מכה לעורכי הדין: המדינה ממליצה להגביל את שכר הטרחה במיזמי התחדשות עירונית

הסכם מדף שגיבשה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין במיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי - כך שייקבע על פי מספר הדירות בבניין הקיים, ולא על פי מספרן בבניין החדש שייבנה

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
התחדשות עירונית
התחדשות עירוניתצילום: דוברות עיריית חיפ

הסכם מדף שגיבשה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין במיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי - כך שייקבע על פי מספר הדירות בבניין הקיים, ולא על פי מספרן בבניין החדש שייבנה - כפי שמקובל היום.

ההסכם צפוי להתפרסם בשבועות הקרובים ולהיות הבסיס והדוגמה למשא ומתן בין דיירים במיזמי התחדשות עירונית לבין עורכי הדין המייצגים אותם - והוא איננו מחייב. ואולם, הנוהג החדש שההסכם מבקש להטמיע בשוק הוא ללא ספק מכה לעורכי הדין הפעילים בתחום, מפני שהוא עשוי לצמצם באופן משמעותי את הכנסותיהם מפרויקטים אלה.

לפי ההצעה המאוגדת בהסכם, התשלום לעורך הדין ייקבע על פי שיעור מסוים משווי הדירות בבניין הקיים, או לחלופין על פי מכפלה של מספר הדירות הוותיקות בתעריף שייקבע מראש.

סוגיה נוספת שמבקש הסכם המדף להסדיר, נוגעת למצבים שכיחים של ניגוד עניינים אפשרי שנוצר מייצוג של אותו עורך הדין ליזם ולדיירי הפרויקט. בהקשר זה נוקטת הרשות להתחדשות עירונית בהמלצתה גישה מחמירה - שלפיה לא רק שעורך דין אינו יכול לייצג במקביל את היזם ואת הדיירים, אלא אף מומלץ לפסול עורך דין שייצג בעבר את יזם הפרויקט, ועשוי להיות בשל כך בניגוד עניינים אפשרי.

"עורך הדין מצהיר כי אין לו ולא יהיה לו במהלך כל ביצוע הפרויקט קשר משפחתי או עסקי עם היזם אשר נבחר או ייבחר לצורך ביצוע הפרויקט וכי אינו מייצג אותו ולא ייצג אותו בעבר בתחום ההתחדשות העירונית", מצוין בהסכם. לצד זאת, מוסיף ההסכם לדרוש כי לעורך דין לא יהיו כל זכויות או עניין במקרקעין המדובר, כי לא יפעל כמארגן פרויקט ההתחדשות העירונית, וכי לא ייצג נציגויות דיירים או יחידים בבניינים גובלים או שכנים, שייצוגם עשוי לייצר מצב של ניגוד עניינים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

סוגיה זו זכתה בחודשים האחרונים לזרקור נרחב במסגרת שורת תיקוני החקיקה המקודמים כיום בתחום ההתחדשות העירונית במשרד המשפטים, ובשיח המתקיים בסביבת לשכת עורכי הדין סביב נושא זה, שצפוי להתגבש לכדי עדכון של תנאי האתיקה של הלשכה.

עו"ד אברהם ללום, חבר המועצה הארצית ויו"ר מנהל של פורום המקרקעין הארצי, התייחס להסכם המתגבש ומסר: "לשכת עורכי הדין תפעל בדרך המקובלת כך שמחד ישמרו הזכויות של בעלי דירות, ומאידך ציבור עורכי הדין לא ייפגע, מאחר שפקיד בכיר קיבל החלטה שאין לה כל חיבור למציאות בחלק מהפעמים".

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "מטרת הסכם המדף היא לאפשר לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית לחתום על הסכם אשר מגן על זכויותיהם, ומאפשר את הגברת הוודאות בתחום. ההסכם מובא בימים אלה לדיון עם לשכת עורכי הדין, כמו גם גורמים רלוונטיים נוספים, מתוך רצון לשתף פעולה ולהגיע להסכמות הדדיות. רק לאחריהן, יופץ לציבור הרחב דרך אתר הרשות הממשלתית".

עו"ד דולפין מינצר-כרמון, שותפה במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים, המתמחה בהתחדשות עירונית, התייחסה למהלך והסבירה כי "אחד הקשיים בפרויקטים של התחדשות הוא חשדנות הדיירים וככל שיובטח כי נאמנות עורך הדין המייצג היא כלפי הדיירים, הדבר יקל על ביצוע הפרויקט. למרות שאין לו תוקף חוקי מחייב, הסכם המדף יתווה ויציב את הסטנדרטים הראויים בנוגע לייצוג הדיירים. אכן קיים צורך בהסדרת האיזון הראוי בין ייצוג בעלי דירות וייצוג יזמים, במטרה לשמור ולהגן על בעלי הדירות ולמנוע מצבי ניגוד עניינים. בצד זאת נראה, כי מחד הסכם המדף מטפל ומונע ייצוג של דיירים בנסיבות שאין בהן בהכרח ניגוד עניינים, ואף להפך – ייתכן שיש בהם משום ערך מוסף עבור הבעלים, כגון ייצוג בניינים סמוכים. מאידך, על פניו ההסכם לא מטפל במצבים אחרים נפוצים של ניגוד עניינים. כך למשל,  נראה כי קיים צורך שהסכם המדף ישלים את קביעת וועדת האתיקה של לשכת עורכעי הדין ויגדיר מיהו לקוח קבוע ומה המבחן לכך".

לעומתה, טוענים עו"ד אמיתי ארליך שותף מייסד וראש מחלק נדל"ן ועו"ד אורי אביגד שותף בכיר וראש מחלקת מימון ומחלקת התחדשות עירונית בפירמת  GEE law: "להגבלה כזו אין שום צידוק והיא מהווה פגיעה בחופש ההתקשרות בין צדדים. נשמעה כבר הסברה, שכך לא יהיה לעורך הדין יכולת להשפיע על מספר היחידות שייבנו בבניין. לדעתנו, זו טענה מקוממת, שככל הנראה נטענת על ידי מי שלא מבין דבר וחצי דבר במטרייה זו - ליזם, לדייר, לרשות המקומית ולרשות להתחדשות עירונית יש אינטרס אחד מובהק: שפרויקט תמ״א יתחיל ויסתיים. לא קיים מצב שבו כיסו של עורך הדין יכריע בעניין מספר היחידות שייבנו. ההנמקות האבסורדיות הללו רק מעצימות את החשד שהמטרה היא פגיעה בעורכי הדין ולא חיזוק הדיירים".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker