תמ"א 38 עוד באוויר — ובמינהל התכנון כבר מקצים 37 מיליון שקל לחלופה

המינהל צפוי לתקצב תכנון של 25 מתחמים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית ברחבי המדינה, בסכום של 1.5 מיליון שקל לכל מתחם ■ בשלב הראשון, התקציב יוקצה למתחמים בבאר שבע, פתח תקוה ורמלה ■ הבעיה: לא ברור אם התוכניות יזכו לתמיכה ממשרדי הממשלה

עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
הריסת מבנים בפרויקט פינוי־בינוי בגבעתיים
עדי כהן

משרד האוצר והקבלנים עדיין נאבקים להארכת תוקפה של תמ״א 38 עד דצמבר 2023 ולעיגונה בחוק ההסדרים, אבל במינהל התכנון מעלים הילוך להבטחת החלופה ולקידום תוכניות בשטח. לצורך כך, המינהל כבר גיבש תקציב לרשויות מקומיות, כדי שיתכננו התחדשות עירונית מתחמית — וייתן להן כלים לפעול גם ללא תמ"א 38.

ל–TheMarker נודע כי מינהל התכנון צפוי לתקצב כ–25 מתחמים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית ברחבי המדינה, בסכום כולל של כ–37.5 מיליון שקל — 1.5 מיליון שקל לכל מתחם. בשלב הראשון, התקציב יוקצה לשלושה מתחמים שנבחרו: בבאר שבע, בפתח תקוה וברמלה.

זהו צעד ראשון ביישום המתווה המתגבש במינהל התכנון בשנה וחצי האחרונות להחלפת תמ"א 38 — שמתבסס במהותו על עקרונות של תכנון כולל, רוחבי וארוך טווח, ונוגע ליעדי התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, שאושרה על ידי קבינט הדיור הממשלתי ב–2017. לפי התוכנית, 30% מכלל יחידות הדיור עד שנה זו יוקמו במסגרת התחדשות עירונית.

לשם יישום עקרונות אלה, הרשויות המקומיות יידרשו, במסגרת חלופת התמ"א, להכין ולאשר תוכניות התחדשות עירונית כוללניות, כמו אלה שמתקצב עתה מינהל התכנון — בתוך כשלוש שנים מאישור החלופה. ואולם בינתיים אין לרשויות כל תמריץ או סנקציה לייצור אותן תוכניות, שיבטיחו את יישום ההתחדשות העירונית בשטחן, ויגבירו את הוודאות התכנונית בגבולותיהן לגבי פרויקטים אלה.

התקציב המיועד, בסך כ–1.5 מיליון שקל למתחם, נועד לתמרץ את הרשויות המקומיות, כדי שיגבשו כבר עתה את התוכניות להתחדשות עירונית. התקציב מיועד לצוותי תכנון מקצועיים, שיפעלו עם הרשות המקומית, הוועדה המחוזית ומינהל התכנון לגיבוש מסמכי מדיניות, תוכניות אב, תוכניות אסטרטגיות או תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית במתחמים שנבחרו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לפי מינהל התכנון, התוכניות אמורות להגדיר את הצרכים והמאפיינים של כל מתחם ואת דרישות התכנון הספציפיות בו — במטרה ליצור ודאות תכנונית וכלכלית ליזמים, כדי שיקדם פרויקטים במקומות אלה.

במסגרת התוכניות המתגבשות יוגדרו גם הכלים הנדרשים ליישום התכנון בכל מתחם — בין השאר, קרקעות משלימות ומקורות כלכליים אחרים — אבל כדי להקצות את הכלים התקציביים הללו לכל מתחם, נדרש אישור של גופים ממשלתיים נוספים, בעיקר רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר.

פרויקט תמ"א 38 ברעננה. לפרויקט אין קשר לכתבהצילום: עזרא לוי

וכאן טמונה חולשתה של היוזמה: לא ברור מהי מידת שיתוף הפעולה שלה יזכו התוכניות מצד משרדי הממשלה השונים. שיתוף פעולה הכרחי כדי שהתכנון, שבו מושקעים כעת עשרות מיליוני שקלים מהקופה הציבורית, יתממש בשטח הודות לתמיכה תקציבית של המשרדים — ולא יישאר על שולחנות התכנון.

סוגיה זו מהותית במיוחד במתחמי ההתחדשות שיתקצב מינהל התכנון ביישובי הפריפריה — שם ערך הקרקע הנמוך מטיל צל כבד על כלכליות הפרויקטים. עם זאת, גם בלא מעט ערים במרכז ההיתכנות הכלכלית של פרויקטי התחדשות העירונית נמוכה למדי.

קול קורא להתחדשות

את המהלך המדובר החלו להניע במינהל התכנון כבר ב–2018–2019 עם קול קורא שפורסם לרשויות מקומיות ולשכות תכנון מחוזיות, לצורך קבלת התקציב. לפי המינהל, במסגרת הקול קורא הוגשו על ידי ועדות התכנון בקשות עבור 108 מתחמים פוטנציאליים להתחדשות עירונית ברחבי המדינה — מתוכם נבחרו לבסוף 25 מתחמים.

הפניות הרבות מצביעות כנראה גם על הקושי של רשויות מקומיות לייצר לעצמן את תוכניות ההתחדשות העירונית שהן נדרשות להכין, שמצריכות משאבים נכבדים של תקציב וכוח אדם מקצועי. את יישום המהלך רק עתה מייחסים במינהל התכנון לשיתוק השלטוני של השנתיים וחצי האחרונות, ואת היעדרו של תקציב ממשלתי שיאפשר מהלכים מסוג זה.  

על בחירת המתחמים שיקבלו תקציב היתה אמונה ועדה מקצועית בראשות מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, שפעלה בכפוף לרשימה של קריטריוני התאמה שהיא קבעה מראש. בין השאר: מספר יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות בתוכניות אלה, מידת הסיכון הסיסמי של המבנים הקיימים בהם, וקרבתם לתחבורה ציבורית.

דלית זילברצילום: ענבל מרמרי

שלושת המתחמים הראשונים שנבחרו הם בבאר שבע, פתח תקוה ורמלה. בבאר שבע, מדובר במתחם הממוקם בכניסה המזרחית לעיר, בסמוך לאוניברסיטת בן־גוריון, בית חולים סורוקה, ותחנות הרכבת באר שבע צפון ומרכז. את התחדשות המתחם יתכנן משרד יער אדריכלים.

בפתח תקוה, המתחם הנבחר הוא מרכז העיר ההיסטורי, המשתרע על כ–1,200 דונם. את תכנון התחדשות בו יוביל משרד ארי כהן אדריכלים. ברמלה, מדובר בציר 44 — התפר בין רמלה ללוד. מתחם זה משתרע על כ–1,900 דונם, ואת התכנון המחודש בו יוביל משרד פליישר אדריכלים. 

בינתיים, ממשיכים להתחדש עם תמ"א 38

תוכניות דומות לאלו שמתמרצים במינהל התכנון כפתרון ליום שאחרי התמ"א, נרקמות כיום בכמה ערים, מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 — והן משמשות עתה עוגן אמיתי יחיד להמשך ההתחדשות העירונית בתחומן. מדובר בתוכניות מפורטות לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית — שמכוחן גם ניתן להוציא היתרי בנייה. במובן מסוים, תוכניות אלה הן גם כלי בידי רשויות שמעוניינות להמשיך את תמ"א 38 בתחומן — גם אם וכאשר יפוג תוקפה, המתוכנן לאוקטובר 2022.

ואולם בינתיים רק בפחות מ–20 רשויות מאושרות תוכניות מסוג זה, בעיקר כי רק רשויות חזקות יותר עם צוותי תכנון חזקים יכלו להקצות משאבים לטובת תכנון עצמאי. אם אכן יפוג תוקפה של התמ"א בעוד כשנה וחצי כמתוכנן, ללא תוכניות אלה רשויות מקומיות רבות עלולות להיתקע בלי כלים מתאימים להתחדשות עירונית — מה שצפוי לפגוע קשות בהיצע הדירות החדשות שנבנות, בעיקר באזורי הביקוש.

תקציבים נוספים לתכנון מתחמי התחדשות עירונית — בין אם לפרויקטי פינוי־בינוי גדולים, ובין אם לתוכניות כוללניות לשכונות וערים — הועברו בשנתיים האחרונות לרשויות מקומיות גם דרך הרשות להתחדשות עירונית. כך למשל, בינואר הקצתה הרשות לחמש ערים נבחרות — אשדוד, כפר סבא, נהריה, פתח תקוה וראשון לציון — תקציב לתכנון מפורט להתחדשות עירונית בניינית. כל מתחם תוקצב בסכום של 1.5–3 מיליון שקל. 

"עתודות הקרקע המוגבלות, גידול האוכלוסייה והצורך בשמירה על שטחים פתוחים — מחייבים כי חלק משמעותי מהפיתוח העתידי של מדינת ישראל ייעשה בהתחדשות עירונית של מרקמים קיימים", אמרה זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון.

"מהלך זה נשען גם על ההבנה שהתחדשות עירונית מהווה הזדמנות ואופק תכנוני לחידוש העיר, להעלאת הצפיפות, להרחבה משמעותית של היצע הדיור ושיפורו, ליצירת מרחב ציבורי איכותי, לשדרוג מערכות התנועה ולגיוון תמהיל הדיור והשימושים. מינהל התכנון שואף לקדם התחדשות עירונית נרחבת ואיכותית, שמחוללת שינוי מהותי בערים, משפרת את איכות החיים של תושביהן ומהווה מנוף לפיתוח המרחב הסובב".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker