הקבלנים לוחצים להאריך הקלות שמאפשרות להגדיל זכויות בנייה - במנהל שוקלים

היזמים גילו כי בחודש הבא הקלות שבס-כחלון עומדות להעלם - ובצל הקיפאון במכירות בשוק הדיור והחששות הכלכליים, הם נעמדים כעת על הרגליים האחוריות ■ מנהל התכנון הודיע שדינן של הרפורמות להתבטל, אך ישקול הארכה כדי להקל על הקבלנים

גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אתר בנייה בבאר שבע, ארכיון
אתר בנייה בבאר שבעצילום: אליהו הרשקוביץ

תקנות שבס-כחלון - שתוקפן היה אמור לפוג ב-1 בינואר 2020, אך לבסוף הוארכו עד ליוני 2020 בגין הבחירות לממשלה ותקופת המעבר - צפויות להארכה של חודשים ספורים, הפעם הודות למגפת הקורונה.

התקנות מאפשרות ליזמים לבקש בהליך מקוצר תוספת של עד 30% בזכויות הבנייה לדירות - מעבר לקבוע בתוכנית המאושרת, דרך הוצאת היתר בוועדת התכנון של הרשות המקומית. מנהל התכנון שוקל להמליץ על ההארכה שלהן כדי להקל על הקבלנים.

עו"ד אלירן דדון, שותף במשרד גינדי כספי ושות', מסביר כי הצורך בהקלות שבס-כחלון הוא כורח מציאות תכנונית קיימת, "כאשר תוכניות שאושרו לפני 30-20 שנה, והופקדו למימוש ב-2020, אינן משקפות את הצרכים במציאות ואת השינויים במגמות התכנון והבנייה. כך למשל חניון תת קרקעי שלא היה רלוונטי לפני שלושה עשורים, הפך היום לסטנדרט".

לדבריו, "ההקלות נועדו לייצר כדאיות כלכלית ולתמרץ יזמים לפעול למימוש, ועכשיו, במיוחד בימים שהשוק קפוא בהם שאחרי הקורונה, לא נכון לוותר על ההקלות האלו. הן מנוע חשוב ליזמים – שרבים מהם נמצאים במשבר תזרימי והסתמכו בפרויקטים על הקלת שבס-כחלון".

עו"ד אלירן דדון. "רבים מהיזמים נמצאים במשבר תזרימי והסתמכו על הקלת שבס-כחלון"
עו"ד אלירן דדון. "רבים מהיזמים נמצאים במשבר תזרימי והסתמכו על הקלת שבס-כחלון"צילום: סם יצחקוב

עו"ד דדון מצביע גם על כך שבחודשים האחרונים יזמים רבים הגישו בקשות להיתרים, שכוללות בקשות להקלות שבס-כחלון בניסיון להגדיל את זכויות הבנייה – אך צמצום כוח האדם באגפי ההנדסה והרישוי ובוועדות הביא לכך שהפניות לא נענו. "בקרית אונו ובאור יהודה אנחנו עובדים על תוכניות גדולות ומקדמים שם רישוי, כולל בקשה להגדלת זכויות בנייה, וברור שתהליכים שלוקחים גם ככה הרבה זמן – התעכבו עוד יותר בגלל הקורונה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"נוצר פקק שמעכב ופוגע בכדאיות הכלכלית, ואם תקנות שבס-כחלון לא יוארכו, זכויות מתוכננות יופחתו, מה שעלול לגרום לקריסה של פרויקטים עבור יזמים מסוימים. נטל המימון יוכבד משמעותית בעקבות הקורונה, ולצידו תיווצר עצירת המכירות, ואלו יעשו חיים קשים לקבלנים. הקלות שבס-כחלון הן בדיוק ה'אקסטרה מייל' שהיזם צריך, ולפעמים ה-10% תוספת יכול להיות מה שמביא ליזם ליווי בנקאי או לא. מה שמרים או מפיל עסקה. אי אפשר לזרוק עכשיו את האנשים למים". 

במנהל התכנון מבהירים כי אין בכוונתם לסגת מרפורמת ביטול ההקלות, וכך גם לגבי הקלות שבס-כחלון - שגורמות להתארכות זמני הבנייה ולחריגות תכנוניות. עם זאת הובהר כי כאשר יתקבלו פניות רשמיות מהיזמים והקבלנים, ואם יימצא שאכן תוכניות רבות נפגעו ממיצוי זכויות הבנייה בגין שבס-כחלון במהלך חודשי הקורונה, המנהל ישקול להמליץ על הארכה נוספת תוך חודשים ספורים.

מנהל התכנון מסר: "עמדת מנהל התכנון לא השתנתה, ויש לבטל את ההקלות. יחד עם זאת, בשל תקופת הקורונה, מנהל התכנון ישקול את בקשת ההארכה, שתהיה קצרה, זאת על מנת להקל על הקבלנים ובהתאם למדיניות הממשלה החדשה והשר הנכנס". 

דיונים על ביטול ההקלות

לשרים הנכנסים האמונים על תחום הדיור - אריה דרעי, המיועד לתפקיד שר הפנים, ויעקב ליצמן הצפוי לקבל את תיק הבינוי והשיכון - תחכה על השולחן רפורמת ביטול ההקלות שמנהל התכנון מקדם במרץ קרוב לשנה. הרפורמה זוכה לתמיכה מצד גורמים שונים בענף, בהם אדריכלים, מתכננים ורשויות מקומיות.

אתר בנייה בירושלים, בשבוע שעבר
אתר בנייה בירושלים. "הקלות שבס כחלון הן כורח המציאות התכנונית הקיימת"צילום: אמיל סלמן

בימים אלו מתקיימים דיונים בעניין החלת הרפורמה המבקשת לבטל את כל ההקלות הניתנות לתוכניות מאושרות בשלבי הפקת ההיתר, וגורמות לחריגות תכנוניות ועיוותים של עקרונות תכנון וייעודי שימושים. בדיונים נבחן אם ואיך תחול הרפורמה על תוכניות ישנות שכבר אושרו, לעומת תוכניות חדשות. בהתאחדות הקבלנים דורשים כי יתקיימו הוראות מעבר שיאפשרו גמישות תכנונית על התוכניות שכבר אושרו, בתקופה של שלוש עד חמש שנים.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן ומבעלי החברה וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, "גם במנהל התכנון מבינים שנדרשות הוראות מעבר ארוכות של כחמש שנים על הקלות שבס-כחלון, שיחולו על תוכניות שכבר אושרו. צריך להבין שחלק מהתוכניות הממומשות כיום - אושרו לפני שנים, עם ניצול די עלוב של משאב הקרקע, ועם צפיפות עירונית מאד נמוכה. מכשיר ההקלות הכמותיות של שבס-כחלון חשוב כדי לעודד גמישות תכנונית ולאפשר שינויים בתוכניות ישנות.

"בנוסף, אנחנו מבינים מהגורמים המקצועיים במנהל התכנון כי בתוכניות העתידיות תתאפשר גמישות מובנת של התאמה של 10%-5% בענייני זכויות וייעודים, שיוכרעו בשלבי התכנון, וזאת כדי לבטל את שלב בקשת ההקלות שמאריך את משך הבנייה. היום אנחנו, הקבלנים והיזמים, מקדמים פרויקט על בסיס הערכות לכדאיות כלכלית - שמתבררת רק ברגע קבלת היתרי הרישוי. רק שם אנחנו יכולים לגלות שלא נקבל את מלוא הזכויות, ולמצוא את עצמנו זורקים לפח את התוכניות וחוזרים לתכנון - או נקלעים לתהליך ארוך מול ועדות הערר. זה מאריך את חיי הפרויקט ומייקר אותו לכולם".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker