בעודי כותבת על ענף הבנייה בישראל, נפער חור בקוטר מטר בתקרה שלי

המהפכה הטכנולוגית דילגה על תעשיית הנדל"ן המיושנת - שנסמכת עדיין על כוח עבודה זול ■ בזירה הבינלאומית גוברות ההשקעות בטכנולוגיות בנייה

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
תכנון פרויקט באמצעות טכנולוגיית תלת-ממד. "זאת מהפכה - ארוכה אמנם, אבל היא נמצאת לפנינו"צילום: זיו קורן

נפתח בגילוי נאות: בעודי כותבת שורות אלו פעור בתקרת סלון ביתי השכור, חור בקוטר מטר שחושף קורות ברזל בנות 90 שנה ובטון שעורבב עם צדפים וחול ים. לאחר שסדקים החלו להופיע והטיח החל להתפורר לרצפה, מגע קטן גרם לתקרה לקרוס.

בעלי הדירה הגיבו במהירות, ושורה של מהנדסים והנדסאים עלו לרגל להבין את הבעיה ולמצוא לה פתרונות. במשך כמה ימים הקשבתי לתיאוריות שונות המנסות להסביר מה מסתתר מעבר לטיח, כיצד תוכנן הבניין ומה הדרך הכי מהירה וזולה לפתור את הבעיה מהשורש.

הגרסאות היו שונות, לעתים סותרות, וחומרי העזר היו מגוונים: אחד השתמש בסולם, השני בפטיש, השלישי בדמיון מודרך והמקצוען מביניהם הגיע עם טכנולוגיה מתקדמת - מד לחות.

המכנה המשותף לכל המשתתפים במופע, כולל בעלי הדירה, היה שלאיש לא היתה פיסה של אינפורמציה מבוססת על הבנייה והתכנון של הבניין. טוב, זה משנות ה-30, הפטרתי לעצמי. אבל כשהצצתי מהחלון לשני בניינים שעוברים תמ"א 38 וראיתי את הפועל מערבב את הבטון ביד אחת ובשנייה מחזיק תוכנית מנייר, הבנתי: כמעט דבר לא השתנה.

"תעשיית הבנייה היא התעשייה האחרונה שהמהפכה הטכנולוגית עוד לא הגיעה אליה", מודה גיל גבע, יו"ר ומייסד קבוצת הנדל"ן תדהר. לדבריו, קבוצת תדהר השקיעה יותר מ-100 מיליון שקל בעשור האחרון בטכנולוגיות לבנייה, ועשרות מיליוני שקלים נוספים בהטמעת מערכות תכנון תלת־ממדי לפי טכנולוגיית מידול מידע בניין (BIM - Building Information Modeling).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

תדהר, כמו חברות ישראליות נוספות, מבקשת להצטרף בכך למהפכה הדיגיטלית שמקודמת באיטיות אך בעקביות בענף הבנייה העולמי (Construction–Tech) הכוללת גם מספר אקזיטים בולטים שנרשמו בענף בשנים האחרונות - וקושרות בין חברות טכנולוגיה לענף הבנייה המיושן.

גם חברות הבנייה עצמן החלו להשקיע בסטארט־אפים, אחרי שנים של הססנות. לפי חברת המחקר CB insights, ברבעון השלישי של 2020 (בצל משבר הקורונה) תאגידי בנייה בינלאומיים שברו שיאים בהשתתפות בהשקעות בטכנולוגיות רלוונטיות, ובעיקר בסטארט־אפים הממוקדים בפיתוח כלים לשיתוף פעולה וניהול פרויקטים.

ואולם למרות השקעות הענק, גם גבע מודה שהמהפכה עדיין בחיתוליה ושהמציאות של אתרי הבנייה עוד רחוקה מההדמיות הנוצצות: "הנדל"ן הוא עולם שמרני וכבד, ומערכות התכנון והבנייה של רוב החברות עדיין מתנהגות כמו לפני 20 שנה", הוא אומר.

לדבריו, "בכל עולמות הייצור - הפריון הכפיל את עצמו בשני העשורים האחרונים, ואילו בתעשיית הבנייה - הפריון ירד. כמעט כאילו התעשייה הלכה לאחור. הרי אין כיום רכב או חולצה שמיוצרים כמו שייצרו אותם לפני שלושה עשורים, מערכות התקשורת והפלאפון שאנחנו מדברים בו, על שלל יכולותיו, התקדמו פלאים - ורק הליך הבנייה נשאר אותו הדבר".

לטענת גבע, "לישראל יש הזדמנות ייחודית להפוך למעצמת קונסטרקשן־טק. יש פה שוק קטן עם קצב גידול אוכלוסייה גבוה והמון מוחות יצירתיים. ישראל בונה בווליום משמעותי מאוד, ומסיבה זו, קרנות ההון סיכון מגיעות לכאן ומחפשות להשקיע במיזמים טכנולוגיים בענף הבנייה. אני לא רואה את המהפכה מגיעה מסין ומארה"ב - אין להן טכנולוגיות בנייה הרבה יותר מתקדמות משלנו".

"זה מטורף"

גבע לא מרבה להתראיין ולחשוף נתונים על החברה שייסד ב–1993 והפכה לאחת המובילות בענף הבנייה, אך נדמה שהשקעה של עוד 10 מיליון שקל בחברות חדשנות שיאותרו בתהליך משותף עם SOSA (שפועלת גם מניו יורק ומלונדון ועוסקת בחדשנות וטכנולגיה והטמעתם באירגונים), גורם לו לצאת מאזור הנוחות שלו.

בשנה האחרונה הוקמה בתדהר חטיבת טכנולוגיה וחדשנות, בהובלת גיל צבר, לשעבר סמנכ"ל הטכנולוגיות ומערכות המידע של מיטב דש, ונאור כספי, שהטמיע טכנולוגיות באחד הגופים הביטחוניים של מדינת ישראל.

גיל צברצילום: ללא קרדיט

המטרה שלהם שאפתנית: להפחית ב-25% את עלויות הבנייה של החברה, בתוך עשור. "לפי מחקרים שנעשו בישראל ובעולם, ובהם גם במכון לחקר הבנייה בטכניון, ניתן לקצץ ביותר מ-50% בעלויות הבנייה", אומר גבע. "זה מטורף. המשמעות היא שאפשר לבנות את אותו המבנה - בחצי מחיר. ואנו מדברים על ענף שנראה שהמחירים בו עולים כל הזמן".

בתדהר משוכנעים כי היעד שנקבו בו ריאלי. "ב-2013 רכשנו קרקע ל-1,000 דירות בשכונת פסגות אפק בראש העין", אומר גבע. "שלוש שנים לאחר מכן מסרנו את הפרויקט - אחרי תהליכי תכנון, רישוי, ביצוע ומסירה. מדובר בפרויקט שמשכו המוערך היה כפול בזמן.

"מגה פרויקט אחר שהתעסקנו בו בשנים האחרונות, הוא קמפוס מיקרוסופט בהרצליה. הקרקע היתה שדה חיטה שרכשנו במאי 2016, ובפברואר 2020 החברה קיבלה מפתחות למבנה מהמתקדמים בארץ, אחרי תהליך שהתחלנו מאפס: מתכנון, דרך רישוי ובנייה וכלה במסירה".

ביקור באחד מאתרי הבנייה של תדהר - פרויקט ברוטשילד 10 בתל אביב שהופך ממבנה לשימור בן ארבע קומות למפלצת בת 42 קומות - מצליח להמחיש כיצד עשוי להתממש היעד השאפתני של החברה. השליטה בשלבי העבודה באתר הצפוף בלב העיר מותאמת במדויק למודל הממוחשב - כולל נתיבי ההליכה של העובדים מרגע כניסתם לאתר ועד ליציאתם - לפי תחום התמחותם ואחריותם; הגדרת שטחי התפעול; ואף איתור הזווית היעילה ביותר למיקום המנוף.

תהליך התכנון המבוסס על דאטה, החל כבר לפני יותר מעשור בשיתוף פעולה של תדהר עם פרופ' רפאל זקס מהמכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון. "אנחנו בונים את הבניין במודל, באופן וירטואלי, והמידע הנוגע לכל חור, פתח, צינור, עמוד - משולב במודל: העובי, המשקל, החיבורים, הזוויות, נקודות הכניסה והיציאה, וכמות החומר שנדרשת ביחס לקצב ההתקדמות הצפוי בכל יום. כך מתגלות כל התקלות ואי־ההתאמות", מסביר גבע. "זה אומר שאם יש טעות בתיאום בין צינורות המים לקורות הברזל, אנחנו מגלים אותה לפני הביצוע - ואז אנחנו בונים את הבניין פעם אחת, בלי טעויות.

פועלים מודדים חום בפתח אתר בנייה בתל אביב בתקופת הקורונהצילום: עופר וקנין

"הרי הרבה מהבזבוז מתרחש כשלא יודעים, שלא חשבו מספיק על הנקודה שבה צריכה להיות כניסה ויציאה של משאיות, ואז נוצרים מפגעים", מדגיש גבע. "התיאום בין המערכות השונות חוסך זמן וכסף, וזה בהכרח אומר שאנחנו מאלתרים פחות, שיש פחות טלאים ויותר מעקב בזמן אמת על כל חריגה שאנחנו יודעים שעלולה לייצר בעיות בהמשך".

גיל צבר, סמנכ"ל מערכות מידע בתדהר, שעד לפני מספר חודשים כף רגלו אפילו לא דרכה באתר בנייה, טוען כי ההשקעות שהקבוצה ביצעה, מאפשרות לה לבצע שינוי משמעותי בתהליכי העבודה.

כך למשל, השקיעה בבילדוטס (Buildots) - סטארט־אפ ישראלי שפיתח טכנולוגיה המסוגלת לנתח תמונות המתקבלות ממצלמות אופטיות המותקנות על קסדות שחובשים מנהלים באתרי בנייה, במטרה לעקוב אחר התקדמות פרויקטים ולהתריע על חריגות.

בילדוטס גייסה 15.7 מיליון דולר בסיד ובסבב הגיוס הראשון - אותו השלימה לפני מספר חודשים. פרט לתדהר, עם המשקיעים המובילים בה נמנים יזמים בולטים ובהם אביגדור וילנץ, וזיו אבירם, ממייסדי מובילאיי. "בילדוטס מייצרת לנו תמונת מצב עדכנית ויודעת לבדוק התאמה למודל BIM שלנו, מה שמייצר לטכנולוגיה הרבה יותר ערך", אומר צבר.

עדי שפרצילום: SOSA

לדבריו, "התיאום בין המערכות חוסך זמן וכסף, וזה בהכרח אומר שאנחנו מאלתרים פחות, שיש פחות טלאים ויותר מעקב על כל חריגה שאנחנו יודעים שעלולה לייצר בעיות בהמשך".

באחרונה השקיעה תדהר גם בסטארט־אפ WINT (שעוסק בטכנולוגיה של בינה מלאכותית שמתריעה מפני נזקי מים בבנייה), ובסטארט־אפ ורסטייל (Versatile) - שהשלים לאחרונה גיוס של 20 מיליון דולר. ורסטייל מייצרת חיישנים למנופים באתרי בנייה. החיישנים מתריעים מפני התנגשויות של מנופים, עומסי משקל ועוד.

לצד השקעה באוטומטיזציה ותיעוש בבנייה, מחפשת תדהר מיזמים טכנולוגיים הקשורים לבנייה ירוקה, חומרים מתקדמים, התייעלות אנרגטית, בטיחות בבנייה, ופיתוח סביבות מגורים חדשות וגמישות. כמו כן, מבקשת החברה להטמיע חדשנות בתוך הארגון ולייעל תקשורת פנים־ארגונית.

עזי שפר, מנכ"ל SOSA, מסביר: "אנחנו מנתחים את עולמות הקונסטרקשיין־טק והפרופרטי־טק, ככאלו שצפויים לייצר התפתחויות טכנולוגיות אדירות בשנים הקרובות. כמו כן, אנו עדים לעניין גובר והולך ולסבבי גיוסים מרשימים בחברות שפועלות בתחום. ריבוי שיתופי פעולה עסקיים בין תאגידים לסטארט־אפים מקומיים ובינלאומיים, יתרמו לתעשיית הטכנולוגיה, כמו גם למדינה ולמשק - שירוויחו מהטמעת הטכנולוגיות באחת התקופות המאתגרות ביותר שידעה הכלכלה והחברה".

30 חודשים לדירה

תדהר אינה היחידה שמזהה את הפוטנציאל של חברות הטכנולוגיה בענף הנדל"ן. חברת שיכון ובנייה מפעילה מעבדת חדשנות, והשקיעה מיליוני שקלים בשנים האחרונות בסטארט־אפים בתחום הבנייה. אסי טוכמאייר, מבעלי קנדה ישראל, הקים בשנה שעברה את Livestone - חברה שמשקיעה בטכנולוגיות בעולם הבנייה.

בנייה בבאר יעקב. "עדיין יש צוואר בקבוק - והוא הבנייה עצמה"צילום: עופר וקנין

מחקר שערכו קרן ההשקעות Innogy Innovation Hub, יחד עם ConTech (תוכנית החדשנות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בשיתוף עם משרד השיכון והבינוי, משרד הכלכלה ורשות החדשנות הממשלתית) הציג נתונים לפיהם ב-2018 הגיע היקף ההשקעות ברחבי העולם בפיתוח טכנולוגיה באתרי בנייה - ליותר מ-4 מיליארד דולר, לעומת 3.4 מיליארד דולר ב-2017 ו-2.8 מיליארד דולר ב-2016.

דו"ח מ-2015 של מוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית והמכון לחקר הבנייה בטכניון - שהוצג למשרדי האוצר והבינוי והשיכון, קובע כי הממשלה מטפלת במשבר הדיור באמצעות הקלות כספיות, הפשרת קרקעות וזירוז תהליכי תכנון ורישוי - אולם "לא די בכך".

לגרסת מחברי הדו"ח, "עדיין ישנו צוואר בקבוק במורד הדרך, והוא הבנייה עצמה, שאורכת בממוצע מעל 30 חודשים לדירה". מחברי הדו"ח הצביעו על מספר עקרונות שחייבים להנחות את המדיניות הלאומית להוזלת עלויות הדיור: תיעוש ומיכון כאמצעי להגדלת הפיריון בענף הבנייה; העברת מלאכות מהאתר אל המפעל; ואימוץ מזורז של טכנולוגיית מידול מידע בניין - BIM.

כששואלים את גבע אם תדהר צפויה להפוך לחצי־קרן השקעות שיוצאת מעבר לגבולות השוק המקומי, הוא עונה: "אין לנו כוונה לבנות מחוץ לישראל, אבל אני בקשר עם חברות בנייה וטכנולוגיה בארה"ב, וייטנאם וסין - והשקעות הטכנולוגיות שלנו בהחלט מכוונות לצאת החוצה".

האם יש בכך אפשרות לשנות את מבנה הבעלות המבוזר יחסית בחברות הבנייה?

"הנדל"ן הוא עולם לוקאלי ומבוזר יחסית, ואין הרבה עסקים אופרטיביים בקנה מידה גלובלי", אומר גבע. "אבל ככל שתהיה יותר דיגיטציה, יוכלו יותר חברות להתפשט בעולם. זאת מהפכה, ארוכה אמנם - אבל היא נמצאת לפנינו והקורונה רק האיצה אותה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker