העליון תמך במארגני קבוצות הרכישה – והמדינה משכה את הערעור

בית המשפט לא קיבל את עמדת רשות המסים שלפיה יש להטיל מס רכישה גם על חברי קבוצות הרכישה וגם על המארגנים ■ "המדינה רוצה מס קנייה פעמיים"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אתר בנייה בראש העין
אתר בנייה בראש העיןצילום: אייל טואג

בעקבות דיון שהתקיים בשבוע שעבר בבית המשפט העליון, החליטה המדינה למשוך את הערעור שהגישה בנושא חיובי מס עבור מארגני קבוצות רוכשי מקרקעין. בכך מגיעה לסופה סאגה משפטית בנושא חיובי מס על אופציות לרכישת קרקע. מעתה החיובים לא יוטלו על המארגן, אלא רק על חברי הקבוצה שרכשו את הקרקע. המארגן ישלם מס רק על הסכום שיקבל בגין תיווך העסקה.

זו החלטה משמעותית שתשפיע על שוק הנדל"ן. במקרים רבים, מארגן מתקשר עם בעל מקרקעין, חותם עמו על הסכם למכירת אופציות על הקרקע ואז סוחר באופציות מול רוכשים פוטנציאלים, שמתקשרים יחד למימוש האופציה.

במספר דיונים בבתי משפט מחוזיים קבעו ועדות הערר בחיפה ובתל אביב שרכישת אופציה לרכישת קרקע איננה עסקת מקרקעין שמחייבת במס רכישה. שופטי המחוזי סברו במקרים שונים כי יש להפריד בין העסקה שנחתמת בין רוכשי הקרקע והמארגנים לבין רוכשי הקרקע ובעל המקרקעין. המארגנים טענו שרק הרוכשים הם מי שמיממשו את האופציה, ולכן יש למסות אותם רק על מרכיב הקרקע.

עו"ד הדר טל
עו"ד הדר טלצילום: אייל פרידמן

מנגד, לתפישת רשות המסים החברות המארגנות רכשו את הזכות על הקרקע מבעליה ולאחר מכן מכרו אותה לקבוצת הרוכשים. לכן ברשות ביקשו עד היום להטיל מס רכישה, הן על חברי הקבוצה והן על המארגנים, בטענה שמתרחשות שתי עסקות רכישה שמחויבות במס בשווי של כ-5% מעלות הקרקע.

ב-11 באוגוסט דחה בית המשפט העליון את עמדת המדינה והמליץ למנהל מיסוי מקרקעין למשוך את הערר. טענת רשויות מיסוי מקרקעין בבית המשפט העליון היתה כי שלב הסיחור באופציה הוא למעשה השלב שבו המארגן נוהג כמי שרכש את הקרקע, ולכן הן דרשו לערער על כל ההחלטות שהתקבלו בנושא.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השופט עופר גרוסקופף אמר בדיון: "האופציה היא כלי שקיבלו למסחר זכויות במקרקעין. השוק קיבל את המכשיר ומשתמשים בו על מנת לגבות את התמורה. המעורבות של המארגן היא לא קבלה נוספת של הקרקע. אתם אולי רוצים לראות את זה ככה – אבל אין סיבה. השירות שלהם הוא על הפריסה של הקרקע, לא על השווי, ורק על זה הם מרוויחים. אתם רוצים מס קנייה פעמיים".

רשויות המיסוי ופרקליטות המדינה החליטו בהתאם למשוך את ערעורם. במכתב לבית המשפט כתבו: "המערערים קשובים להערות בית המשפט ולכן לא יטריחו את בית המשפט בכתיבת פסק דין שתוצאתו – כך לפי התרשמותם מהדיון – ידועה". למרות זאת ציינו כי החלטת בית המשפט העליון תוביל לאובדן כסף שהיה נכנס לקופה הציבורית ומניפולציות מצד יזמים.

עו"ד עופר אלבוים
עו"ד עופר אלבויםצילום: רז אברהם

עו"ד הדר טל ממשרד ש. פרידמן, שייצג את מיראז', אחת ממארגנות קבוצות הרכישה, מסביר: "בית המשפט העליון קיבל את עמדתן של ועדות הערר המחוזיות שדחו מכל וכל את ניסיונה של רשות המסים לחייב מארגני קבוצות רוכשים במס רכישה על קרקע שכלל לא קנו, רק בשל פעולות הארגון שנקטו לצורך רכישתה. השופטים הדגישו כי הניתוח היסודי שנערך בפסקי הדין של ועדות הערר מקובל עליהם, וציינו את הפתעתם מהחלטתה של רשות המסים לערער עליהם.

"נראה כי השופטים לא הצליחו להבין מרשות המסים איזה בסיס היא רואה להשתת מס. הם גם הביעו ביקורת חריפה על ניסיונה של רשות המסים לשים עצמה מעל המחוקק ו'להטיל' מס על נישומים, שלא רק שאין לו כל בסיס בחוק, אלא שהמחוקק נתן לגביו פטור מפורש. השופטים הבהירו לרשות המסים כי בכוונתם לדחות את הערעורים, והמליצו בחום על משיכתם. גם לאחר מכן נדרשו לרשות המסים שבוע ימים ושורה של הצטדקויות לא משכנעות להחליט על כך".

לפי עורכי הדין עופר אלבוים ודותן עינב ממשרד שקל ושות, שייצגו בערעור לעליון את חברת ק. אלמוג יזמות, המשמעות של ההחלטה הרת גורל: "עמדת רשויות מיסוי מקרקעין הביאה לחוסר ודאות בשוק האופציות במקרקעין וקבלתה היתה מביאה ליצירת חסמים ולסיכול עסקות. אימוץ פסיקתן של ועדות הערר על ידי העליון שולח מסר ברור כי השימוש באופציות ייחודיות לארגון קבוצות רוכשים לגיטימי, נכון וראוי".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker