"בעבר הבעיה בלקיחת משכנתא היתה כושר ההחזר. כיום הבעיה היא ההון העצמי"

טל בר-אל, ראש מערך הלקוחות הפרטיים בבנק לאומי, בכנס "היום שאחרי" של TheMarker ובנק לאומי: "בכל שנה מתווספים עוד ועוד זוגות צעירים. אני לא פוסל דיור להשכרה"

יעל בלקין
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
טל בר-אל, ראש מערך משכנתאות בלאומי
יעל בלקין

האם הממשלה צריכה להתחיל לקדם במרץ דיור להשכרה, ולא רק בעלות על דירות? "ייתכן שהחלום של האמא היהודייה, שלילד תהיה דירה בבעלותו, הוא חלום שאבד עליו הכלח", אמר טל בר-אל, ראש מערך הלקוחות הפרטיים בבנק לאומי, בשיחה שנערכה בכנס "היום שאחרי" של TheMarker ובנק לאומי, העוסק באסטרטגיות יציאה מהמשבר ובהשפעתו על שוק הנדל"ן והמשכנתאות.

"בשנים האחרונות יש פער בין ההיצע לביקוש, והפער הזה גדל והולך", הזכיר בר-אל. לדבריו, המדינה צריכה לחשוב על תכנון שייתן פתרונות לצעירים. "בכל שנה מתווספים עוד ועוד זוגות צעירים, שהם ביקוש נטו לדיור", אמר. "צריך לעשות חשיבה מעמיקה - אני באופן אישי לא פוסל דיור להשכרה".

שידור של הכנס

בר-אל שוחח בכנס עם סמי פרץ, פרשן בכיר ב-TheMarker. לדברי בר-אל, אם לפני 20-15 שנה הבעיה העיקרית של זוגות צעירים בקבלת משכנתא היתה יכולת השתכרות נמוכה מדי, שלא איפשרה להם לעמוד בהחזר החודשי, כיום הבעיה היא אחרת. "בשנים האחרונות כושר ההחזר של הזוגות הצעירים השתפר, ורמת השכר עלתה", אמר. "הבעיה כיום היא לגייס את ההון העצמי. מחירי הדיור גבוהים, והמימון המקסימלי לדירה חדשה הוא 75%. אם בשביל דירה של 2 מיליון שקל צריך להביא חצי מיליון שקל, ולמשפחה יש שלושה ילדים, היא צריכה לארגן 1.5 מיליון שקל רק בשביל הון עצמי לילדים".

משבר הקורונה הביא לקריסת עסקים ולעלייה חדה באי-ודאות הכלכלית. שיעור האבטלה הגיע בשיאו ל-27%, ובינואר האחרון נמצא בסביבות 18%. על אף הציפייה שהגורמים האלה יביאו להקטנת הביקוש לדירות, בשוק המשכנתאות נמשכה פעילות ערה. 

"על פניו נראה שיש סתירה - המשבר השפיע על שוק המשכנתאות במידה מאוד מועטה", אמר בר-אל. "אני חושב שנתוני הבסיס הכלכליים של המשק, לפחות בתחום המשכנתאות, היו חזקים יותר מהקורונה. זה קשור לגידול הדמוגרפי שמביא לביקוש גבוה, לסביבת הריבית הנמוכה, להבשלת פרויקטים של מחיר למשתכן, ולכך שהרבה מאוד מנוטלי המשכנתאות הפוטנציאליים הבינו שמחירי הדיור לא צפויים לרדת.

"בנוסף, בניתוחים שעשינו מצאנו שהקורונה פגעה באוכלוסיות שבדרך כלל לא נמנות עם נוטלי המשכנתאות - בעיקר אוכלוסייה מבוגרת וצעירים אחרי צבא וסטודנטים, שלרוב לא נמצאים עדיין בשלב של חיפוש דירות לרכישה, והם עובדים בענפים שנפגעו קשה, כמו המסעדות והתיירות. במשקי הבית הנמנים על נוטלי המשכנתאות, הסיפור אחר - בתחילת 2020 צפינו שוק של 84-80 מיליארד שקל, והוא נסגר בסביבות 78 מיליארד שקל. היתה פגיעה של משבר הקורונה, אבל הנתונים הבסיסיים איפשרו לשוק להמשיך קדימה".

גורם נוסף שמשפיע על הביקוש למשכנתאות הוא תוכנית מחיר למשתכן, שהוביל שר האוצר הקודם, משה כחלון. לדברי בר-אל, התוכנית משפיעה כיום על שוק המשכנתאות בשני מובנים: ראשית, ככל שמתקדמים מיזמי מחיר למשתכן, רוכשים נוטלים משכנתאות; ושנית, "זוגות צעירים שישבו על הגדר וחיכו להגרלות נוספות, הבינו שהתוכנית ירדה מהפרק ולא תהיה להם הזדמנות לזכות בדירה במסגרת התוכנית, ושאנחנו נמצאים כיום בסביבת ריבית נמוכה, אז הם החליטו לרדת מהגדר ולרכוש דירה דרך השוק החופשי".

"רוב האנשים לא מנצלים את ההטבה במלואה - ואני חושב שזה נכון"

באחרונה החליט בנק ישראל להקל את ההגבלה על הרכיב במשכנתאות הצמוד לריבית הפריים. בר-אל טוען שמרבית הלקוחות לא מנצלים את ההטבה הגלומה בהחלטה הזאת עד תומה. "ברוב המקרים אנשים לוקחים 40%-50% מהמשכנתא בריבית פריים, ואני חושב שזה נכון", אמר. "בטווח הקצר הריבית באמת יותר נמוכה, והמחיר נמוך יותר, אבל זאת אופציה עם סיכון - זו ריבית משתנה שעלולה במשך הזמן לעלות, ואז השאלה היא מה יכולת כושר ההחזר של כל אחד מהלווים. כרגע, רוב האנשים לא לוקחים את זה לקצה".

טל בר טל

לאחר הודעתו של בנק ישראל התברר שבמקום לגלגל את ההטבה לצרכנים, הבנקים משאירים חלק ממנה אצלם. בר-אל מכחיש זאת: "בעקבות ההודעה של בנק ישראל בדקתי מה קרה למחירי המשכנתאות בלאומי מ-17 בינואר ועד היום, לעומת מחירי המשכנתאות בדצמבר", אמר. "אצלנו ראינו ירידה של 10%-15% לאחר הרפורמה, והמרווח שלנו, בלשון המעטה, לא גדל.

"שוק המשכנתאות הוא פתוח מאוד ותחרותי. כמעט כל לקוח שמגיע לקחת משכנתא מביא איתו הצעות מבנקים אחרים. אני יודע מה קורה בשוק. יש שונות בין הבנקים עצמם, וגם בתוך הבנק יש שונות בין הצעה להצעה. זה שוק שעדיין מחפש את שיווי המשקל שלו אחרי הורדת ההגבלה".

ב-28 בפברואר התחיל השלב השני ברפורמה, וכעת מתאפשר לאנשים שכבר לקחו משכנתאות בעבר, למחזר אותן תוך הגדלת הרכיב הצמוד לריבית הפריים. לדברי בר-אל, צפוי גל גדול של מיחזור משכנתאות. "אנחנו צופים שמתוך שוק של 420 מיליארד שקל במשכנתאות, כ-50 מיליארד שקל יגיעו מתוך מיחזורים במהלך 2021; ומתוך אלו, כ-70% - 35 מיליארד שקל - יהיו מיחזור של לקוחות בתוך הבנק עצמו", אמר. "זה כמעט מכפיל את כמות המשכנתאות".

בר-אל ממליץ לכל בעל משכנתא לבדוק את המקרה שלו לגופו לפני שהוא ממחזר אותה. "צריך לזכור שרכיב הפריים היה הרכיב התחרותי ביותר במערכת כבר לפני שנים", אמר. "לכן, בדרך כלל לקחו אותו לתקופה ארוכה, כי הוא היה נמוך, ואילו את המרכיבים הקבועים במשכנתה לקחו לתקופות קצרות יותר. אם כבר עבר זמן רב מנטילת המשכנתא, והמסלולים הקבועים עומדים להסתיים, צריך להביא בחשבון שאנחנו נמצאים כיום בסביבת ריבית פריים נמוכה מאוד, כך שלא בטוח שכדאי למחזר את המשכנתא".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker