בועת נדל"ן בסין? הצחקתם אותנו

באחרונה אנו שומעים כי בסין ובשאר מדינות אסיה מתפתחת בועה בשוק הדיור. מדובר בהגזמה - אם מתחשבים במדדים כמו העלייה ברמת ההכנסות ונפילת המחירים בשנות ה-90

לוגו אקונומיסט
אקונומיסט
לוגו אקונומיסט
אקונומיסט

עשר שנים חלפו מאז תחילתו של המשבר הפיננסי במזרח אסיה, וכלכלנים מגלים סימני דאגה מכך שהאזור מתקדם לקראת משבר נוסף. דאגתם נובעת בעיקר מעודף הנזילות ומשערי הריבית הנמוכים במדינת הענק, שעלולים להביא ליצירת בועות בבורסות ובשוק הדיור.

סין יצאה בזול יחסית מהמשבר. ואולם לנפילה עתידית במחירי הבתים עלולות להיות השלכות הרסניות - חמורות יותר מפקיעת בועה בשוק המניות. הסיבה לכך היא ש-80% ממשקי הבית העירוניים בסין גרים בבתים בבעלותם (בארה"ב, השיעור הלאומי הוא 69%), לעומת כ-10% בלבד שמחזיקים מניות. מעודד להיווכח, אם כן, שלמרות הדיבורים על בועת דיור - על פי רוב המדדים היא לא קיימת.

המחיר הממוצע של בתים בסין עלה ב-30% מאז 2002, פחות מקפיצה של 46% שנרשמה בארה"ב. אין עוררין על כך שהמחירים בשנגחאי עלו כמעט פי שניים.

בשיא של 2004 עלו המחירים של דירות הפאר בשנחאי בשיעור שנתי של 50% אבל הממשלה הצליחה לקרר מאז את השוק באמצעות הטלת מס על רווחי הון מבתים שנמכרו מחדש תוך חמש שנים ממועד קנייתם והעלאת הרף המינימלי של תשלומי המקדמה על הבתים. בכלכלה מפותחת, עלייה בשיעור דו-ספרתי נחשבת בועה - אך לא בכלכלה שבה התמ"ג הנומינלי צומח בשיעור של 14% בשנה.

היחס בין מחיר להכנסה

ממחקרים שנעשו בעולם עולה כי הגורם העיקרי להתייקרות הבתים בטווח הארוך הוא רמת ההכנסות. היחס בין מחיר ממוצע של בית לממוצע ההכנסות צמח לממדים "מפחידים" בארה"ב, בריטניה, ספרד ובמדינות מפותחות נוספות - למעשה, מעל לרמות שקדמו להתרסקויות הקודמות.

בסין, לעומתן, מחירי הבתים עלו בקצב איטי בהרבה בהשוואה לגידול בהכנסות. על פי דו"ח שפורסם ברבעון הכלכלי האחרון של סין, היחס בין מחיר הבתים להכנסה הפנויה ירד ב-25% מאז 1999. אפילו בשנגחאי שיעור העלייה במחירי הבתים בקושי עבר את שיעור העלייה בהכנסות.

מחקר שביצע בנק קרדיט אנליסט, חברה למחקר פיננסי מקנדה, קבע כי על פי היחס בין מחירי הבתים לתמ"ג לנפש, סין היא אחד השווקים המוערכים בחסר בין אלה שנבדקו.

סימפטום נוסף של בועה יכול להיות גידול משמעותי בנטילת משכנתאות. חובות כבדים עלולים לתרום גם לנפילה במחירי הבתים. היקף המשכנתאות אמנם עלה במהירות בסין, אך הבסיס היה נמוך מאוד. לפני 1997 הוצעו מעט מאוד משכנתאות בשוק, וגם כיום הן מהוות 10% בלבד מהתמ"ג - לעומת 70%-80% בארה"ב ובבריטניה.

בנוסף, יותר ממחצית מבעלי הבתים הסינים רכשו את בתיהם במחיר נמוך בהרבה ממחירי השוק בתקופת ההפרטה של שוק הדיור, החל בשנות ה-90. הדירות נמכרו לדיירים במחירי רצפה ומאחר שלמשקי הבית היו חסכונות רבים, רק על כתפי מחצית מהם רובצת משכנתא.

בשאר המדינות באסיה מחירי הנכסים עלו בקצב מהיר בשנים האחרונות, אבל לאחר ירידות חדות - כך שהמחירים עדיין לא נסקו לשיאים הקודמים. אחרי משבר הנדל"ן של סוף שנות ה-90, הצרכנים נטו פחות לקחת הלוואות לקניית בתים, והבנקים חששו להלוות. לקח כמה שנים עד שהביטחון שב לשוק.

השוק החם של השנה הוא סינגפור, שבה זינקו מחירי הבתים ב-14% ב-12 החודשים שהסתיימו במארס; בתי פאר התייקרו ב-30%-40% בתקופה זו. עם זאת, בארבע השנים האחרונות נרשמה בסינגפור ההתייקרות המתונה באזור והמחירים עדיין נמוכים ב-25% מהשיא של 1996.

בדומה, בדרום קוריאה המחיר הממוצע עלה בפחות מ-25% בארבע השנים האחרונות. עם זאת, השוק בסיאול בהחלט תוסס, על רקע עלייה של 20% בשנה שעברה, מה שחייב את הממשלה להעלות את שיעורי הריבית ולהעלאות מסים, כדי לקרר את השוק.

בהונג קונג נרשמה קפיצה של 40% במחירי הנדל"ן ב-2004-2005, אך מאז שוררת בעיר יציבות. בשוק בתי הפאר אמנם נשברו כמה שיאים השנה - אבל המחיר הממוצע עדיין נמוך ב-45% מהשיא. בתאילנד, טייוואן ומלזיה, מחירי הבתים ירדו במונחים ריאליים בשנה האחרונה.

במחקר שביצעה באחרונה קרן המטבע הבינלאומית נמצאו הוכחות מעטות להיווצרות בועות במחירי הבתים במרבית מדינות אסיה. מאז 1999 עלו מחירי הבתים בקצב איטי מקצב הגידול בהכנסות בדרום קוריאה, תאילנד, הונג קונג ובסין.

לעומתן, מחירי הבתים בארה"ב עלו בקצב מהיר פי שלושה מקצב העלייה בהכנסות. בבנק סטנדרט צ'רטרד חישבו ומצאו כי ביחס להכנסות, הבתים בדרום קוריאה, טייוואן, הונג קונג, סינגפור ובתאילנד "משתלמים" יותר לקנייה בשיעורים שבין 37% ל-58% בהשוואה לתקופת השיא בשווקים אלה, בשנות ה-90.

עליות מסוכנות במומבאי

המדינה האסיאתית היחידה שבה נראים סימנים ברורים להיווצרות בועה בשוק הדיור היא הודו. המחיר הממוצע של בתים בהודו עלה בקצב שנתי של 16% בארבע השנים האחרונות - הרבה יותר מההכנסה הממוצעת. מחיר הבתים בהודו אף זינק בשיעור גבוה מאשר בארה"ב. בבנגלור ובמומבאי עלו המחירים פי שניים ב-2005-2006.

על פי חברת המחקר גלובל פרופרטי גייד, דירות בדרום מומבאי עולות כיום פי שלושה יותר מבשנגחאי, ולא הרבה פחות מבטוקיו, על אף שההכנסה הממוצעת בהודו נמוכה בהרבה. לגבי העתיד, השאלה כבר אינה האם המחירים יפלו - אלא מה יהיה גובה הנפילה. מחירי הנדל"ן במומבאי ובבנגלור כבר התחילו לרדת.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

ריי דליו

מייסד קרן הגידור הגדולה בתבל: מזומן הוא זבל - ממשלות יחסלו את ביטקוין

ישראל פישר

יוקרה זה רע? כך נראים החיים במגדל חדש בתל אביב

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?