מושב המיליונרים: מייסד צ'ק פוינט רכש אחוזה בבני ציון בכ-35 מיליון שקל

השכן החדש של שרי אריסון: שלמה קרמר ■ מתווך בשוק האולטרה יוקרה: "כמו שעשירי מילאנו יצאו לקנות צמודי קרקע רחבי ידיים בטוסקנה - כך גם עשירי ישראל חיפשו אחוזות"

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בני ציון
בני ציון (לבתים המצולמים אין קשר לנאמר בידיעה)צילום: ORI, מתוך ויקיפדיה

שוק האולטרה יוקרה חווה דעיכה בשנים האחרונות, בין השאר עקב נטישה גוברת והולכת מצד תושבי חוץ, אך בשבועות האחרונים הושלמה עסקת יוקרה מעניינת שעשויה ללמד על המגמות של שוק זה: היזם שלמה קרמר, ממייסדי חברת צ'ק פוינט וחברת אימפרבה, שתיים משלוש חברות אבטחת המידע המוכרות בעולם, רכש את האחוזה השכנה לזו של שרי אריסון, במושב בני ציון. קרמר, שהונו הוערך ב-2020 ב-1.6 מיליארד דולר, רכש את הנכס בכ-10 מיליון דולר (כ-35 מיליון שקל) ממשפחת שילר, שחיפשה במשך זמן ארוך רוכש שיעמוד בתג המחיר הגבוה, עבור אחד מהנכסים היקרים בבני ציון.

המוכר, שי שילר, שהיה ממנהלי ההשקעות בצוותי מריוס נכט ומי שהיה בעבר יו"ר חברת סי.טי.איי בריבוע ומנכ"ל אמבלייז ודואו אינטראקטיב, רכש את הנכס בשנת 2000 לפי מחיר של 1.6 מיליון דולר. כלומר הנחלה הכפילה את ערכה יותר מפי 5 תוך 20 שנה. שילר שילם מאז גם סכום נוסף של כ-4.5 מיליון שקל לרשות מקרקעי ישראל, בגין "דמי הסכמה" - חלקה של רמ"י בגין עליית הקרקע בעת העברת הזכויות במקרקעין. 

הנחלה משתרעת על פני 30 דונם ומתווכים באזור מעידים כי המחיר ההתחלתי המבוקש היה כ-11.5 מיליון דולר. מלבד שרי אריסון, שתהיה שכנתו הקרובה של קרמר, מחזיקות עוד כמה ממשפחות הכסף בישראל נכסים בבעלותן במושב היוקרה: נציגי משפחת עופר – ליאורה ודורון, דודי ורטהיים בנו של מוזי ורטהיים, יזם ההייטק הוותיק עמוס וילנאי ואף יבואני הרכב, משפחת קרסו. 

מתחילת שנות ה-2000 הפך היישוב הפסטורלי בני ציון ליעד נדל"ני מועדף על האלפיון העליון, שחיפש ערכי קרקע זולים ביחס לתמורה רחבת הידיים ואיכות חיים קהילתית, לצד הקירבה לתל אביב. הקורונה היוותה גם היא זרז לתופעת ה"יציאה מהעיר" וכך מגמת המעבר לצמודי הקרקע רחבי הידיים התחזקה אף יותר בחודשים האחרונים.

שלמה קרמר, מייסד ומנכ"ל קאטו נטוורקסצילום: שרון ברקת

"אנשים רוצים לצאת מהעיר. כמו שעשירי מילאנו יצאו לקנות צמודי קרקע רחבי ידיים בטוסקנה, ככה גם עשירי ישראל חיפשו אחוזות והרגשנו התעוררות רגעית במושבי השרון", אמר ל-TheMarker מתווך באזור יישובי היוקרה בשרון. "בבני ציון לא היו עסקות משמעותיות של משקים כבר הרבה זמן, ומאז החלה 2020 נראית פה התעוררות. זו תהיה העסקה השנייה בבני ציון. בבצרה יש יותר עסקות כי הנכסים זולים יותר".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כניסתם של המיליונרים מאיימת במידה רבה על האופי החקלאי של האזור שמצוי בסכנת הכחדה. החומות המפרידות בין משק למשק ומחזית הרחוב, והקרקעות שבעבר עיקרן היה עיבוד חקלאי, הופכות לאחוזות עם בריכות פרטיות ראוותניות ומגרשי ספורט בחצר האחורית, שעלות מימוש הבנייה בהן הולכת ומתייקרת עם השנים.

ההטבות הנדל"ניות של המושבים

עוד סיבה להתעוררות ולעניין הגובר ברכישות באזור נוגעת דווקא להיבט תכנוני ולצעדים שמבצעת בימים אלה המועצה האזורית חוף השרון להסדרת תב"ע שתקצר את הדרך לבניית היחידה השלישית במשקים חקלאיים. המועצה, שכוללת בתוכה יישובי יוקרה שהתחזקו מאד בשנים האחרונות, בהם אודים, ארסוף, שפיים, כפר נטר, רשפון וקיבוץ געש, מקדמת תב"ע "מועצתית" שלמעשה תאפשר אסדרה גורפת ומהירה של תכנון הבית השלישי בנחלות שטרם עשו כך.

מדובר בתוכנית מתאר מקומית שיזמו האגודות השיתופיות, שהתאחדו תחת תוכנית משותפת שתאפשר הוספת 482 יחידות דיור בנחלות ב-6 ישובים: אודים, בית יהושע, רשפון, בצרה, בני ציון וכפר נטר. התוכנית הוגשה במאי 2020 ונמצאת עתה בסמכות החלטת הוועדה מחוזית. 

מבדיקת TheMarker עולה כי למרות שהממשלה ורמ"י מתירים הקמת יחידה שלישית על משקים כבר שנים, רבים מהמשקים לא מימשו את הזכות לבית שלישי שכן התהליך נעשה עצמאית עד כה על ידי כל בעל נחלה, וכרוך בביורוקרטיה רבה ובעלויות גבוהות על הגדלת הזכויות וניצול הקרקע. לכן, לרוב, מלוא זכויות הבנייה וניצול היחידה השלישית מתממשים בקרב רוכשים עשירים ולא בהכרח אצל החקלאים המייסדים.

החוק קובע כי כל בעל נחלה שרצה לממש את הזכות לבניית יחידה נוספת נדרש לאישור תב"ע חדשה לכל מגרש בחלקה, שתקבע שלוש יחידות בשלושה מבנים שונים המיועדים למגורים, ועל היחידה הנוספת עליו לשלם 33% מערך הקרקע שקובע רמ"י, בתוספת מע"מ והיטלים. התהליך כרוך גם בעלויות נוספות מצד יועצים, מודדי קרקע ומתכננים וכן עבור היטלים על הסבות או הגדלת היקף הבנייה והשימושים מול רשות מקרקעי ישראל. אם תהיה תב"ע מועצתית, ייחסכו עלויות רבות והאפשרות למכור את המגרש למשפחות חדשות תהיה בידיהם של רבים.

כמו כן, תינתן ביתר קלות האפשרות לרשום את היחידה השלישית במגרש שהוגדר על שם בן נוסף, ולא רק על שם הבן הממשיך – מה שיכול למנוע סכסוכים משפחתיים רבים – ולהגדיל את הצפיפות בישוביים אלו. בעוד שמרבית היישובים הגדולים בגוש גן ובאזור השרון עוברים לציפוף מסיבי ובנייה לגובה, המושבים החקלאים לא שותפים למצוקת הקרקע בישראל, ולכן נהנים מעליות במחירי הקרקע.

מהמועצה האזורית חוף השרון נמסר: "תמ"א 35 והוראות ר.מ.י מאפשרות להוסיף יחידות במושבים ובקיבוצים. האגודות החקלאיות בארץ ובחוף השרון פועלות לממש זכות זו שהוקנתה להן. הוועדה המקומית חוף השרון פועלת בהתאם לסמכותה וכמיטב יכולתה ועל פי המותר בחוק למען תושביה והיישובים שבתחומה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker