חוות דעת של מנדלבליט תחסוך עד מאות אלפי שקלים ליזמי נדל"ן

במקום שבו נדרש יזם בתשלום כופר חניה לרשות המקומית, התשלום יקוזז מחישוב היטל ההשבחה ■ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "ליזם יהיו שולי רווח גבוהים יותר"

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
חניון מאולתר סמוך לאתר בנייה בתל אביב
חניון מאולתר סמוך לאתר בנייה בתל אביבצילום: אייל טואג

בשורה ליזמים: חוות דעת שפירסם אתמול (ראשון) היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, קובעת כי במקום שבו נדרש יזם בתשלום כופר חניה (קרן חניה) לרשות המקומית - בשל היעדר אפשרות להוסיף חניה במגרש המיועד לבנייה חדשה או לתוספת בנייה - תשלום זה ישוקלל בחישוב שווי הקרקע ויקוזז מחישוב היטל ההשבחה. מדובר בבשורה דרמטית שתחסוך מאות אלפי שקלים ליזמי הנדל"ן, ועל פי מומחים בענף, תכריע עשרות רבות של ערכאות משפטיות פתוחות בעניין זה, שמסתכמות בעשרות מיליוני שקלים לפחות. 

תשלום כופר חניה הוא תשלום שנדרש על ידי הרשות המקומית, במצב שבו ליזם או מבקש היתר שבונה בניין חדש או מוסיף יחידות דיור במגרש, אין את האפשרות הפיזית או התכנונית להוסיף פתרונות חניה לדיירים במגרש זה. תשלום זה הוא פתרון חליפי לתוספת החניות במקום, והוא משמש לרוב לשם הקמת חניון ציבורי בסביבת הנכס. בשנים האחרונות, עם מגמת הצמצום של תקני החניה בערים השונות, לשם עידוד התושבים לעזיבת הרכב הפרטי ולמעבר לתחבורה ציבורית - חל ריבוי משמעותי בדרישת הרשויות לתשלום זה. 

היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנלבליטצילום: עופר וקנין

עד כה, הוצאה זו ששילמו היזמים, שהגיעה אף למאות אלפי שקלים לפרויקט, לא נלקחה בחשבון בחישוב עלויות הקרקע, ומשכך, לא קוזזה מחישוב היטל ההשבחה שלו נדרש היזם עם מימוש התוכנית. עתה, ברקע עשרות מחלוקות שמאיות ומשפטיות סביב הסוגייה, הכריע מנדלבליט כאמור על הצורך לשקלל עלויות אלו שסופג היזם בתחשיב שווי הקרקע - וכן בתחשיב שווי היטל ההשבחה.

לדברי מנדלבליט, "התשלום לקרן החניה משפיע ישירות על הערכת השמאי את שווי הנכס, וכי חובת התקנת מקומות חניה – ובכלל זה האפשרות לתשלום לקרן החניה, בהתאם להוראות התקנות או התוכנית החלה – מהווה חלק בלתי נפרד מהתכונות התכנוניות הגלומות בתוכנית המשביחה החלה על המקרקעין, מאחר שהיא מוטלת לפתחו של כל קונה רלוונטי בדרך למימוש ההשבחה, וככזו היא בהכרח משפיעה על שווי הקרקע במצב החדש, וממילא על היקף ההשבחה וההיטל.

דני טרשנסקי

"יש לראות בחובת התקנת מקומות חניה על כל מרכיביה וחלופותיה כהוצאה הכרחית שעומדת בדרכו של כל קונה שיבקש לרכוש את הקרקע הנדונה ולממש בה את התוכנית המשביחה המשפיעה. לכן, חובה זו משפיעה בהכרח על השווי האובייקטיבי של המקרקעין בשוק החופשי, ומכאן שיש להביא בחשבון את התשלום שהוצא לשם מימוש החובה במסגרת חישוב שווי ההשבחה".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בסיכום דבריו הוסיף מנדלבליט: "תשלום עבור קרן חניה הוא אחד ממרכיבי העלויות שכל יזם מביא בחשבון כשהוא שוקל אם לרכוש מקרקעין מסוימים, בדיוק כפי שהוא לוקח בחשבון את יתר העלויות הנדרשות לצורך מימוש הזכויות במגרש. על-כן, כשהשמאי מעריך את שווי השוק של המגרש עליו לתת ביטוי למכלול שיקוליו של היזם הסביר, ולהתייחס לכלל העלויות שהיזם רואה לנגד עיניו, לרבות תשלומים לקרן חניה". 

"בא לעשות צדק"

חיים מסילתיצילום: עופר וקנין

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, מסר בתגובה לחוות הדעת: "עשרות מקרים של כופר חניה ממתינים להכרעת בית המשפט העליון ומסתכמים בלפחות עשרות מיליוני שקלים, אם לא יותר, שלא קוזזו על ידי הרשויות והועמסו במלואם על האזרחים.

"היועץ המשפטי לממשלה הצטרף כצד להליך משפטי מתנהל והביע את דעתו על עניין דרך הפחתת המטלות הציבוריות. מדובר למשל בהפחתת כופר חניה, משווי המקרקעין במצב החדש וקביעת שווי המקרקעין בניכוי המטלות או 'הגיבנת' לצורכי חישוב היטל ההשבחה. בכך מונע היועץ המשפטי את קביעת שווי המקרקעין המופרז לצורכי מיסוי. הדבר בא לעשות צדק עם הנישומים אשר עד היום הרשויות לא קיזזו מטלות אלו וגרמו לתשלום מס מופרז, שלא הביא בחשבון את 'הגיבנת' התכנונית שהטילו הרשויות על המקרקעין".

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, מסר: "מדובר בחוות דעת השופכת אור על אחת הסוגיות המהותיות בחישוב ההשבחה הנובעת בנכס בגין מימוש זכויות בו. תשלום לקרן חניה, הנה חלק מההליכים הכלכליים המשפיעים על שווי נכס ועל התחשיב השמאי המוביל אליו. אשר על כן אין להתעלם ממנו ויש להביאו בחשבון בחישוב ההשבחה בנכס, ממנה נגזר היטל ההשבחה".

"הפחתת מלוא הסכום ששולם בגין קרן חניה מההשבחה, תשקף נאמנה את עליית שווי המקרקעין ותביא לגביית מס המתבססת על מלוא העובדות הרלוונטיות. המהלך יסיר את הסיכון אותו גילמו יזמים בפרוייקטים וסביר כי לפחות בחלק מהמקרים יביא הדבר להגדלת הרווח. בתל אביב וגוש דן מדובר בהוזלה של מאות אלפי שקלים. זה משאיר ליזם שולי רווח גבוהים יותר, שיאפשרו לו במקרים הרלונטיים להתגמש במחיר".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker