דו"ח OECD: העיריות מעדיפות עשירים - והמדינה שולחת את העניים לרשויות החלשות

דו"ח הארגון בתחום הנדל"ן מבקר את מדיניות המיסוי שמעודדת את העיריות להעדיף נדל"ן מסחרי ודירות גדולות ויקרות - וגורמת להעמקת הפערים החברתיים

הדר חורש
הדר חורש
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דיור ציבורי באור עקיבא
דיור ציבורי באור עקיבאצילום: אייל טואג
הדר חורש
הדר חורש

OECD קורא לישראל לבצע רפורמה במסים העירוניים ולקדם את שוויון ההזדמנויות באמצעות רפורמה בתכנון המגורים, רפורמה בתשלומי הארנונה וקידום תוכניות לדיור בר השגה.

על פי הדו"ח, המדינה יכולה לעודד קבוצות מוחלשות באוכלוסייה על ידי קידום דיור בר השגה בסמוך למרכזי תעסוקה. דיור בר השגה חיוני לקידום שוויון הזדמנויות, מוביליות חברתית וכוללנות (inclusion) . הדו"ח קובע כי זה נכון במיוחד לגבי ישראל, המתמודדת עם מחסור בדיור וגידול מהיר באוכלוסייה, שגרמו כבר לעלייה ריאלית של 70% במחירי הדירות ב-2016-2007. מאז התייצבו המחירים, אולם הם נותרו גבוהים בהשוואה בינלאומית.

המחקר מגלה שתגובת ישראל למחסור בדיור חלשה יותר מיתר מדינות OECD. עוד עולה כי המחסור בדיור פוגע בשכבות החלשות - שני שלישים משוכרי הדירות משתייכים לעשירונים התחתונים, ושכר הדירה נוגס ב-61% מהכנסתם הממוצעת.

כלכלני OECD מציינים כי מחירי הדירות הגבוהים האיצו את חוסר השוויון ואת הפערים בין התושבים באזורים שונים של המדינה. משפחות שאינן יכולות להרשות לעצמן לגור במרכז עוברות לאזורים שבהם המחירים נמוכים, אולם גם ההזדמנויות הכלכליות מצומצמות יותר. הם ממליצים על חלוקת משאבי הקרקע באופן שישפר את חלוקת העושר.

אחת הדרכים להתמודדות עם המחירים הגבוהים הוא שוק שכירות מתפקד. ב-2017 התקבל החוק לשכר דירה הוגן, אולם מחירי השכירות המשיכו לעלות. אחת הדרכים למנוע עלייה חריגה בשכר הדירה היא איסוף ופרסום רשמי של נתוני שכר הדירה הממוצע, ובכך להפוך את השוק לשקוף יותר. אמצעי אחר הוא סיוע בשכר דירה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
מתחם גינדי
מתחם גינדי צילום: דודו בכר

הרשויות המקומיות מעדיפות נדל"ן מסחרי

למרות הצורך הדחוף בהגדלת היצע הדיור, הרשויות המקומיות בישראל אינן מקנות עדיפות לבנייה למגורים. הסיבה לכך היא המיסוי העירוני שמקנה עדיפות לבנייה מסחרית.

המיסוי על בנייה מסחרית יכול להגיע עד פי 11 מהארנונה למגורים. שיעור הארנונה למגורים בישראל נקבע על פי גודל השטח הבנוי, גיל הנכס והשימוש בו, בניגוד למדינות רבות ב-OECD, שבהן המסים העירוניים מבוססים על שווי הנכס.

המסים הגבוהים על נדל"ן מסחרי מעודדים את הרשויות לפתח יותר אזורי תעסוקה ופחות שכונות מגורים. כתוצאה מכך, היצע השטחים לתעסוקה ומסחר עולה על ההיצע, ובמקרים רבים השטחים נותרים ריקים.

בנוסף, העיריות מעודדות בניית דירות גדולות ויקרות יותר. בכך, הן נותנות עדיפות למגורים לעשירים על פני מגורים לעניים ולקשישים, שהם צרכנים גדולים יותר של השירותים העירוניים, ורבים מהם נהנים מהנחות במסים העירוניים. כתוצאה מכך ירד חלקן של דירות קטנות בנות שלושה חדרים ל-10%, לעומת שליש מסך הדירות בשנות ה-80'.

כלכלני OECD מותחים ביקורת על שיטת הסכמי הגג, שבמסגרתם משלמת המדינה כסף לרשויות מקומיות שיסכימו לפיתוח מתחמי מגורים. הכלכלנים אומרים שההסכמים מספקים מימון רק לשלבי הבנייה הראשונים, אבל לא מכסים את הוצאות החינוך לתושבים החדשים ויתר השירותים הציבוריים הנדרשים, ואינם מופנים לעומס הנוסף שיוטל על רשויות מקומיות עניות.

מהד"וח עולה כי מרבית הסכמי הגג נחתמו עם רשויות עניות שכבר כעת סובלות מקשיי תקציב. בשליש מהרשויות המקומיות עמן נחתמו הסכמי הגג, האוכלוסייה צפויה להכפיל את עצמה - מצב שייצור עומס תקציבי כבד על הרשויות, ללא עזרה ממשלתית מובטחת.

ההתמודדות עם הבעיה תדרוש העלאת תשלומי הארנונה או תכנון תקציבי אחר. OECD קורא לרפורמה במס העירוני שתקטין את הפער בין הארנונה המסחרית לארנונה למגורים, ולבסס את הארנונה על ערך הנכס. הפערים גורמים בין היתר גם לפערי הכנסות בין הרשויות המקומיות ולעיוות בהקצאת קרקע בין מגורים לעסקים.

הגדלת היעילות והגמישות של התכנון מצריכה שיפור גם בעיריות. הכלכלנים ממליצים על תמריצים לעיריות לפתח שכונות מגורים ושיפור כוח האדם ומערכות המחשוב העירוני במטרה לשפר את מחלקות התכנון. הכלכלנים ממליצים להעביר בעתיד יותר סמכויות לוועדות התכנון המקומיות במגמה להגמיש ולייעל את הליכי התכנון.

התור לדיור ציבורי התארך ב-50%

מהדו"ח עולה כי התור לדיור הציבורי התארך ב-50% מאז 2017 והגיע ל-4,000 משפחות, כתוצאה ממדיניות הממשלה. מלאי הדירות הוקטן עקב מכירות דירות שהיו מיועדות לדיור הציבורי לדיירים במחירים מוזלים - ב-2018 נמכרו 1,500 דירות לדייריהם בהנחה של 60%.

הכלכלנים מציינים שהדירות המיועדות לדיור הציבור מרוכזות באזורי עוני, ועל פי מחקר שנערך בארה"ב יש בכך כדי להנציח את הבעיה, שכן גם הילדים הנולדים בסביבה זו סובלים בחייהם הבוגרים מהכנסה נמוכה מהממוצע - וכך מועבר העוני לדור הבא.

כלכלני OECD מציעים לממשלה לבחון לעתים תכופות את זכאות הדיירים בדיור הציבורי במטרה לבדוק את זכאותם ובכך לצמצם את העומס - במקום לחדש את הזכאות אוטומטית תוך שנה. כמו כן הם ממליצים על פעילות תומכת לקידום אוכלוסיות חלשות והוצאתם מאזורי מצוקה לאזורים שבהם קיימות אפשרויות תעסוקה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker