מגלים את הודו

בטווח הארוך יש לשוק הנדל"ן ההודי נתוני בסיס מצוינים - אך בטווח הקצר והבינוני הסביבה העסקית הלא ידידותית עלולה להשפיע לרעה

דניאל באראז
דניאל באראז
דניאל באראז
דניאל באראז

באחרונה נראה כי שוק הנדל"ן בהודו הוא הדבר החם הבא. מאז אמצע אוגוסט הודיעו ארבע חברות נדל"ן ישראליות - אזורים, נכסים ובניין במיזם משותף עם אלקטרה נדל"ן, ואלביט הדמיה - על מעורבות בשוק הנדל"ן ההודי.

האם הודו היא אכן מכרה זהב נדל"ני? התשובה לכך היא, כמו במקרים רבים, מעורבת. שוק הנדל"ן ההודי מהווה במידה רבה השתקפות של התהליכים המקרו-כלכליים העוברים על המדינה: צמיחה מואצת שמעיקות עליה בעיות רגולטוריות וביורוקרטיה. הודו השכילה להשתלב בתהליך הגלובליזציה, כשיתרונותיה המשמעותיים הם אוכלוסייה משכילה ודוברת אנגלית. מסיבה זו מקימות חברות בינלאומיות רבות מרכזים במדינה. תהליכים אלה הביאו את הכלכלה ההודית לצמיחה של 7% ויותר בשנים האחרונות.

טירוף הנדל"ן בתל אביב ובחיפה. האינטרסנטים והנדל"ניסטיות בשיחה פתוחה

הצמיחה בענף הנדל"ן היא תוצאה של מגמות אלו. כניסתן של חברות בינלאומיות יוצרת ביקושים לנדל"ן משרדי ולתעשייה. הצמיחה הכלכלית יצרה גם מעמד בינוני גדול יחסית - מה שהגביר את הביקושים הן לנדל"ן מסחרי-משרדי והן לנדל"ן למגורים מצד משפרי דיור.

נדל"ן מניב

בשוק הנדל"ן המניב יצר הפיתוח המואץ מבנה היררכי מבחינת הביקוש ורמת המחירים. הערים הראשיות הן דלהי הבירה, מומבאי הבירה העסקית והפיננסית, ובנגאלור מרכז היי-טק מתפתח. ערים מעט פחות מרכזיות ויותר זולות הן צ'נאי נמל מרכזי בחוף המזרחי והיידראבאד, שגם היא משמשת מרכז להיי-טק ולחברות בינלאומיות. רוב העסקות בתחום הנדל"ן המניב עדיין מתרכזות בחמש ערים אלה. בשלוש הערים המרכזיות היתה בשנים האחרונות ירידה בשיעור השטח הפנוי, והביקוש עלה על ההיצע. בשנת 2004, למשל, עלו מחירי השכירות במרכזי מומבאי ודלהי ב-30%-20%.

כתוצאה מכך, מתפתחת מגמה של מעבר לערי "שורה שלישית" המציעות עלויות נמוכות משמעותית (30%-15%) ותשתיות סבירות. הבולטות בין ערים אלו הן אחמדאבאד, צ'אנדיגאר, כלכתה, נאגפור ואינדורה. החיסכון נובע בעיקר מעלויות נמוכות יותר של שכר דירה ועבודה וכן מתחלופת עובדים נמוכה יחסית, המאפשרת להשקיע פחות בשימור כוח אדם. באחמדאבאד, למשל, שכר העבודה הוא כמחצית מזה המשולם בדלהי.

נדל"ן למגורים

הביקוש לנדל"ן למגורים מונע על ידי שילוב של שני גורמים: הצמיחה הכלכלית והגידול הדמוגרפי. הצמיחה הכלכלית יוצרת ביקושים מצד משפרי דיור, והגידול הדמוגרפי יוצר ביקושים מצד משפחות חדשות. ב-10 השנים הבאות צפויה אוכלוסייתה של הודו לצמוח בכ-15.3% - כלומר בעוד 168 מיליון תושבים.

ביקושים אלה נתמכים על ידי ריבית אפקטיווית נמוכה יחסית (הנובעת מהכרה בריבית על משכנתה כהוצאה לצורכי מס). בהודו, כמו בישראל, היזמים בונים לצורכי מכירה - אין גופים גדולים שעוסקים בהשכרה.

השקעות בנדל"ן

הממשלה ההודית מבצעת בהדרגה רפורמות בשוק הנדל"ן. באפריל 2004 הותר לקרנות הון סיכון להשקיע בתחום. ב-2005 הונהגה רפורמה גם בתחום ההשקעות הזרות בנדל"ן. עד פברואר 2005 היו מגבלות על השקעות זרות בשיעור 100%, וניתן היה להשקיע רק בארבעה מגזרים: מלונאות, פארקים טכנולוגיים, אזורים כלכליים מיוחדים וקומפלקסים מעורבים (מגורים ושימושים אחרים). מגבלות הסף גם הן היו גבוהות: לפיתוח קומפלקסים מעורבים היה סף מינימום של 100 הקטר (דונם - 10 דונם) רצופים ולפחות 2,000 יחידות דיור.

מגבלות אלו היוו סיכון הן בגלל קנה המידה הגדול הן מכיוון שלא תמיד היה היצע של שטחים בסדר גודל כזה באזורי הביקוש המרכזיים. לאחר הרפורמה התאפשרה השקעה בשיעור 100% על ידי משקיעים זרים בתחום הנדל"ן, וההיקף המינימלי של פרויקט צומצם ל-25 הקטר.

עם זאת, עדיין נותרו מגבלות: יזם זר יכול למכור נכסים רק לאחר שעברו תהליך של השבחה - הוא לא יכול לקנות ולמכור קרקע שלא עברה פיתוח או יחידות דיור מוכנות. הוא יכול לקנות קרקע, לפתח אותה ולמכור מגרשים לבנייה, או לבנות יחידות דיור ולמכור אותן - בשני המקרים רק לאחר 3 שנים.

הערכת מגמות

השילוב בין צמיחה כלכלית ודמוגרפית צפוי להביא להמשך ביקושים לנדל"ן מכל הסוגים, מצד גופים כלכליים, משפחות חדשות ומשפרי דיור מהמעמד הבינוני. גם המימשל ההודי רואה ברפורמות מבניות אחת מהמטרות העיקריות של המדיניות הכלכלית שלו, אם כי יש הבדלים בתחום זה בין המדינות השונות בפדרציה.

כמו כן הודו הושפעה מהמסורת הבריטית בתחום ההגנה על המשקיעים. השווקים הפיננסיים בהודו שקופים ומשוכללים יחסית לשווקים מתעוררים, וגם בתחום ההגנה על המשקיעים הודו מדורגת במקום גבוה, 33 מתוך 173 - בדו"ח הבנק העולמי על הסביבה העסקית - הרבה לפני מדינות כצרפת או גרמניה. לעומת זאת ישנם גם גורמים המצננים את ההתלהבות. בהודו יש חסמים ביורוקרטיים ורגולטוריים משמעותיים לעשיית עסקים בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט. ההצטיינות של הודו בההגנה על משקיעים היא חריג לטובה - אך בדירוג משוקלל של כל הפרמטרים קיבלה הודו בדו"ח של הבנק העולמי את המקום ה-134 מתוך 30 ,175 מקומות אחרי סין. בסעיף הספציפי של אכיפת חוזים מדורגת הודו במקום ה-173.

המבנה הפדרטיווי של הודו גם הוא מפריע להתפתחות שוק הנדל"ן, מכיוון שהוא גורם לחוסר אחידות ברגולציה ובשיעורי המיסוי. שיעורי מיסוי גבוהים, המשתנים במדינות השונות, מונעים את אימוצם של מכשירי השקעה משוכללים יותר, כמו קרנות REIT.

גורם סיכון נוסף נעוץ דווקא בדינמיות של שוק הנדל"ן ההודי. מכיוון שהמשאב האנושי הוא המנוע שעומד מאחורי הפיתוח המואץ, אותם גורמים המביאים להתפתחותן של ערים פחות מרכזיות עלולים לגרום להקטנת הביקושים והתשואות בערים המרכזיות. הדבר אמור בעיקר בנדל"ן משרדי ותעשייתי. הביקוש לנדל"ן למגורים ולנדל"ן מסחרי, הניזון מעלייתו של המעמד הבינוני בהודו, לא צפוי להיפגע מהמעבר לערים כאלה.

לסיכום, ניתן לומר כי בטווח הארוך יש לשוק הנדל"ן ההודי נתוני בסיס מצוינים - אך בטווח הקצר והבינוני הסביבה העסקית הלא ידידותית עלולה להשפיע לרעה.

הכותב הוא פוסט דוקטורנט בביה"ס למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, מתמחה בניהול בינלאומי ומשמש יועץ חיצוני לבית ההשקעות אי.בי.אי

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?

העיר לא זולה, אבל זה היה משתלם מכל בחינה אחרת

"הבית שלי בגד בי": תל אביבית שעוזבת אחרי שלושה עשורים מגלה מה שבר אותה

שי שרון. "הרגשתי שאני מתאמץ בעיקר בשביל שהבעלים של חברת האופנה ירוויחו יותר"

"חייתי במסיבה תמידית, אבל זה היה כלוב מזהב. עבודה חסרת משמעות"

נמל חיפה. הפקק בשנה וחצי האחרונות גרם למשק הישראלי נזק של עשרות מיליוני שקלים ביום, לפי משרד האוצר

פקק האוניות מול נמלי ישראל דועך והולך, ולא מהסיבות הנכונות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

"מבחוץ זה נראה סקסי ומגניב, אבל כשנכנסים פנימה מתברר שזאת עבודה קשה והיא חייבת להיות מדויקת"

"אפשר להרוויח 30-20 אלף שקל בחודש מעבר למשכורת": איזה עסק הכי רווחי - פלאפל, פיצה, סושי או שווארמה?

עורכי דין שפרשו מהמקצוע. ״הדור שלנו מחפש מהר, קצר, ענייני, ומבקש שיהיו לו דברים נוספים בחיים, לא רק עבודה"

"הדור הזה עובר בקלות בין עבודות - ומשאיר מאחור את משרדי עריכת הדין"