עוד לפני הקורונה: עלייה בשיעור המשקיעים שמכרו דירות בהפסד - וכמה שילמו הזוגות הצעירים?

מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי במכירות המשקיעים לרבעון הראשון של 2020 חלה ירידה של 21% בשבח (רווח ההון) הממוצע בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה ■ שיעור הדירות שנמכרו עם הפסד הון ריאלי הוא 8.8%

הדר חורש
הדר חורש
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פנורמה של תל אביב, 2019
תל אביב, 2019צילום: אייל טואג
הדר חורש
הדר חורש

רווחי ההון של משקיעים בדירות נמצאים במגמת ירידה, כך עולה מסקירה שפירסמה היום (רביעי) הכלכלנית הראשית של משרד האוצר, שירה גרינברג. הסקירה מעודכנת לרבעון הראשון של השנה (שהסתיים במארס), ואינה כוללת את תקופת הקורונה, שבה היתה ירידה בהיקף הפעילות ושחיקת מחירים בענף.

המשקיעים שולטים

מדיניות האוצר בשנים האחרונות נועדה להקטין את הפעילות של המשקיעים בשוק הדיור באמצעות הכבדת מס הרכישה ששילמו והקטנת כדאיות ההשקעה. המדיניות הביאה לירידה של 25 אלף דירות שנמצאות בידי המשקיעים. על פי הסקירה, התחדשה העלייה בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד הון ריאלי ברבעון הראשון של השנה, לאחר התייצבות במחצית השנייה של 2019. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה, עם שיעורים גבוהים יחסית של מכירות בהפסד, לעומת שיעור נמוך מאוד באזור תל אביב.

אחרי ההתייצבות

נתוני הכלכלנית מבוססים על דיווחים לצורך מס שבח בשיעור של 25% שהמשקיעים צריכים לשלם בעת מכירת הדירה. הדיווחים האלה אינם משקפים את מלוא התמונה על כדאיות עסקות ההשקעה, שכן אינם כוללים את הרווחים שמפיקים המשקיעים מהשכרת הדירות, אלא רק את ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הדירה.  

משקיעים פחות

ברבעון הראשון של השנה נמכרו על ידי המשקיעים 5,200 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לרבעון המקביל ה-2019. הירידה מתונה מעט מהשיעור שנרשם בסך העסקות בדירות יד שנייה (ירידה של 7%). בהשוואה לרבעון הקודם, נרשמה עלייה משמעותית של 15% במכירות המשקיעים, לעומת עלייה מתונה של 2% בסך העסקות בדירות יד-שנייה.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי חל גידול במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 בשלושה אזורים - המרכז, טבריה ונצרת. בטבריה ונצרת אף מדובר בעלייה חדה, של 16% ו-43%, בהתאמה. ביתר האזורים נרשמה ירידה במכירות, כאשר באזור תל אביב שיעור הירידה הינו הגבוה ביותר - מינוס 18%.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ברבעון הראשון השנה (שומות סופיות בלבד) הסתכם ב-392 אלף שקל, שנצברו בממוצע על פני 23 שנה. בניתוח מכירות המשקיעים בשנה האחרונה ניכרת ירידה בשבח (רווח ההון) הממוצע - בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ירד השבח הממוצע בשיעור חד של 21%.  ירידות חדות בשבח חלו כמעט בכל האזורים, למעט אזור ירושלים, ששמר על יציבות.

במקביל לירידה בשבח הריאלי בדירות שנמכרות על ידי משקיעים נמצא כי ברבעון הראשון התחדשה העלייה בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד הון ריאלי. כך, לאחר שבשני הרבעונים הראשונים של 2019 חלה עלייה בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד הון ריאלי, במחצית השנייה של השנה חלה התייצבות בשיעור זה - שהסתכם ב-7.4% מסך הדירות שמכרו המשקיעים. ברבעון הראשון של 2020 עלה השיעור ל-8.8%.

נתונים ראשוניים לרבעון השני מצביעים על עלייה משמעותית נוספת בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה עם שיעור גבוה יחסית של דירות שנמכרות בהפסד - בין 10% באזורים של חדרה וטבריה ל-15% באזור באר שבע. מנגד, באזור תל אביב מסתכם שיעור הדירות שנמכרות בהפסד ב-2.4% מסך העסקות, בדומה לשיעור ברבעון המקביל אשתקד.

ניתוח מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס מלמדת כי כמחצית ממי שהחזיקו בדירה עד שלוש שנים מכרו אותה בהפסד ריאלי (או לכל היותר ללא רווח הון). למחצית מהמשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון השנה, לאחר שרכשו את דירתם ברבעון השני של 2017 או מאוחר יותר, לא צמח רווח הון ממכירת הדירה. שיעור גבוה יחסית (24%) של מכירות בהפסד נמצא גם בקרב מי שהחזיקו בדירה 6-3 שנים. בקרב מי שהחזיקו בדירה 9-6 שנים כבר יורד שיעור זה ל-10% בלבד. השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד נרשם בקרב מי שרכשו את דירתם ב-2007-2005.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker