשראי שנטלו משקי הבית נשאר פחות או יותר קבוע במשך התקופה (כחצי). כלומר במשך 21 חודשים הכפילו משקי הבית הרומנים את צריכת האשראי שלהם.

כלומר, גם כאן ייתכן שהתפתח קשר לא בריא בין גאות בשוק הנדל"ן לצריכה. קשה לאמוד את הסכנה להאטה בשוק הנדל"ן ובכלכלה הרומנית בכלל ואת היקפה אם תתרחש, מכיוון שברומניה מתקיימת גם כלכלה לא פורמלית בהיקפים רחבים.

ולסיום, אם משבר כזה אכן יתפתח למרכז ומזרח אירופה, עשויה להיות לו גם נקודה ישראלית, דרך השפעה שלילית על חברות הנדל"ן הישראליות הפעילות בשווקים אלו.

ד"ר באראז הוא חוקר אורח בבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית, ומשמש מנכ"ל משותף בקרנות הנדל"ן של "Terra Analytics מחקר נדל"ן והשקעות" מקבוצת פורום. dbaraz@terra-analytics.com

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

עומסים בנתב"ג

מבחינת חברות התעופה, השאלה אם תגיעו ליעד עם המזוודה היא "בעדיפות אחרונה"