"עד מיליון שקל הפרש במחיר דירה": כל מה שצריך לדעת על מדיניות החניה החדשה של ת"א

עיריית ת"א אישרה בשבוע שעבר את המדיניות החדשה להקצאת מקומות חניה בפרויקטי מגורים בעיר - שכבר מעלה שאלות רבות ■ אלו אזורים יושפעו, וכיצד נערכים היזמים לתמחור המחודש של דירות בפרויקטים?

יעל דראל
יעל דראל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
חניה בתל אביב
חניה בתל אביבצילום: אייל טואג

מסמך המדיניות החדש של עיריית תל אביב יפו, שמבקש להסדיר מחדש את הקצאת מקומות החניה בעיר, אושר לפני כשבוע וחצי, וצפוי להביא לצמצום דרמטי של מקומות החניה בפרויקטי מגורים חדשים רבים.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה הגדירה תקן מקסימום - רף עליון - של מקומות חניה לכל יחידת דיור, וקבעה כי ברובעי מרכז העיר – 5,4,3 ו-6 – התקן יעמוד על 0.5 חניות לכל יחידה, כלומר לכל שתי דירות יוקצה מקום חניה אחד בלבד. ברובעים 9,8,7,2,1 שבצפון העיר ובדרומה, יעמוד התקן המקסימלי על 0.8 מקומות חניה לכל דירה.

עו"ד עפר טויסטר, שמלווה פרויקטים רבים בתל אביב, ואילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, סייעו להשיב על השאלות המרכזיות העולות מההחלטה החדשה.

אלו תוכניות יושפעו מההחלטה וממתי נרגיש את השפעתה?

עו"ד עפר טויסטר: המדיניות תחול כעת על כל התוכניות החדשות שיופקדו על ידי הוועדה המקומית החל מאישור מסמך המדיניות - וכן על שתי תוכניות שכבר אושרו להפקדה: האחת ברחוב שלוש, והשנייה ברחוב מבצע קדש פינת קדושי פוזנן. המדיניות החדשה אמנם נוגעת לתוכניות שבסמכות הוועדה המקומית, אך ניתן להניח שגם הוועדה המחוזית תל אביב תתייחס אליה כשהיא דנה בתוכניות שבסמכותה בתחום שיפוטה של העיר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מה לגבי היתרי בנייה שיינתנו כעת מכוח תוכניות תקפות?

עו"ד עופר טויסטר
עו"ד עופר טויסטרצילום: אייל טואג

היתרים מכוח תוכניות תקפות יוצאו בהתאם לתוכנית החניה התקפה בתל-אביב - תוכנית ח'. בשלב זה העירייה דחתה אפשרות להחיל את המדיניות על תוכנית ח' - הקובעת תקני חניה בפרויקטים מאושרים, וחייבה את שינוי התקן אך ורק בתוכניות עתידיות, ללא סייגים. עם זאת, יש לשים לב כי תוכנית ח' קובעת טווח, ויש להניח כי בדרך כלל מספר מקומות החנייה יינתן לפי הרף הנמוך של טווח זה.

לא מן הנמנע שהסיבה לכך שהוועדה לא דנה בשינוי תוכנית ח' היא שהחמרה בתקן החניה הקבוע בתוכנית זו עשויה לחשוף אותה לתביעות בגין ירידת ערך. עם זאת, גם תוכניות חדשות שיאושרו, עם תקן מופחת, יפגעו בשווי הדירות - ובהתאמה בהיטל ההשבחה שייגבה - ובכך תיפגע הקופה הציבורית.

האם הוועדה המקומית חייבת ליישם את המדיניות בכל תוכנית חדשה?

בית המשפט העליון קבע כי מדיניות הינה מסמך מנחה ולא מחייב, וזוהי נקודת המוצא. כלומר, אם יש הצדקה, ניתן לסטות מהמדיניות. נזכיר גם כי תוכניות חדשות עומדות לביקורת ציבורית לאחר הפקדתן, ומתנגדים יוכלו להשיג על יישום המדיניות. עם זאת, מניסיוננו, יש להניח שבמרבית המקרים, למעט טעמים מיוחדים, הוועדה לא תסטה מהמדיניות.

האם הקטנת מספר מקומות החנייה תשפיע על מחיר הדירות?

על פי ההערכות, המדיניות החדשה תגרום לביקוש יתר לדירות עם חניה ולהעלאת מחירן, וכן לפגיעה במחירן של דירות שיימכרו ללא חניה.

איך תשפיע המדיניות החדשה על קידום תוכניות פינוי-בינוי בתל אביב?

החשש הוא שצמצום מספר מקומות החניה יפגע מהותית במחיר דירות התמורה שמקבל היזם, ולפיכך יש בו כדי להרתיע יזמים או לגרום להם לדרוש להגדיל את הצפיפות על מנת לפצותם על הפגיעה במחיר הדירות.

פרויקט פינוי־בינוי במסגרת תמ"א 38 בדרום תל אביב
פרויקט פינוי־בינוי במסגרת תמ"א 38 בדרום תל אביבצילום: מוטי מילרוד

"פגיעה פוטנציאלית קשה בקידום פרויקטים גדולים"

ומה בנוגע להיערכותם של יזמי התחדשות עירונית הפועלים בעיר? לדברי אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, "מדיניות החנייה החדשה יוצרת מצב בו במסגרת תב"עות לפינוי-בינוי, לא יהיו מספיק חניות לכל הדירות שנבנות. המשמעות המיידית היא שהשמיכה תהיה קצרה מדי. כלומר, אם הדיירים לא יוותרו על חניה צמודה לכל דירה, הרי שהיזמים יתקעו עם הרבה מאוד דירות למכירה ללא חניה צמודה.

"הבעיה הקשה היא שדווקא באזורים שמחוץ למרכז העיר, חניה עבור הרוכשים היא דבר הכרחי. בשורה התחתונה מדובר בפגיעה פוטנציאלית קשה בקידום פרויקטים גדולים בתל אביב. עם זאת, דווקא על פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 ופרויקטי הריסה ובנייה, אין כרגע להחלטה השפעה מיידית על בעלי הדירות והיזמים".

כמה שווה כיום חניה, והאם נראה היצע דירות זול יותר בתל אביב כתוצאה מהתוכנית?

"בשוק הדירות החדשות בתל אביב אנו רואים כי פער השווי בדירה ממוצעת שצמודה לה חניה הינו כ-350 עד 500 אלף שקל יותר מאותה דירה ללא חניה. זה נכון בעיקר ביחס לדירות של 3 עד 4 חדרים. בפלח השוק של הדירות הגדולות – 5 חדרים ויותר – והדירות המיוחדות, כגון פנטהאוזים ומיני-פנטהאוזים, הרי שהפער שהשוק מתמחר כיום הינו גבוה יותר - ויכול במקרים מסוימים של דירות פרימיום להגיע אף למיליון שקל.

לנוכח המגמה הברורה של צמצום חניות בפרויקטים במרכז העיר, הרוכשים שמעוניינים בחניה צמודה כבר מבינים שמדובר במוצר שצפוי להיות במחסור ולכן מחירו יעלה בטווח הארוך, כפי שקרה בערים אחרות בעולם שצמצמו חניות בפרויקטים. לכן בטווח המיידי צפויה התחזקות בביקוש לרכישת דירה עם חניה צמודה, לפני ששינוי המגמה ייקר את הדירות הללו משמעותית".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker