ענייה, יקרה וחולמת על תושבי חוץ: הכישלון של ירושלים

למרות ריכוזים גדולים של אוכלוסייה מבוססת ועובדי מדינה, ירושלים היא הענייה מבין הערים הגדולות בישראל ■ ברקת לא הצליח לגייס חברות היי-טק לעיר - והביא למחסור בבנייה לתעסוקה, בזמן שמחירי הדירות מטפסים ■ האם יהודים עשירים מחו"ל יחזרו בעקבות הקורונה?

הדר חורש
הדר חורש
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פשקווילים בשכונת מאה שערים, ירושלים
פשקווילים בשכונת מאה שערים, ירושליםצילום: אוהד צויגנברג

יום ירושלים יורד השנה על עיר עצובה. העיר עלתה בשבועות האחרונים לכותרות כמוקד גדול של התפרצות נגיף הקורונה, שגבה עשרות קורבנות בעיר והכניס כמה שכונות לסגר מתמשך. גם עוצמת המכה הכלכלית שספגה העיר היתה מפתיעה.

כעיר שיותר ממחצית תושביה עובדים במגזר הממשלתי-ציבורי, אפשר היה לצפות שהפגיעה בתעסוקה תהיה נמוכה יותר - אבל מדיווחי שירות התעסוקה עולה שירושלים מככבת גם במספרי הנרשמים לשירות, בהשוואה לערים הגדולות. באפריל היו רשומים בשירות התעסוקה בעיר 101 אלף מבקשי עבודה (9% מכלל הנרשמים במדינה וכ-30% מהמועסקים בעיר). בתל אביב היו באותו החודש 67 אלף מבקשי עבודה בלבד; בחיפה 35 אלף; ובבאר שבע 26 אלף.

נתוני שירות התעסוקה לא מספקים את התמונה המלאה. שיעור השכירים בירושלים גבוה יחסית, וכמעט כל הנרשמים בשירות התעסוקה הם שכירים הזכאים לדמי אבטלה, בעוד העצמאים שאיבדו את פרנסתם אינם זכאים להם. השיעור הגבוה של הנפגעים כלכלית קשור בעיקר בסגירה המלאה או החלקית של עסקים ומוסדות הקשורים בענף התיירות: מלונות, מסעדות, מוזיאונים וכמובן מוסדות התרבות בעיר.

בניה בעין כרם שבירושלים
בניה בעין כרם בירושלים. עיר הבירה היא הענייה ביותר מבין הערים הגדולות בישראלצילום: אמיל סלמן

המשקיעים הזרים נעלמו מהעיר

בשבוע האחרון החלה העיר לצאת מהמשבר, וגם בעסקי הנדל"ן בעיר מדווחים על הקלה: "בחודש האחרון נסגרו כמה עסקות שהחלו להתבשל לפני הסגר", מדווח בני לובל, בעל סוכנות אנגלו־סכסון בעיר. "המספרים יפים יחסית למה שאפשר לצפות, אם כי אין עדיין רוכשי דירות חדשים בשוק - העסקות נסגרו בדרך כלל במחירים שסוכמו או דובר עליהם לפני כן. אבל אני מעריך שבחודשים הקרובים נראה ירידת מחירים מסוימת, בין היתר מפני שערב הסגר המחירים עלו קצת יותר מדי".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ב-2017 מחירה הממוצע של דירת 4-3.5 חדרים בעיר היה כ-1.9 מיליון שקל, וברבעון הראשון של 2020 זינק מחירה בכ-14% למחיר ממוצע של כ-2.3 מיליון שקל. גם בשכר הדירה מככבת הבירה הענייה, עם עליות מחירים לא מבוטלות. על פי נתוני אתר יד2, שכר הדירה הממוצע עבור דירות 3 חדרים בעיר השלים בעשור האחרון עלייה של כ-21% - שנייה בגובהה רק לבירת השכירות, תל אביב, שבה המחירים זינקו בעשור האחרון בכ-30%.

מחירי הדירות

כעת נראה שמוכרי הדירות, בעיקר באזורים היקרים של העיר ובשכונות חרדיות מבוקשות, בונים על משקיעים זרים: יהודים הרוכשים דירות להשקעה ולמגורים, בעיקר בגלל קשר רגשי לעיר. חסרונם של המשקיעים הזרים, שהיו מגיעים בעיקר סביב חגי האביב ובחודשי הקיץ, מורגש היטב בשוק, וכבר כמה שנים ששוק היוקרה הירושלמי מצוי בתהליך הכחדה.

"השפעת הזרים קטנה מבעבר", אומר לובל, "הם החלו להדיר את רגליהם מהשוק כבר לפני ארבע שנים, בעקבות העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה. אבל עכשיו עשויה להתפתח מגמה חדשה: אני מקבל שיחות טלפון מיהודים ששוקלים לעבור לישראל בעקבות מגפת הקורונה והמשבר בקהילות היהודיות בחו"ל. ייתכן מאוד שנראה בחודשים הקרובים גל עלייה גדול וביקוש מוגבר לדירות בעיר המבוקשת בקרב יהודים בחו"ל".

השמאי חיים מסילתי, יו"ר לשכת השמאים, אומר כי "בירושלים יש ביקוש ער לדירות ועליית מחירים סבירה יחסית לממוצע הארצי, אבל ככלל - ההשקעה בדירות בעיר אינה ההשקעה משתלמת ביותר. התשואה השנתית הממוצעת היא 4% בלבד".

בניין משרד המשפטים בירושלים
בניין משרד המשפטים בירושלים. יותר ממחצית מתושבי העיר עובדים במגזר הממשלתי-ציבוריצילום: דניאל בר-און/גיני

עודף בנייה למגורים

ירושלים היא העניה בערים הגדולות בישראל. רק לפני שנה וחצי הוריד משרד הפנים את הדירוג הסוציו־אקונומי של העיר לרמה הנמוכה ביותר במדינה - 2. ההחלטה התקבלה פחות משנה לאחר שחברת היי־טק ירושלמית, מובילאיי, עשתה את האקזיט הגדול בתולדות המדינה כשנמכרה בשווי 15 מיליארד דולר. דירוגה הסוציו־אקונומי של העיר דומה לדירוגה של בני ברק, אבל מצבה של ירושלים מדאיג יותר, שכן אוכלוסיית בני ברק הומוגנית ומלוכדת יותר.

ירושלים זכתה במעמדה למרות ריכוז גדול של אוכלוסייה מבוססת ושל עובדי מדינה המשתכרים שכר בינוני ומעלה. המשמעות היא שבירושלים יש אוכלוסייה גדולה שמצבה קשה יותר ממה משתקף מהדירוג של העיר. נוכח הצרכים הגדולים והקשיים בגביית הארנונה (63% אחוזי גבייה מחשבונות הארנונה למגורים) העיר מצליחה להתקיים רק בזכות תמיכה שנתית של כ–900 מיליון שקל מקופת המדינה - סכום השווה לכ-43% מההכנסות הארנונה שהעירייה מצליחה לגבות.


עלייה של

מצבה של העיר אינו עומד להשתפר בעתיד הקרוב. מצבן הכספי של הרשויות המקומיות מוכתב על ידי כמות הנדל"ן המסחרי בעיר, שתשלומי הארנונה עליו גבוהים בעוד שצריכת השירותים העירוניים הנדרשת עבורו נמוכה. על פי משרד הפנים, עיר מאוזנת נדרשת לגבות 50% מהכנסותיה מארנונה מסחרית. בירושלים, מהווה הארנונה המסחרית כשליש מההכנסות העצמיות, והפער עשויי אף לגדול.

"אין בירושלים מספיק בנייה שלא למגורים", אומר השמאי מסילתי, שבדק עבור TheMarker את התפתחות ענף הנדל"ן בעיר בעשור האחרון. בהתפלגות התחלות הבנייה לפי ייעוד במטרים רבועים, הבנייה למגורים הובילה בפער עצום: 89% מסך הבנייה, עם 5.7 מיליון מ"ר בעשור האחרון. אחריה נמצאים תחומי מוסדות חינוך (499 אלף מ"ר), בנייה למשרדים (526 אלף מ"ר), בנייני ציבור (295 אלף מ"ר), תשתיות תחבורה ותקשורת (279 אלף מ"ר), שטחי מסחר (249 אלף מ"ר), תעשייה ואחסנה (226 אלף מ"ר), מלונאות והארחה (204 אלף מ"ר) ומוסדות בריאות (145 אלף מ"ר).

המחסור בבנייה לתעסוקה נגרם בעיקר מכישלון המאמצים לגייס חברות היי־טק לעיר. המאמצים הגדולים של ראש העיר לשעבר, ניר ברקת, ויזמים כמו אראל מרגלית לא איימו על ההגמוניה של מרכזי ההיי־טק הגדולים בתל אביב ובהרצליה. מסילתי מציין שבשנים האחרונות גדלה תנועת הזוגות הצעירים לירושלים, אך נתוני הלמ"ס מראים כי מאזן ההגירה העירוני נוטה לרעתה של ירושלים, בהיקף של 8,400 תושבים ב–2019. חלק ניכר מהעוזבים הם חרדים צעירים העוברים לבית שמש הסמוכה.

משה ליאון ברקע עיסאוויה, ארכיון. הביע תקווה שהכפר יהפוך לדוגמה לכל שכונות מזרח העיר
ראש עיריית ירושלים, משה ליאוןצילום: אמיל סלמן

לירושלים היסטוריה ארוכה של קשיים בתחום פיתוח אזורי תעסוקה, שאינם נובעים רק מהמחסור בכוח אדם ומנטיית הצעירים המשכילים לעזוב את העיר. אזורי תעסוקה מסורתיים כמו גבעת שאול ותלפיות הופכים לאזורי מסחר ומגורים. אזורי התעסוקה המיועדים לתעשיית ההיי-טק בהר חוצבים ובמלחה (הגן הטכנולוגי) מוגבלים בשטחי הפיתוח שלהם. גם פרויקטים גדולים של מסחר ובידור עוברים לערי הלוויין של העיר.

לדוגמה, חברת קס גרופ בונה בימים אלה מרכז ענק לריהוט, בשטח 110,000 מ"ר, ומיזם לונה פארק במישור אדומים, מחוץ לתחומה המוניציפלי של העיר. בעלי החברה, היזם חנוך קס, אומר כי "האופי של העיר הופך לתיירותי, אזורים מסחריים מפנים מקום למגורים, מכיוון שזה יותר משתלם ליזמים. התושבים מתרגלים לנסוע לקניות מחוץ לעיר. גם החרדים שבעבר הסתגרו בשכונות שלהם יוצאים למרכזים שמחוץ לירושלים".

בשיחה עם TheMarker, אומר ראש העיר משה ליאון "הפיגור בתחום ההיי־טק הוא נחלת העבר. בירושלים יש כיום 550 חברות היי־טק רב לאומיות, ובחמש השנים האחרונות נוצרו בעיר 5,000 משרות הקשורות בהיי־טק. אנחנו בונים תשתיות ליותר ממיליון מ"ר של תעסוקה, ירושלים מושכת אוכלוסייה צעירה וחזקה והיא תעלה בקרוב גם במדד הסוציו־אקונומי שלה."

ניר ברקת
ראש העירייה הקודם, ניר ברקתצילום: אוליבייה פיטוסי

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker