טיוטת חוק ההסדרים: נטרול הרשות להתחדשות עירונית, מאות מיליוני שקלים לרכבת

המדינה תסיר מרכבת ישראל מגבלות המעכבות את פיתוח הנדל"ן סביב התחנות, ותאפשר לה שותפויות עם יזמים פרטיים בפיתוח נכסי הנדל"ן, שמרביתם ישמשו למרכזי מסחר ותעסוקה ■ בנוסף, הרשויות המקומיות יתומרצו לאשר תוכניות התחדשות עירונית

הדר חורש
הדר חורש
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
צילום: אליהו הרשקוביץ

המדינה תסיר מעל רכבת ישראל מגבלות המעכבות את פיתוח הנדל"ן סביב תחנות ותאפשר לחברה לפתח שותפויות עם יזמים פרטיים בפיתוח נכסי הנדל"ן סביב תחנות הרכבת - כך עולה מטיוטת חוק ההסדרים שפירסם האוצר בסוף השבוע.

נכסי הנדל"ן סביב תחנות הרכבת נחשבים למבוקשים ביותר לבניית מרכזי מסחר ותעסוקה. הרכבת הקימה חברה בת מיוחדת לצורך פיתוח הנכסים, בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהיא בעלת הקרקעות בתחנות הרכבת.

על פי הצעת החוק, הרכבת תתומרץ לפתח את השטחים ולייעל את ניהול השטחים המסחריים שלהם. הכוונה של חברת הנדל"ן של הרכבת היא לפתח את השטחים בשיתוף עם גורמים פרטיים.

לפני שנתיים ערכה החברה מכרז בין יזמים פרטיים שהיו אמורים לבנות מרכז מסחרי גדול ליד תחנת הרכבת במודיעין. על פי התוכנית היזמים היו אמורים לבנות את  המרכז, להשכיר אותו בשיטת BOT ולהעביר אותו בתום תקופת החכירה לידי הרכבת. ואולם המכרז נכשל מפני שהרכבת הוגבלה להחכיר את המתחם רק לזמן קצר של 25 שנה.

להערכת היזמים, בהצעת התיקון תוארך תקופת החכירה של הרכבת ל-98 שנה. בנוסף, הרכבת צפויה לקבל הנחה משמעותית על דמי החכירה שתשלם לרמ"י עבור השטחים שינוצלו לתעסוקה, מסחר ומלונאות: דמי החכירה יהיו חלק מהמחיר הכולל שמשלמת הרכבת על השימוש בקרקעותיה, 1% מהכנסות ממכירת כרטיסים, ורמ"י לא תוכל לגבות עבור הקרקע היקרה מחיר שהוא על פי הערכת שמאי. מדובר בתוספת רווחיות של מאות מיליוני שקלים על העסקות שתעשה הרכבת.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

משרד האוצר נסוג מההצעה לאפשר המרה מהירה של תוכניות למרכזי תעסוקה ומסחר, לתוכניות הכוללת מגורים בשליש מהשטח, ללא אישור תכנוני. ההצעה המעודכנת מחזירה את סמכויות הוועדה המקומית לאשר תוכניות המרה כאלה. בנוסף, הוגדל השטח הניתן להמרה למגורים של 50% משטח המסחר והתעסוקה.

ההצעה נועדה להתמודד עם עודף שטחי התעסוקה והמסחר המתוכננים בתוכניות המתאר, ועם התחזית לירידה בביקוש לבנייני משרדים, קניונים ומלונאות עקב מגפת הקורונה.

הרשויות המקומיות יוכלו לאשר המרה נוספת של 10% מהשטחים לשטחי ציבור. בטיוטה המקורית, שעוררה ביקורת, הוצע להפוך רק שליש מאזור התעסוקה לאזור מגורים. גורמי תכנון טענו שאין היגיון בהכנסת מגורים בשיעור נמוך לאזור תעסוקה, אלא אם ככן מדובר במגורי עובדים הקשורים באזור התעסוקה. משמעות ההצעה היא שינוי אזור תעסוקה לאזור מגורים עם שימושים מעורבים, בהליך מהיר שאינו דורש שינוי של תוכנית בניין עיר.

עוד בחוק ההסדרים: תמריצי השבחה של עד 50%

חוק ההסדרים, שצפוי להגיע לאישור הכנסת במקביל לאישור תקציב המדינה, קובע גם תמריצים להתחדשות עירונית. הרשויות העירוניות יוכלו לגבות באזורים צפופים תמריצי השבחה המגיעים ל-50%, במטרה לממן את התשתיות הנדרשות לתוספת הדירות. הערים יחולקו לאזורים שבהם ייקבעו היטלי ההשבחה לשלוש דרגות: פטור מהיטל השבחה לתוספת הדירות הפטורה על פי החוק, היטל מוקטן של 25% והיטל של 50%.

בנייה בתל אביב
בנייה בתל אביבצילום: מגד גוזני

הרשויות המקומיות יתומרצו לאשר תוכניות התחדשות עירונית באמצעות תוספת תקציב לרשות בסכום של 30-20 אלף שקל לדירה נוספת על מספר הדירות שנהרסו. הרשויות לא יחויבו בהוצאת היתרי בניה לתוכניות התחדשות עירונית בתוך 90 יום, אבל "ייערכו" לכך. בנוסף, המדינה תהיה רשאית לבטל הסכם מסגרת להתחדשות עירונית, אם היוצאת היתר הבניה יתעכב למשך יותר משנה אחת.  

הצעת החוק מנטרלת במידה רבה את הרשות להתחדשות עירונית, שהוקמה לפני ארבע שנים אבל לא הצליחה לקדם באופן משמעותי את התחום, בין היתר מחוסר תקציב. על פי הצעת החוק החדשה, תפוקח ההתקדמות בביצוע התכניות על ידי פורום שיוקם על ידי אגף התקציבים ובו תהיה נציגות גם לרשות להתחדשות עירונית.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker