רשות מקרקעי ישראל מציגה: האלגוריתם שיחליף את השמאים

אף שהמנגנון מבקש להוציא שומות אוטומטיות וממוחשבות רק במקומות שבהם ניתנת הקרקע לפי סכום אפס, השמאים בפאניקה - וממהרים להילחם על מקומם

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נדל"ן חו"ל
צילום: Shutterstock
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

המדינה מקדמת יוזמה שתחליף את עבודת השמאים במערכת ממוחשבת. זו תקבע את שווי הקרקעות המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הצעת המחליטים של מועצת מקרקעי ישראל תעלה היום (ג') לדיון והצבעה. 

בדברי ההסבר נכתב: "שומות פרטניות וכלליות שנקבעות באופן בלעדי על ידי שמאים, גורמות לעיכובים בתהליך עריכת העסקה וכתוצאה מכך בפעילות המשקית כולה".

כדי לקצר את הזמנים ולמנוע עיכובים, במיוחד באזורים בקרבת קווי עימות בפריפריה, שבהם יש פטור מחיוב ערך הקרקע לפי מנגנונים סדורים, מציעים ברמ"י לקדם מנגנון ממוחשב שיקצר את תהליך העסקה. בשלב ראשון והחל מ-2022 תהיה רמ"י ערוכה להפעיל מנגנון הקצאות אוטמטי במקומות שבהם ידוע שהקרקע מוקצית ללא חיוב, וכך לא תידרש המתנה לשומה פרטנית. בהמשך מציעים ברמ"י לקדם אפשרות שתרחיב את המנגנון ותתן מענה לצרכים שמאיים נוספים שיקלו על עסקות.

חיים מסילתי
חיים מסילתיצילום: עופר וקנין

"הצעה זו עולה בקנה אחד עם הפעולות של הרשות לצורך ייעול תהליכי העבודה ושיפור השירות לאזרח", נכתב בדברי ההסבר. מנגד, סבור חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי ההחלטה לעבוד שלא על בסיס שומות פרטניות המתייחסת לפי שעה רק למקומות שבהם הקרקע מוקצית בסכום אפס, הגיונית אולי בטווח המיידי של חיסכון בעלויות, אך לא יכולה להחליף את השומה הפרטנית. 

במכתב ששלח בשם לשכת שמאי המקרקעין הבוקר לליצמן נכתב: "הלשכה מברכת על כל החלטה שמטרתה ייעול ופישוט תהליכים, אולם גם השיקול המינהלתי גובר - הרי שיכול להיגרם נזק אדיר כתוצאה מרישום שגוי של ערכי קרקע בספרי המדינה, רישום שמקבלי החלטות מתבססים עליו, ולכן יש חשיבות לדיוק ולהצגת ערכי קרקע אמיתיים, גם במקומות בהם משווקת הקרקע לפי סכום אפס".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי מסילתי, "במקרים נקודתיים בהם הקרקע מוקצית בסכום אפס ואין למדינה הכנסה, אך יש לה עלויות לאנשי מקצוע, מה גם שהליך הוצאת השומה אורך זמן, השומה נערכת ומשמשת רק לצורכי רישום שווי הנכס בספרים. הוויתור על הרישום יכול להביא לנזק מצטבר של רישום קלוקל שכרגע אינו נראה על פני השטח".

אוהד דנוס
אוהד דנוסצילום: דודו בכר

הפתרון בעיני מסילתי הוא "הגדלת כמות השמאיים הפרטיים במאגר השמאים הממשלתי, באופן שייתן מענה במהירות ובדיוק המבוקשים. במשרד הבינוי והשיכון מבינים, שגם אלגוריתם ככל ויומצא, לא יכול להוות תחליף  הולם לשומות הפרטניות. במקומות מסוימים המדינה מבינה את פוטנציאל הנזק שעלול להיגרם אם יחושב שווי קרקע על בסיס אלגוריתם בלבד. לא קיים כל היגיון לנהוג באופן דומה במקומות שבהם מוקצית הקרקע בתשלום, שכן גם שם השיקולים המינהלתיים יצביעו על כדאיות מובהקת בעריכת שומות פרטניות תוך קיום החובה הציבורית של גביית מס אמת. המסקנה הסופית, לאחר שנים של שימוש בטבלאות, היא שאי אפשר להחליף את עבודתו המקצועית של השמאי במערכת ממוחשבת", הוא אומר.

אוהד דנוס, נשיא לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, סבור שיש לפעול לנטרל את היוזמה בכל שלביה, ורואה בהתנהלות של רמ"י כזו שמעכבת את תהליכי הבנייה והקצאת הקרקע בישראל, ולא בעבודת השמאים. לדבריו, "הניסיון הנואל להחליף את שמאי המקרקעין בטבלאות מוכתבות מראש צריך להדליק נורה בצבע בורדו בוהק אצל ראשי מערכת אכיפת החוק בישראל. אנו בתחילתו של מדרון חלקלק שסופו מסירת קרקעות מדינה למקורבים בהנחות מפליגות ותוך שוד הקופה הציבורית. כרגע מבקשים להחיל את הטבלאות רק על עסקות בהן 'אין חיוב' (הקצאת קרקע בפריפריה לדוגמה). ואולם, ברור שכל המהלך המתוחכם הזה נערך על מנת שניתן יהיה ל'פנק' מקורבים בהמשך. החוק קובע שרק השמאי הממשלתי רשאי לערוך הערכות שווי לקרקעות מדינה. מה שקורה כאן זה ניסיון לשוד בחסות הקורונה והכאוס שהביאה עימה"

שמאי מקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות מקרקעין סבור כי "מדובר בפופוליזם. היוזמה היא על סף בדיחה עצובה ונובעת מחוסר הבנה מינימלי של עבודת השמאי. שמאי מקרקעין משכלל אינסוף פרמטרים כמותיים, ולא פחות חשוב - שכל ישר וניסיון מצטבר הכולל תמהיל אינסופי של מרכיבים משפטיים, תכנוניים, סביבתיים, רישויים ועוד. לשם המחשה, לעתים בשני מגרשים צמודים השונות בהערכת השווי יכולה להגיע אף לעשרות אחוזים מפאת נוף, כיווני אוויר, תשתיות שעוברות במגרש (קו מתח גבוה, צינור מים), נגישות לפרויקט וכיוצ"ב. המהלך לא רק שלא יזרז שיווק קרקעות, אלא עלול להביא לפגיעה בכדאיות הקמת פרויקטים, ברווחיות ואף לקריסת פרויקטים מפאת תמחור מחשובי/אוטומטי שגוי".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker