שוק הדיור החדש של ליצמן: בלי מחיר למשתכן, עם סבסוד משכנתאות לזוגות צעירים

לא עוד מחיר למשתכן: שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן מתכנן לתת לזוגות צעירים מענק עבור רכישת דירות חדשות, וגם עבור רכישת דירות יד שנייה - חידוש משמעותי שלא ניתן עד כה

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
יעקב ליצמן
יעקב ליצמןצילום: אוהד צויגנברג

בלי מחיר למשתכן, עם סבסוד לזוגות צעירים: במסמך ששלח אתמול (ב') שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, לשר האוצר, ישראל כ"ץ הוא מפרט בפניו את שורת הדרישות התקציביות לתחום הדיור - ובכך קובע למעשה את העקרונות המשמעותיים לשוק הנדל"ן בשנים הקרובות, כל עוד לא תיפול הממשלה.

התוכנית המרכזית והחדשה של ליצמן למעשה מפרקת את מחיר למשתכן, שמתנה את ההנחה שהיא מעניקה ברכישת דירה חדשה, ורוקמת תנאים אחרים למענקים שיינתנו ישירות לצעירים ברכישת דירה ראשונה. המענק יינתן עבור רכישת דירות חדשות וגם עבור רכישת דירות יד שנייה - חידוש משמעותי שלא ניתן עד כה.

"בשינוי ממדיניות הממשלה הקודמת, צעירים ייהנו מתנאים מיטיבים לרכישת דירות זולות בפריפריה, תוך הקטנת החיכוך בשיווקי המקרקעין של הממשלה והותרת מלוא ההטבה הממשלתית בידיהם", כתב ליצמן במכתבו. לפי התוכניות של המשרד החדש, יינתנו גם הלוואות מסובסדות למשכנתאות עבור רוכשים חסרי דירה המעוניינים לגור בפריפריה – כדי לתמרץ משפחות צעירות להתגורר מחוץ לאיזורי הביקוש ולעודד את פיתוח הפריפריה.

בפועל מקדמים במשרד הבינוי והשיכון מנגנון חדש לשיווקי הקרקע, לאחר שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חזרה לשבת תחת המשרד, ובהובלת יאיר פינס – מנכ"ל המשרד החדש שמגיע הישר ממסדרונות רמ"י ובקיא מאוד במנגנוני השיווק ובאפשרויות של בניית מכרזי קרקע.

מחיר למתרחק

התוכנית החדשה יוצרת שלושה מנגנוני שיווק קרקע שונים לפי שלוש רמות - בהתאם לאיזורים שונים ולערכי קרקע: אזורי מגה יוקרה וביקוש - שם יבוטלו המענקים וההנחות על הקרקע שהיו במכרזים; איזורי ביקוש ומחיר בינוניים/ממוצעים; וכן אזורי הפריפריה שבהם ערכי הקרקע נמוכים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הרמה הראשונה מתייחסת לקרקעות שבהן ערכי הקרקע גבוהים מאוד, ושווי דירת 4.5-5 חדרים נושק ל-3 מיליון שקל. בעוד במסגרת מחיר למשתכן במרכז הארץ ניתנו הנחות לא שיוויונית לזכאים, של 800-900 אלף שקל לדירה - למשל בפרויקטים בגליל ים וברעננה - עתה יוחזר בשכונות היוקרה מנגנון שיווק קרקע של "כל המרבה במחיר". הרעיון הוא לקבוע שכונות מסוימות שבהן קבלנים, יזמים ורוכשים יהיו מוכנים לשלם ערך גבוה לקרקע והם לא יידרשו ל"סבסוד מהמדינה" - וכך לנתב את ההכנסות מאיזורים אלו לטובת מתן הטבות לרוכשי קצה וליזמים באיזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים יותר – בעיקר בפריפריה.

באיזורי הביניים, כלומר שכונות במרכז הארץ שבהן ערכי הקרקע "בינוניים" כמו במודיעין, ראש העין, ראשון לציון, רחובות, רמלה וכו', יישמר המודל של קביעת מחיר מקסימום במכרזים - שיגלם הנחה ממוצעת על הקרקע של כ-200 אלף שקל, ויהיה מחיר אחיד שהקבלנים ישווקו בו את הדירות – ואולם שיטת השיווק תשתנה. הזוכה במכרזים אלו יהיה מי שייתן את הערך הכי גבוה על הקרקע, אך תישמר ההטבה שהגדירה המדינה לרוכשים וכן מפרטי הבנייה של התוכנית.  

ברמה השלישית, באיזורי הפריפריה שבהם ערכי הקרקע נמוכים מאוד, מבנה המכרזים יהיה כזה שבו תינתן הנחה על הדירות דרך קביעת מחיר מקסימום - שיגלם גם כן הנחה של 200 אלף שקל ממחיר הקרקע. ואולם, בפריפריה היזמים יידרשו להתחרות על עלויות הפיתוח במסגרת המכרז. כלומר, היזם שיגיש במכרז הצעה שבה ערך התשלום על הוצאות הקרקע הגבוה ביותר תוך שמירה על מחיר המקסימום, הוא זה שיזכה. בנוסף, ביעדי הפריפריה שייקבעו, תינתן אפשרות לממש את ההלוואה למשכנתא בסבסוד משרד הבינוי והשיכון, מה שיסייע לזוגות ברכישת הדירה. 

הפריפריה עוברת

לפי התכנית, משרד השיכון ינתב את המשאבים של תוספות ההכנסות משינוי המדיניות לטובת סבסוד ההוצאות על פיתוח הקרקע באזורים אלו, וכך יתמרץ את הבנייה. התמריצים והגדלת הסבסוד יהוו זרז ומאיץ לקבלנים להגדיל את הבנייה בפריפריה ולגשת למכרזים בפריפריה. התוכנית תסייע באופן ישיר גם לצעירים חרדים שמבקשים לרכוש דירות יד שנייה במחירים של עד 600 אלף שקל, בשכונות מסוימות.

בנוסף, מבקש ליצמן לקדם תוכנית לדיור בהישג יד, שעיקרה מקסום ההכנסות מהקרקע באיזורי הביקוש – והסטת תוספת ההכנסות להאצת השיווקים בפריפריה בעזרת הגדלת מענקי הפיתוח שיינתנו לקבלנים ולרשויות מקומיות.

"היעד המרכזי העומד לנגד עיני הוא לאפשר למשקי בית צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת ולהביא לשינוי במגמת העלייה במחירי הדיור באיזורי הביקוש – וחשוב מכך, בפריפריה הגאוגרפית והחברתית של ישראל", כתב ליצמן. "שוק הנדל"ן יהיה הקיטור המרכזי לצימצום הפגיעה הכלכלית ממשבר הקורונה, ולכן במשרדי סבורים כי יש להביא להאצת הבנייה תוך השקעה ממשלתית סבירה". לפי עמדת משרד השיכון והבינוי, שורה של שינויים מבנים בענף הנדל"ן וחיזוק תחום הנדל"ן כמנוע צמיחה פנימי שלא נשען על הכלכלה העולמית שמצויה במשבר – יסייעו להתמודדות עם המיתון.

כמו כן, ליצמן מביע התנגדות להפחתת מס על רוכשי דירה להשקעה במרכז הארץ, אך מבקש לעודד הפחתת המס שכזו עבור רכישת דירות להשקעה בפריפריה. המכתב נוגע בעוד שורה של צעדים רגולטוריים שיאפשרו לטייב ולקצר את הביורוקרטיה והחסמים בענף הבנייה לדיור, וכן הקלות בנוגע למימון עבודות פיתוח לרשויות מקומיות.

בנוסף, ליצמן מתייחס במכתבו להחלטת האוצר על הקצאת 40 מיליארד שקל מקופת רמ"י לטובת מימון פרויקט המטרו, מבלי התייחסות למקור תקציבי ברור או מנגנון מוסדר - כך לפי ליצמן. "ללא הסדרה מפורטת של המנגנון ומעורבות רמ"י, החלטה זו תפגע משמעותית בעבודת הרשות ומשרד הבינוי והשיכון ואינני יכול להסכים לה".

בתחום התחדשות העירונית ליצמן לא הרחיב את כוונותיו במכתב, מלבד הצגת עיקרון מרכזי אחד שיוביל את הרפורמה שהוא הצהיר שיתכוון לקדם: צמצום השימוש בקרקעות משלימות "המהווה כלי מסורבל", ומעבר לתמיכה ישירה מתקציבי מדינה ורמ"י לטובת הנעת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker