תקדים: רמ"י תוכל לגבות מחיר מקסימלי מקרקעות שהתקבלו בפטור ממכרז

משמעות ההחלטה של בית המשפט העליון היא שהשומה שתוכל להוציא רמ"י תהיה גבוהה בהרבה מהשימושים שייעשו בפועל ■ זאת בניגוד לתפישה המקובלת שדרישת התשלום למגרש תהיה לפי השימוש שהוגדר בחוזה בין רמ"י לחוכר - ולא לפי כלל הייעודים המותרים במגרש

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון
מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרוןצילום: עופר וקנין

הקרקעות בפטור ממכרז צפויות להתייקר? החלטה תקדימית שהתקבלה לפני כשבועיים בבית המשפט העליון, קובעת כי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תוכל לחשב את השומה על קרקע שנתנה בפטור ממכרז לא רק על בסיס השימוש שייעשה בפועל בקרקע ובגינו התקבל הפטור - אלא על בסיס הייעוד האפשרי בהתאם לתוכניות החלות על המגרשים. המשמעות היא שהשומה שתוכל להוציא רמ"י תהיה גבוהה בהרבה מזו שנגבתה עבור השימושים בפועל. זאת בניגוד לתפישה המקובלת שדרישת התשלום למגרש תהיה לפי השימוש שהוגדר בחוזה בין רמ"י לחוכר, ולא לפי כלל הייעודים המותרים במגרש.

ההחלטה התקדימית הגיעה לאחר ששאול בטה, בעלי בית אבות סיעודי בבאר יעקב, שיוצג בדיון על ידי עו"ד אורי נוה, נדרש לשלם לרמ"י תשלום על חכירת המגרש שבו הוא מפעיל את בית האבות הסיעודי. ב-2007 שונה הייעוד של המגרש מאזור מלאכה ותעשייה לייעוד של בית אבות, בתוכנית שיזם בטה בשיתוף עם רמ"י.

ב-2015 הוחלט לאשר לבטה לקבל מגרש הצמוד לבית האבות בהליך של פטור ממכרז – מכיוון שתקנות עדכניות של משרד הבריאות חייבו אותו להגדיל את השטח. הפטור התקבל בטענה שמדובר במוסד שכבר קיים ופועל, ותחת תנאי המבטיח שייעוד החכירה לא ישתנה במשך שבע שנים.

למרות ההגבלה לשימוש אחד ספציפי, הערכת השווי ובקשת התשלום שקיבל בטה על המגרשים התייחסה לתמחור לפי כלל הייעודים האפשריים למגרש, שאינם רק בית אבות סיעודי – אלא גם בית אבות או דיור מוגן – מה שהעלה את שווי הקרקע.

בטה מצדו ביקש שהשומה תיערך לפי השימוש בפועל, שבגינו התקבל פטור ממכרז – ולא בגין שימושים אחרים אפשריים שכן הם אינם מותרים לו. כשפנה בטה לשמאי הממשלתי, המכריע בסוגיות שומה במקרים של פטור ממכרז, נקבע כי המחלוקת היא משפטית ולכן נדרש בית המשפט לנושא.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בית המשפט המחוזי קבע כי השומה שעל בסיסה ייקבע המחיר של עסקת החכרת מגרש המאפשר עליו שימוש של בית אבות סיעודי - יחושב למטרת החכירה בלבד, ולא לפי ייעודם של המקרקעין בהתאם לדין התכנוני החל עליהם. עוד נקבע כי אם יחול שינוי במטרות החכירה, אז יוכל לקבוע השמאי הממשלתי את תוספת השווי שידרש לשלם החוכר. המחוזי קבע כי "קיומו של בית האבות הסיעודי גובר על העיקרון של השאת תועלת כלכלית לציבור ומצדיק שומה רק לשימוש זה".

רמ"י מערערת: סטייה משומה - רק במקרים חריגים

על החלטה זו עירערה רמ"י בטענה כי יש לשמור על התעריף הגבוה, שכן החוכר במקרה זה הרוויח פעמיים: גם בפטור ממכרז שאיפשר לו מגרש והגדלת השטח של בית האבות, וגם בהקצאת הקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק. רמ"י טענה כי ויתרה על הכנסה שהיתה יכולה לקבל במכרז חופשי ומכאן יש פגיעה במשימתה למקסם את התועלות מהקרקע לציבור. טענתם בערעור היתה ששומת המגרשים צריכה לשקף את ערכי השוק של הקרקע במלוא הפוטנציאל התכנוני המאושר, כדי לשמור על תחרות הוגנת, ערכי שיוויון, טוהר המידות ומניעת שחיתות והשאת תועלת כלכלית על ידי יעלות בניהול כספי הציבור.

רמ"י, שיוצגה על ידי עו"ד לימור פלד, טענה בפני בית המשפט העליון כי אילו היתה יודעת ששינוי השומה בגין החלטת הפטור יגרום לאובדן הכנסות שכזה לרמ"י, אולי היתה מוותרת על הפטור ממכרז. עוד נטען כי סטייה משומה יכולה להיעשות רק במקרים חריגים ורק באישור שר האוצר לפי חוק יסודות התקציב.

השופט חנן מלצרצילום: אמיל סלמן

בית המשפט העליון פסק, בדעת רוב, כי במקרה שבו הוענקו זכויות מוגבלות במקרקעין בדרך של פטור ממכרז, יכולה רשות מקרקעי ישראל לגבות תשלום על המגרש לפי מלוא שווי הזכויות במקרקעין, ולא רק לפי השימוש הייעודי. לפי השופט חנן מלצר שייצג את דעת הרוב וזכה לתמיכת השופט ג'ורג' קרא, הקצאת המגרשים למשיב במחיר הנמוך מזה שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, אפשרית רק באישור שר האוצר.

מנגד, השופט יוסף אלרון שהחזיק בדעת מיעוט סבר כי לא נפל פגם בקביעת בית המשפט המחוזי, ולפיה יש לקבוע את מחיר הזכויות שהוענקו למשיב בהתאם לזכויות שהוענקו לו בפועל. השופט אלרון טען כי ראוי לקבוע את מחיר הזכויות במקרקעין בהתאם לשווי הזכויות שהוענקו בפועל למשיב.

עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה, מתריע כי מדובר בתקדים בעייתי שעשוי למנוע במצבים רבים בעתיד רכישת קרקע בפטור ממכרז בשל עלות יקרה פוטנציאלית. לדברי שוב, "מדובר על תקדים בעייתי מכיוון שאם אדם רכש קרקע לייעוד מסוים אבל צריך לשלם על פי השווי המיטבי, אף שאין ביכולתו לנצל את הקרקע ולמצות את הפוטנציאל, הדבר עלול להביא למצב שבו יהיה כשל ולא יהיו עסקות. רוכשים שיכלו לבחור בנתיב של פטור ממכרז כדי להאיץ הליכי בינוי ולקדם צרכים נדרשים, לא ירצו לרכוש קרקע במחיר מסוים שנקבע על פי הפוטנציאל המקסימלי של הקרקע מבלי שיהיה ביכולתם לנצל את כל הקרקע".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker