איך לבחור יזם ועקרונות התקשרות עם יזמים: היום שאחרי תמ"א 38

הרשות להתחדשות עירונית מפרסמת הסכם מדף חדש להתקשרות בין דיירים ליזמים בפרויקטי חיזוק ועיבוי מבנים, שצפויים לשמש את הדיירים גם אחרי פקיעת תוקפה של תמ"א 38 ■ בנוסף יתפרסמו קריטריונים לבחירת יזם לפרויקטי התחדשות עירונית

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בניין בעת שיפוץ במסגרת תמ"א 38
בניין בעת שיפוץ במסגרת תמ"א 38צילום: אוליבייה פיטוסי

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסמה היום (ב') הסכם מדף חדש לפרויקטי חיזוק ועיבוי, שכיום מתבצעים דרך תמ"א 38. זו תפוג באוקטובר 2022.

למרות מועד סיומה המתקרב, ניכר כי ברשות להתחדשות עירונית נערכים למתכונת החדשה שבה פרויקטים של חיזוק ועיבוי ימשיכו להתקיים, תחת הוראות חדשות שבהן דנים במשרד האוצר במסגרת חוק ההסדרים. העקרונות המקודמים שנידונו גם במועצה הארצית לתכנון ובנייה מציעים כי ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות יוכלו לאשר תוכניות התחדשות לבנייני מגורים בודדים, תוך הגדלת זכויות הבנייה ל-350% מהמצב המאושר. בנוסף יורשו הוועדות להוסיף שימושי מסחר ותעסוקה ולקבוע שטחי ציבור בהיקף של 15% משטחי הבנייה.

לתפישת הרשות להתחדשות עירונית הוצאתו של המסמך חיונית בעת הנוכחית, כדי להשפיע על המנגנון שיחליף את תמ"א 38. כמו כן, דווקא בימים אלו שבהם דיירים ממהרים לקדם פרויקטים בגין החשש מלוחות הזמנים המתקצרים ועיכובים הנגרמים בגין הקורונה, עולה חשיבותו של המסמך, שמטרתו לייצר מודל להתקשרות נורמטיבית המשמרת את זכויות הדיירים. 

ההסכם, שהוכן בסיוע משרד עורכי הדין הרטבי-הורנשטיין-בסון ושות', אמור לשמש כדוגמה להתקשרויות בין דיירים ויזמים בפרויקטי חיזוק ועיבוי בלבד. ההסכם איננו מחייב או מהווה תחליף לייעוץ משפטי, והוא מתפרסם כמסמך פתוח עם דגשים והערות השוליים של עורכי הדין שסייעו בכתיבת המסמך, ושל הסמנכ"לית והיועצת המשפטית לרשות. 

ההסכם מחייב יזמים לא לתת לאף דייר שדרוג לדירה בלי יידוע של כלל הדיירים. בסעיף הנוגע לשכר הטרחה של עורכי הדין, נדרש היזם להבטיח כי למרות שהוא משלם את שכרו של עורך הדין, עליו להבטיח שהוא פועל  בתום ושומר על האינטרסים של הדיירים. באשר לערבות הבדק מציע המסמך לדרוש ערבות כוללת לכלל הדיירים שתהיה אפשרות לממשה גם בגין ליקויים ברכוש המשותף. כמו כן המסמך מבקש מהצדדים להגדיר מה קורה במצב בהן הרשות המקומית מפחיתה את התמורות הניתנות, וכן מציע לקבוצות הרכישה בפרויקטי התחדשות, להבטיח את האיתנות הפיננסית של כל אחד מחברי הקבוצה, ולקבוע הסדרים מותאמים בשל הסיכונים הכרוכים בהתקשרות זו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

במקביל יפורסם נוסח למכרז לבחירת יזם לעסקת פינוי-בינוי שאמור לסייע לדיירים להבטיח יזם המתאים לפרויקט ולדרישותיו ועומד בתקינה הנדרשת. כך למשל ממליץ המסמך לדרוש מהיזם דו"ח דירוג אשראי ואישור רואה חשבון בדבר היקף המחזור הכספי; להבטיח חשבון בנק סגור לפרויקט; לחייב את היזם לממן הובלות לדיירים ואת אריזת הרכוש עבור קשישים ובעלי מוגבליות; ועוד.

חיים אביטן
חיים אביטןצילום: אייל טואג

כמו כן, היזם נדרש להציע מנגנון דיווח שוטף לבעלי הדירות, לממן קרן תחזוקה לרכוש המשותף עבור דיירים חוזרים וכן לממן את ההוצאות הנוגעות לרישום הבית המשותף ולהליכים משפטיים כנגד בעלי דירות סרבנים. בנוסף הרשות ממליצה שכל יזם יתחייב שאין לו ולבעלי השליטה בחברה ניגודי עניינים בקשר עם הפרויקט.

יו"ר הרשות חיים אביטן: "ההסכמים נועדו לשמור על זכויות הציבור, ולאפשר לו להחזיק במידע רב ככל הניתן, בדומה לאנשי המקצוע המיומנים. ידע הוא כוח, והדבר בולט במיוחד בפרויקטי ההתחדשות העירונית המורכבים. הסכם המדף ישמש את הדיירים שיקדמו התחדשות עירונית באמצעות הכלי החדש שנידון בימים אלה, ועתיד להחליף את התמ"א לאחר שיפוג תוקפה".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker